"주인이 나가라고 하면 나가야 하나"... 상가 임차인의 계약갱신 요구권과 권리금 회수
"주인이 나가라고 하면 나가야 하나"... 상가 임차인의 계약갱신 요구권과 권리금 회수
  • 신유진 변호사
  • 승인 2018.11.18 16:25
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

"상가임대차보호법상 10년 간은 상가 임대인이 정당한 이유 없이 계약 갱신 거부 못해"

[법률방송뉴스] 안녕하세요, '법률정보 SHOW' 신유진 변호사입니다. 오늘은 '상가임대차에서 임차인의 계약갱신 요구권과 권리금 회수'에 관하여 법원의 판결을 살펴보도록 하겠습니다.

최근 대법원에서 상가임대차 임차인의 권리금에 대한 쟁점으로 사건이 전원합의체에 회부되어 최종 판단을 앞두고 있어서 더욱 주목되고 있는데요.

상가임대차 보호법에서 규정하고 있는 임차인의 계약갱신 요구권과 권리금에 관하여 검토해보고, 최근 법원의 판례에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다라고 규정되어 있고, 제2항은 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위내에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.

상가임대차보호법은 2018년 10월 16일에 개정이 되었는데요. 임차인의 계약갱신 요구권이 10년으로 확대되었습니다.

당초에는 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사하는 경우 최초의 임대차 기간을 포함하여 5년의 기간으로 규정되어 있었는데요.

5년으로는 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되어 10년으로 확대된 것입니다.

권리금을 회수할 수 있는 기간도, 종전에는 임대차 계약 종료 3개월 전부터였는데 6개월로 확대되어 임차인의 권리금 회수 기회가 보다 강화되었습니다.

그렇다면 권리금에 대해서는 어떻게 규정하고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

상가임대차보호법 제10조의 3에서 권리금을 규정하고 있는데요.

권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하는 것입니다.

따라서 권리금은 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 지급하는 금전적 대가입니다. 그렇기 때문에 상가임대차 보호법 제10조의 4는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수 기회를 법적으로 보호하고 있습니다.

그렇다면 이제 사건을 살펴보도록 하겠습니다. A씨의 어머니는 2012년 8월경 B씨가 소유한 건물 1층을 빌려 커피숍을 열었습니다.

그리고 2014년 8월에는 A씨 명의로 계약당사자를 변경하고 B씨와 재계약을 했는데 이후 A씨와 B씨는 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 2017년 8월까지 연장되었습니다.

A씨는 2017년 2월 커피숍 운영에 관심을 보이던 M씨와 권리금 7천만원에 커피숍을 넘겨주기로 합의하고 이 사실을 임대인 B씨에게 알렸습니다. 그리고 M씨와 새로운 임대차계약을 체결해달라고 요구를 하였습니다.

하지만 임대인 B씨는 낙후된 건물을 리모델링 한 후에 구상중인 사업을 직접 추진하겠다고 하면서 M씨와의 계약 체결을 거부하고만 것입니다.

결국 A씨는 M씨와의 권리금 계약을 파기할 수 밖에 없었고, 같은 해 8월 커피숍을 원상복구한 뒤에 건물주 B씨에게 되돌려줄 수 밖에 없었습니다.

이후 A씨는 임대인 B씨의 계약 거절로 입은 권리금 상당의 손해 6천5백만원을 지급하라며 법원에 소송을 낸 것입니다.

법원에서는 상가임대차 보호법의 입법목적은 상가 임차인의 투하자본 회수를 보장하기 위해 임차인의 교섭 지위를 규범적으로 강화시킨 것으로써 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장하고 임대인의 계약갱신 거절에 대응해 권리금 회수 기회를 부여하는 것이라고 판단을 하였습니다.

따라서 상가임대차보호법은 임대인에게는 계약갱신 요구에 대한 협력의무 또는 방해금지 의무를 부과하는 동시에 그 위반에 따른 손해배상 책임까지 부과하고 있다고 하여 임대인 B씨가 정당한 이유없이 A씨가 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절해 A씨가 권리금을 회수하지 못해 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판시하였습니다.

다만 A씨가 커피숍에 설치된 조명, 냉난방기, 천장 등에 시설을 모두 회수한 점을 고려하여 손해배상액을 감정가의 50%로 제한하였습니다.

그런데 주의해야 할 사실이 있습니다. 상가임대차 보호법에서 권리금 회수 기회를 보장받기 위한 전제조건은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 없어야 한다는 것입니다.

물론 장사가 잘 되어 권리금까지 받고 영업을 넘기는 곳에서 임차인이 차임을 연체하지는 않겠지요. 

상가임대차 보호법에서는 임대인이 임차인에게 건물의 철거 또는 재건축 계획이 있다면 미리 임차인에게 구체적으로 고지할 것도 규정하고 있습니다.

그렇기 때문에 임차인에게 건물 수리를 위해서 비워야하고, 새로운 임차인도 인정 못한다고만 주장하면 그것은 권리금 회수 기회를 방해하는 것으로 평가될 것입니다.

이번 주제 상가 임차인의 계약 갱신 요구권과 권리금에 대한 키포인트는 임차인이 우선 3기에 이르는 차임 연체 사실이 없어야 하며, 개정된 상가 임대차보호법에 따라서 임차인의 권리금 회수 기회가 강화되었기 때문에 임대차 계약 기간 종료 전 6개월 전부터 권리금 회수 기회를 보장받게 되는데 임차인의 최초 계약기간으로부터 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있다는 것입니다.

임대인은 정당한 사유없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 되며, 방해할 경우에는 그에 상응하는 손해배상을 물어줘야만 할 것입니다.

지금까지 '법률정보 SHOW'' 신유진 변호사였습니다. 감사합니다.

 

신유진 변호사 webmaster@ltn.kr


관련기사

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.