[법률방송뉴스] 안녕하세요, ‘법률정보 SHOW’ 송윤 변호사입니다. 이번 시간은 개정 상가건물임대차보호법, 특히 권리금회수 기회 방해 손해배상청구 조항이 실제 적용돼서 승소했던 판례와 이에 관련된 주요 쟁점에 대해 소개해드리려고 합니다.

상가건물임대차보호법 제 10조의 4는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다, 그리고 이에 해당하는 행위를 다음과 같이 규정하고 있는데요.

임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하려는 행위.

두 번째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위.

세 번째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위.

마지막으로 그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 규정하고 있습니다.

해당조항과 관련해서 다양한 쟁점들이 있는데요.

첫 번째는 권리금 회수기회 보호 규정의 적용시기입니다.

권리금 회수기회 보호 조항이 시행됐던 것은 2015년 5월 13일로 당시 존속 중인 임대차 계약에도 당연히 적용이 되고 있고요.

두 번째는 갱신 요구권이 없는 5년이 경과된 임대차에도 적용이 되나요, 라는 질문이 많습니다.

가능합니다. 다만 5년이 초과의 경우에는 신의칙상 임대인의 책임을 제한한다는 고등법원의 판례가 있으니 주의하셔야 됩니다.

손해배상은 얼마나 받을 수 있나요, 라는 질문이 많은데요. 신규임차인에게 지급받기로 했던 권리금액과 임대차 종료 당시 권리금을 감정평가에서 나온 금액 중 낮은 금액에 대해서 받으실 수 있습니다.

감정평가를 대비해서 전 임차인에게 지급한 권리금 지급내역이라든가 인테리어 설비 지출 내역, 매출 자료, 주변 동종 사권의 권리금 시세, 권리금을 지급하겠다는 신규임차인과의 녹음 파일 등을 준비해 두시는 것이 좋습니다.

네 번재, 기존 임차인에게 권리금을 주지 않았어도 임대인에게 손해배상청구가 가능한가요, 라는 질문이 있는데요.

당연히 받을 수가 있습니다. 권리금은 영업 시설 비품 거래처 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 등의 유무형의 재산적 가치에 대한 대가이기 때문에, 전 임차인에게 시설비 등이나 바닥 권리금을 주지 않고 다른 업종을 해서 생긴 현 매장의 권리금이 또 발생되지 않는 것은 아니기 때문입니다.

이어서 승소 판례들에 대해서 소개를 해드릴 건데요.

쟁점을 모두 아우르고 있는 대법원의 판례가 아직 나오고 있지 않아서 하급심 판례는 엇갈리고 있습니다. 

신규 임차인 주선통보를 하지 못한 경우, 2018년 10월 16일 개정법에 의해서 신규 임차인 주선 통보 기간은 3개월에서 6개월로 연장되었지만 위 6개월의 기간에 신규 임차인을 주선 통보조차 하지 않았다면, 임대인에게 회수 하지 못한 권리금 상당의 손해배상청구를 할 수 없습니다. 

다만, 임대인이 주선 기간을 하기 전에도 “절대로 신규임차인을 받지 않겠다”는 취지로 이행거절을 지속적으로 통보해왔다면 신규임차인을 주선하는 것이 의미가 없기 때문에 주선기간에 주선을 하지 않아도 손해배상청구가 가능할 수 있습니다.

또 임대인이 직접 사용 시 정당한 사유에 있는 것 아닌가요, 라는 질문이 많습니다.

실제 하급심 판례도 갈리고 있는데요. 대전지방법원에서는 소유자가 그 소유물을 스스로 사용 수익하기 위해 타인에게 임대하지 않는 것에 정당한 사유가 없다고 보기 어렵다고 판시한 경우가 있습니다.

허나 부산지방법원 하급심은 물론 최근 수원지방법원에서 저희가 승소한 판례에 보면 ‘임대인의 직접 사용’은 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 정당한 사유에 해당하지 않아서 회수할 수 있는 권리금 전액을 반환하라는 판결을 받았습니다.

현재 임대인이 항소 중에 있으나 동법의 취지 및 조문의 규정 형식에 비추어 임대인의 항소가 기각될 것으로 보고 있는데요.

임대인이 ‘용도를 바꿔 직접 사용’이 정당한 사유에 해당하나요, 라는 질문이 많습니다.

앞서 중복되는 쟁점이 있는데요. 본 사건은 의뢰인은 1심에서 권리금 소송에서 전부패소 한 후 항소를 의뢰하였습니다. 1심 패소이유를 보니 임차인인 의뢰인은 카페를 운영하고 있었는데 임대인이 학원을 운영할 것이기 때문에 임차인이 형성한 유무형의 영업가치를 이용하지 않기 때문에 위법한 권리금 회수기회방해에 해당하지 않는다는 것이었습니다.

항소심에서 이를 뒤집고 전부 승소했었는데요. 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호의 정당한 사유의 해석기준에 대해서 ‘권리금회수기회조항 신설의 취지와 정당한 사유가 있는 경우를 간주하고 있는 조항에 준하는 사유가 없다는 점, 그리고 정당한 사유로 열거된 조항은 동조항의 신설 취지에 비추어 단순 예시가 아닌 열거적인 제한적 규정’이라고 주장을 했고, 이 부분이 받아 들여졌습니다.

또한 정당한 사유의 해석에 있어서 위 열거적 조항에 준하는 사유를 갖추어야 하는데, 그 조항의 해석에 있어 임대인의 주관적 사유로 좌지우지가 될 수 있는 사유는 본인이 직접 사용하겠다라는가, 하는 점은 이에 해당할 수 없다는 점을 피력했습니다.

현재 임대인이 대법원에 상고를 진행 중에 있어 조만간 위 쟁점이 정리가 된 판결이 선고될 것으로 보고 있습니다.

이번 주제, 권리금 회수기회 방해 손해배상청구 소송 키포인트는요.

권리금 회수기회 방해 손해배상청구를 위한 임대인의 정당한 사유 없는 방해 행위는 임대차 계약 체결 당시 고지하지 않았고, 임대인이 좌지우지할 수 있는 주관적인 사유, 예를 들어서 임대인이 직접 사용을 한다든가, 리모델링, 매매 같은 이러한 주관적인 사유는 해당하지 않는다는 것입니다.

이와 같이 임대차계약 체결 당시 아무런 고지도 하지 않은 경우를 계약체결 거절의 정당한 사유라고 인정해버린다면, 이를 임대차 계약 시 만약 고지 받았더라면 현 임차인도 전 임차인에게 권리금액을 조정할 수가 있었고, 인테리어에 얼마의 비용을 들일지, 임대차계약을 체결할지 여부를 숙고하였을 텐데 임대차 계약 체결 당시에는 전혀 고지하지 않다가 계약 종료 시에 와서 이를 이유로 권리금을 회수를 못하도록 한다는 것은 임차인의 선택권을 침해하고, 불측의 손해를 입힐 것이 자명하기 때문입니다. 또한 주선기간에 적법한 형식으로 주선을 통보를 하는 것도 주의하셔야 합니다.

지금까지 ‘법률정보 SHOW’ 송윤 변호사였습니다. 감사합니다.

 

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