"20년 넘게 소유 의사로 거주했다면 점유취득청구권 발생... 거주 경위 등 살펴봐야"
▲앵커= 안녕하십니까. 어떤 점이 궁금하신가요.
▲상담자= 땅이 조금 있는데요. 아버님하고 아버님 형제분하고 같이 되어 있는 건가봐요. 그런데 그 땅이 아버님 돌아가시고 거기에 연락이 왔고 그랬거든요. 그런데 거기 땅에다 집을 짓고 사시는 분이 땅을 인수를 해달라고 그랬어요.
제가 우리 아들한테 알아본 결과로는 아버님 돌아가시고 우리 아저씨가 돌아가시면서 아들한테 이전을 했는데 이전이 아직 안됐거든요. 그 문제를 어떡해 해야 할지 궁금해서요.
▲앵커= 아버님께서 형제분이랑 갖고 있던 땅이 있었는데 그 땅위에 누군가가 집을 짓고 굉장히 오래 사셨던 것 같네요. 법적으로 권리라든지 이런 부분을 주장하시기 위해서 종이가 집으로 날라온 것 같아요. 알겠습니다. 최종인 변호사님과 얘기 구체적으로 나눠보세요.
▲최종인 변호사(법무법인 해랑)= 지금 땅에 소유권이 누구한테 있는 거예요.
▲상담자= 저희 아들 앞으로 해놨는데요. 그 땅이 두 사람 명의로 되있어서 반은 제 아들, 반은 시아버님 동생분이 같이 되어 있어요.
▲최종인 변호사= 공유 재산이라는 거네요, 그 땅은. 아드님도 있고요.
▲상담자= 네 저희 아들이 이제 41살인데 이전한 지가 한 10몇년 됐어요.
▲최종인 변호사= 아드님 명의로 이전한지 10몇년 되신 거군요. 어떤 사람이 그 땅위에 어쨌든 집을 짓고 살고 있다는 거죠. 모르는 사람이.
▲상담자= 누군지도 모르는데 작년 재작년에 저희가 사는 집으로 등기를 보냈나봐요. 근데 저희가 그 때 이사가서 못 봤어요. 그랬는데 작년에 그게 또 와서 저희가 답변해서 보냈는데 2달 전에 또 왔어요. 3월 12일날 안동법원으로 오라고요. 이전을 해야 할지 어떡해 해야 될지 좀 여쭤보려고요.
▲최종인 변호사= 그럼 땅이 아들 명의로 넘어갔을 때 이전등기된 원인이 뭐예요. 상속이에요.
▲상담자= 아버님이 돌아가시고 저희 앞으로 내려왔는데요. 상속을 제가 한 거죠. 아들 앞으로.
▲최종인 변호사= 제가 몇가지 설명을 드릴게요. 쉬운 얘긴 아닐 수도 있는데요. 현행법에 보면 '취득시효제도'라는 게 있어요. '점유취득시효제' 라고 하는데요.
20년간 땅을 소유의 의사로 내가 내것은 아니지만 소유의 의사로 평온 공연하게 부동산을 점유해서 지냈다고 한다면 내가 그 땅에 대해서 주인한테 소유권 이전등기를 할 수 있는 제도가 있어요. 그걸 점유취득시효라고 하는데요.
그게 왜 있냐면요. 예전에는 등기제도가 지금처럼 잘 되어 있지가 않았잖아요. 그래서 이땅이 누군거 인지도, 저 땅이 누군거 인지도 몰랐잖아요. 그러면 빈 땅에 가서 사람들이 산단 말이에요. 그럼 거기서 20년 정도 살았는데 누군가가 나타나서 ‘이거 사실 내 땅이니까 너 이제 나가라’ 이렇게 하면 이상하다는 거죠.
그래서 내가 이 땅에 대해서 소유의 의사, 실제로 그 사람이 소유가 있든 없든 그건 상관이 없지만 내가 이땅을 어쨌든 소유하고, 소유권자하고 비슷한 생각을 가지고 있다는 걸 소유해서 20년 간 거기다가 대외적으로 알리면서 점유하면서 지냈다고 한다면 그 땅에 대해서는 내 소유로 만들 수 있도록 청구권을 주겠다는 거예요.
