임대차계약 체결 전 임대인 '대출현황·체납정보' 공개 의무화

[법률방송뉴스] 최근 이른바 '깡통전세' 피해가 늘어나면서, 법무부와 국토교통부가 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법을 개정하기로 했습니다.

깡통전세란 집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가 버리는 바람에 아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 전부 날릴 처지에 놓여 있는 경우를 말합니다. 

오늘(21일) 국토부와 법무부는 전세사기로 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해를 막기 위해 임대차 제도개선안을 발표했습니다. 이는 지난 9월 10일 마련된 법무부·국토부의 전세사기 방지대책, 10월 24일 관리비 투명화를 위한 개선방안 및 이에 대한 11월 11일에 있었던 당정 협의에 따른 후속 조치입니다. 

주택임대차보호법 개정안을 구체적으로 살펴보면, 임차인이 되려는 사람이 임대차계약 체결 전에 임대인에 대한 ‘납세증명서’를 요구할 수 있는 권한인 '체납정보 확인권'이 새로 마련됩니다. 납세증명서란 납부기한 연장액, 압류·매각 유예액 등을 제외한 체납액이 없음을 증명하는 문서로써 인터넷으로 발급할 수 있게 됩니다. 

다만 임대인의 입장을 고려해 납세증명서 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 했으며, 임대인의 개인정보보호를 위해 '제출'이 아닌 '제시'를 하도록 했습니다. 제시의 경우엔 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 임대인이 동의함으로써 해당 의무를 갈음할 수 있게 하는 겁니다. 

또 보증금 일정액을 우선 변제받을 수 있는 '소액임차인' 범위를 넓히고, 최우선 변제금액을 상향하는 방안도 추진됩니다. 서울은 최우선변제 받을 수 있는 소액임차인 범위가 보증금 1억5000만원 이하에서 1억6500만원 이하로 확대되며, 우선변제 금액도 5000만원 이하에서 5500만원 이하로 500만원 높아집니다.

광역시 경우엔 소액임차인 범위가 7000만원 이하에서 8500만원 이하로, 우선변제 금액은 2300만원에서 2800만원 이하로 변경됩니다. 

무엇보다 이번 개정안에서 또 주목해야 할 점은 임대차계약 체결 후 세입자가 전입신고를 하기 전까지의 공백을 악용해 임대인이 담보권을 설정하는 행위를 금지시킵니다. 이같은 내용을 주택임대차표준계약서에 특약으로 명시할 방침입니다. 

현행법상 임차인에게 대항력이 발생하는 시점은 주택을 넘겨받은 후 전입신고를 마친 다음날부터인데데, 이 때 임대차계약을 맺고 임차인에게 대항력이 생기기까지 며칠간의 공백이 발생하게 됩니다. 

이를 악용해 일부 임대인들이 계약 직후 전입신고날 사이 타인으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정하는 등의 사례가 종종 발생했던 겁니다. 이렇게 된다면 저당권이 보증금에 우선하므로 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 상황이 생길 수도 있습니다. 

이에 정부는 주택임대차표준계약서를 개정해 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항, 그리고 이를 위반할 시 임차인의 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 넣기로 했습니다. 

입법예고 기간 동안 각계각층의 의견을 수렴해 최종 개정안을 확정한 후 법제처 심사와 차관·국무회의를 거쳐 내년 초 법률안을 국회에 제출하고 시행령안은 공포·시행될 예정입니다. 

법무부 관계자는 "임차인의 주거 안정을 위해 꾸준히 국민의 의견을 경청하며 주택임대차 제도개선 및 관련 법제 정비에 힘쓰도록 하겠다"고 밝혔습니다.