"권리금 계약 전에 건물주 동의 먼저 받아야"... 권리금 계약서 작성 방법
"권리금 계약 전에 건물주 동의 먼저 받아야"... 권리금 계약서 작성 방법
  • 최광석 변호사
  • 승인 2019.02.17 16:02
  • 댓글 0
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[법률방송뉴스] 안녕하세요. ‘법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다.

오늘은 상가 권리금 계약할 때 어떤 점을 주의해야 하는지 말씀드리겠습니다.

이 상가 권리금에 대한 분쟁은 우리가 생각했던 것보다 참 많이 발생하고 있습니다. 이 상가 권리금은 원래 금액 자체가 굉장히 큰데다가 법적으로 반환받기가 쉽지 않고 액수 산정에 있어서 기준이 모호하게 결정되다 보니까 실제 분쟁으로 참 많이 이어지고 있습니다.

실무상으로 이 자주 발생하면서도 소홀하기 쉬운 문제점은 어떤 것들이 있는지 말씀드려 보겠습니다.

건물주의 의사를 사전에 계약하기 전에 확인할 필요가 있습니다. 이 권리금 계약이라고 하는 것은 보통 건물주가 기존의 임차인으로부터 권리금 계약을 넘겨받는 것이 일반적입니다.

이런 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 반드시 필요하다고 할 수 있습니다.

따라서 건물주의 의사를 만약에 정확하게 확인하지 않은 채 일방적으로 권리금 계약을 하고 나중에 뒷감당을 하는 것은 어찌 보면 굉장히 무모한 일이라고 할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 현재 관행은 일단 권리금 계약부터 체결하고 계약금을 서로 주고받은 다음에 건물주의 동의를 구하는 절차는 나중에 밟는 이런 절차가 일반적입니다.

만약에 건물주가 동의하지 않으면 그 권리금 계약은 조건 없이 무효로 하면서 계약금은 돌려준다고 하는 그런 조건을 달게 되는 거죠.

그런데 건물주가 만약 이런 부분에 대해서 동의를 하지 않는다고 하면 나중에 계약금을 다시 돌려받기가 쉽지 않을 때가 많습니다. 왜냐하면 계약금을 받은 사람이 나중에 돈이 없다고 발뺌을 할 경우에는 사실상 돈 받기가 여의치 않기 때문입니다.

건물주 의사를 사전에 확인하기 않게 되면 나중에 예상과 달리 임대차 조건이 달라질 가능성이 크게 됩니다.

결국 임대차 조건을 원래 생각했던 것 보다 원래 조건대로 계약을 했는데 건물주를 만나서 건물주가 또 다른 조건을 제시할 경우에는 바뀐 계약조건에 맞춰서 권리금 계약을 조정해야 되는 문제가 있는데 그렇게 되면 이 법률 관계가 복잡해질 가능성이 있습니다.

권리금 계약이 누구 때문에 잘못된 것이냐, 이런 부분도 귀책사유 책임의 원인을 누구로 따질지 하는 그런 부분이 법적판단이 좀 곤란할 소지가 있기 때문입니다.

이런 계약상 원래 생각했던 것보다 건물주가 임대차 조건을 조금만 조정하게 되면 권리금 계약 자체가 진행하는데 무리는 없습니다만 예상했던 것 보다 그 범위를 넘어서게 되면 권리금 계약의 진행이 상당히 어려워지는 그런 문제가 있게 되겠죠.

권리금 액수 산정 기준은 정해줄 필요가 있습니다.

예를 들어서 권리금 중에서 이 시설비와 순수 권리금, 다시 말하면 시설에 따른 금액 비중과 그 외 나머지 영업 노하우라든지 자리값 이런 돈 부분들이 각각 얼마인지 구분해서 정할 필요가 있는데요.

만약 이런 부분들을 기재하지 않고 정확하게 하지 않고 나중에 문제가 생기면 법적인 문제가 발생했을 때 풀어나가기가 어렵게 됩니다.

우리가 실 매출이 월 1천만원이라고 해서 계약을 했는데 나중에 따져보니까 월 매출액이 한 5%정도 부족했다, 결국 권리금을 파는 사람, 양도인이 월 매출을 속여서 권리금을 산정한 부분이 있는데 월 매출액이 5%정도 떨어졌다고 하더라도 엄연히 상대방을 속인 것은 맞습니다.

다만 과연 그런 경우에 권리금 계약을 깰 수 있는지, 아니면 일정 부분 돌려받을 수 있는지 돌려받을 수 있다고 하더라도 과연 그 금액이 얼마나 되는지 등의 부분을 해결하기가 어렵게 됩니다.

왜냐하면 월 매출액이 5% 정도 줄어든 부분이 있다 하더라도 그 권리금 액수를 기계적으로 5%를 삭감하는 낮추는 반환하는 그런 법률논리로 이어지기는 쉽지가 않기 때문입니다.

그래서 권리금 계약을 하실 때는 거기에 따른 시설비가 얼마고, 예를 들면 비품값이 2천만원 또 순수 권리금이 3천만원 이렇게 나눠서 거래를 해두시는 것이 향후 분쟁을 해결함에 있어서 많은 도움이 될 수 있습니다.

마지막으로 건물주에게 직접 지급하는 권리금 부분은 법적으로 유효하다고 할 수 있습니다.

우리가 건물주한테 직접 권리금을 바로 주는 계약들을 낯설어하고 왠지 그 돈은 나중에 돌려받을 수 있을 거 같다고 생각을 할 수 있는데요. 그렇지 않습니다.

일단 이 권리금 계약은 비록 권리금을 건물주한테 준다고 하더라도 우리가 돌려받을 수 있는 임대차 보증금과 달리 일정기간 시설을 이용하게 한 다음에 나중에 못 돌려받는 계약이다, 권리다라고 하는데 특색이 있기 때문에 건물주한테 직접 기간이 끝나서 돌려달라고 할 수 있는 권리는 법적으로는 없다고 할 수 있습니다.

이 권리금이 법적으로 나중에 반환이 어렵고 거래되는 권리금 액수가 크다 보니까 실무상에는 이 권리금을 넘기고 보자, 즉 양도인이라고 하는데요.

이 양도인 쪽에서 좀 무리를 해서라도 다른 임차인에게 떠넘기고 가는 이런 시도가 많고, 그러다보니까 이런 과정에서 편법, 거짓말 등이 동원되는 것이 현실입니다.

따라서 권리금을 양수하는 입장에서는 더욱 각별한 주의가 요망됩니다.

이번 주제의 키 포인트는 권리금 분쟁이 실무상으로 굉장히 많이 발생하고 있기 때문에 이 권리금 거래를 할 때 건물주의 의사를 정확하게 확인할 필요가 있다, 권리금 계약 내용을 보다 구체화해서 시설금이 얼만지, 또는 순수 권리금이 얼만지 이런 부분들을 좀 구체화 시킬 필요가 있다는 말씀입니다.

권리금 양도 과정에서 상대방으로부터 속임수와 거짓 이런 부분들이 많이 발생하고 있는 현실을 감안하면 권리금을 인수하는 입장, 양수하는 입장에선 상당히 많은 주의가 필요하다고 볼 수 있습니다.

이상으로 ‘법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다.

 

최광석 변호사 webmaster@ltn.kr



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