그러니까 상대방이 지금 그 청구권을 행사하신 거예요.
그럼 지금 제가 말씀드린 걸 종합해보면 20년 간 있었어야 되요, 일단. 20년 간 있었는지 없었는지 제가 모르겠지만 아까 말씀을 하셨던 걸 들어보면 몇십년 정도 있었다고 하셨잖아요.
▲상담자= 저희들은 정확히는 모르겠는데 오래 살았나봐요.
▲최종인 변호사= 일단은 여기서 중요한 게 이 땅을 넘겨주는 게 맞냐 안맞냐를 알아보려면 일단 첫 번째 제일 중요한 게 그 땅에 지금 지내고 있다고 해서 소유권 이전 등기를 청구한 상대방이 최초에 그 땅을 점유했을 때 어떤 이유로 그 땅을 점유했는지 아는 게 중요해요.
왜냐하면 '소유의 의사'가 있어야 된다 라고 얘기했잖아요. 그 소유의 의사라는 건 내가 이 땅이 내 거라서 이걸 내가 점유하고 지내겠다는 걸 의미하는 건 아니지만 어쨌든 이 땅을 내가 소유한다는 의사를 가지고 한다라는 걸 말씀을 드렸어요.
그런데 만약에 그런 의사가 전혀 없이 예를 들면 내가 이 땅에 전세를 내서 살고 있다, 이 땅을 임대차계약을 해서 살고 있다면 그럼 소유의 의사는 아니잖아요. 그렇게 되면 20년 간 있어봤자 의미가 없다는 거예요. 소유권 이전 등기를 청구할 수 있는 권리가 안 생긴다는 거죠.
그래서 첫 번째 이제 그 상대방이 소를 제기했으니까 소장에 내용이 적혀있을 거예요. 그 내용에 그 사람이 그 부분에 대해 얘기 했을 거란 말이죠, 그 땅을 점유한 원인에 대해서. 그거는 안 했을 수도 있어요.
어쨌든간 제일 중요한 건 이 땅을 두냐 마냐 판단하기 위해선 그 사람이 최초 점유 개시를 시작한 시점에서 어떤 원인에 의해서 점유를 시작하게 됐느냐 그게 첫 번째 중요한 거고요.
두 번째는 20년 간 그 땅을 점유해야 되요. 20년 간 그 땅의 소유권자가 변경이 됐다면 변경된 그 원인이 뭐냐에 따라서 그 점유가 20년 간 이어졌다, 안 이어졌다가 판단이 될 수가 있어요.
만약에 소유권자가 변경되지 않고 이어졌다고 한다면 그건 20년이 된 거예요. 그렇게 된다면 소유권 이전 등기 청구가 발생하게 되는 거죠.
20년이 되기 전에 그 땅 소유자가 변경이 됐어요. 증여나 매매나 이런 거라고 한다면 거기서 20년 간의 점유가 끊어져요. 그러니까 청구권이 발생을 안 하는 거죠.
그리고 20년이 됐어요. 20년이 된 다음에 그 양도가 돼서 제가 말씀드렸던 것처럼 매매나 증여가 이루어져서 소유권자가 바뀌었다고 한다면 그 점유가 끊어지는 거예요. 상속 같은 거죠.
그래서 이미 20년 간 소유의 의사로 점유가 돼서 채권적 청구권이 발생했다, 그 다음에 내가 소유권자가 변경이 됐는데 상속으로 변경됐다고 한다면 그 상대방이 가지고 있던 소유권 이전 등기 청구권에 대해서 의무도 같이 부담하게 된다는 거예요. 그렇게 되면 어쩔 수 없게 되는 거죠.
결국에는 말씀드리고 싶은 건 일단 소유의 의사로 점유가 된 게 맞는지, 그리고 두 번째 20년 간 점유가 이루어졌는지 봐야 된다, 그리고 20년 간 점유가 완성된 다음에 소유권자가 변경된 사실이 있다면 소유권자가 변경된 이유가 뭔질 보셔야 합니다.
▲앵커= 우선은 아드님과 가까운 법률사무소 연락을 해보시는 게 좋겠습니다.
