부동산계약 해지됐는데도 중개수수료 지급해야 하나... 대금 지급 거절권과 항변권
부동산계약 해지됐는데도 중개수수료 지급해야 하나... 대금 지급 거절권과 항변권
  • 이호영 변호사
  • 승인 2019.01.13 12:55
  • 댓글 0
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소유권이전등기 서류 제공해도 지급되지 않으면 지연·손해배상 청구 가능
부동산중개업자 고의 과실 없이 계약 해제... 중개인에게 수수료 지급해야

[법률방송뉴스] 안녕하세요. '법률정보 SHOW' 이호영 변호사입니다.

지난 시간에는 부동산 매매 계약에 대해 말씀드렸는데요. 이번 시간도 이어서 중도금 및 잔금 지급이 이뤄진 경우에 대해 이야기 해보겠습니다.

매수인 A는 매도인 B와 2015년 5월 3일, 2억 원에 건물을 매매하는 계약을 체결하였습니다. 계약금 2천만원 은 5월 3일에, 중도금 5천만 원은 5월 30일에, 잔금 1억 3천만원은 6월 3일에 각 지급하기로 하였습니다.

이 때 할 수 있는 질문은 A가 계약금을 지급하면, 어떤 권리를 주장할 수 있나 입니다.

중도금이 지급되면 계약이행을 시작한 것으로 보아 매수인과 매도인 모두 임의로 해약할 수 없게 됩니다.

따라서 매도인이 잔금지급기일에 이르러 잔금 받기를 거절하더라도 계약이 해제되는 것은 아닙니다. 그러나 서로 합의하여 계약을 해제할 수는 있습니다.

두 번째 질문은 A가 중도금을 지급하면, B는 어떤 권리를 주장할 수 있을까가 있습니다.

먼저, 「민법」의 규정에 의한 대금지급 시기, 대금지급 장소, 대금의 이자, 대금지급 거절권에 대하여 이해할 필요가 있습니다.

대금지급 시기는 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정합니다.(제585조)

따라서 재산권 이전 의무와 대금지급 의무 중 어느 하나에 관하여 기한이 정해져 있는 경우에는 다른 의무의 이행시기도 동일한 것으로 추정됩니다.

대금지급 장소는 특정물채무가 아닌 채무는 채권자의 주소지에서 변제하는 것이 원칙입니다.(제467조 제2항).

그런데 「민법」은 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다는 특별규정을 두고 있습니다.(제586조). 이 규정은 인도가 완료된 후에는 적용되지 않습니다.

대금의 이자에 대해서 「민법」 제 587조는 매매의 경우에 관하여 특별히 과실의 취득과 대금이자의 지급을 연계하여 규정하고 있습니다.

그에 의하면 매수인은 목적물의 인도가 없는 한 이자를 지급할 필요가 없고, 목적물의 인도를 받는 날로부터 이자를 지급하면 됩니다. 이는 목적물의 인도 시까지 매도인의 목적물로부터 생긴 과실을 취득하게 한 것에 대응하는 것입니다.

그러나 대금지급에 관하여 기한이 정해져 있고 그 기한이 인도를 받은 때보다 후인 경우에는 그 기한이 될 때까지는 이자를 지급할 필요가 없습니다.

대금지급 의무가 목적물 인도 의무보다 선이행 의무로 되어있는 경우에도 인도 전이라도 기한이 된 때부터 이자를 지급하여야 합니다.

대금지급 거절권에 관해서는 매수인은 그에게 동시이행의 항변권이 있는 경우에 그 권리를 행사하여 대금지급을 거절할 수 있는 외에 일정한 요건이 갖추어진 때에는  「민법」제588조에 의하여 대금지급을 거절할 수 있습니다.

[사례 2]에서와 같이 매도인이 이행기에 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 구비하여 제공하였는데도 매수인이 고의·과실로 이행기에 대금지급의무의 이행을 지체하는 경우 이는 채무불이행이 되고요.

이때 매도인은 이행청구를 하면서 지체로 인해 발생한 손해(지연배상)의 배상을 청구하거나(제390조) 상당한 기간을 정하여 이행을 청구하고 매수인이 그 기간내에 이행하지 않으면 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.(제544조, 제551조).

다음 질문입니다. 부동산을 매수하기 위하여 계약을 맺고 중도금을 주었으나 매도인이 계약의 해제를 주장하여 돈을 돌려받기로 한 경우에도 부동산 중개수수료를 주어야 할까요.

「공인중개사법」 제32조 제1항에서는 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받습니다.. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정되어 있습니다.

따라서 계약이 일단 유효하게 성립되었고, 중개업자가 고의 또는 과실로 거래행위를 해제시킨 것이 아니므로 결과적으로는 매매는 이루어지지 않았어도 부동산 중개 수수료는 지급하여야 합니다.

이번 주제, 중도금 및 잔금 지급이 이뤄진 경우에 관한 키포인트는 중도금이 지급되면 상호 합의 하에 계약을 해제할 수는 있으나, 임의로 해제할 수는 없습니다.

한편 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하는데도, 매수인이 잔금을 지급하지 않으면, 매도인은 잔금과 함께 지연배상을 청구하거나, 상당한 기간을 정하여 이행을 청구하여도 매수인이 의무를 이행하지 않으면 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

만약 부동산 중개업자의 고의 과실 없이 매매계약이 해제된 경우에 부동산 중개인에게 수수료는 지급하여야 합니다.

지금까지 '법률정보 SHOW' 이호영변호사였습니다. 감사합니다.

 

이호영 변호사 webmaster@ltn.kr


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