▲신새아 앵커= 전문가가 말해주는 ‘돈 되는 법’, 최근 일명 ‘빌라왕’ 사태로 깡통전세, 전세사기에 대한 우려가 커지고 있죠. 이번 주 ‘깡통전세, 대책은 없나’에 대한 얘기해보겠습니다.
요즘 수백채 이상의 빌라나 오피스텔을 소유한 사람, 일명 ‘빌라왕’이라고 불리던 사람들이 잇달아 사망하는 사건이 발생했죠. 이에 많은 세입자들이 보증금을 되돌려 받지 못하는 사태가 늘고 있는데요. 세무사님, 도대체 무슨 일이 벌어지고 있는 거죠.
▲김철현 세무사(뱅가드 세무법인)= 이게 굉장히 안타까운 사례로 주목을 받고 있는데요. 먼저 용어에 대한 설명을 드릴게요. 타인, 즉 다른 사람에 자신의 명의를 대여해줬고 명의상으로만 수백채 이상의 빌라 또는 오피스텔을 소유한 것을 저희가 속칭 빌라왕이라고 부르고요.
빌라왕 사태라고 하는 것은 단기간에 전세값이 오르는 것을 이용해서 수십, 수백채의 빌라 또는 오피스텔을 어느 한 사람이 즉 명의자가 보유하도록 해놓고 그 빌라 명의자가 보증금을 상환하지 않으면서 세입자들이 대규모 피해를 입은 상태라고 말씀드릴 수 있습니다.
▲앵커= 변호사님, 이거 구체적으로 수법이 어떻게 되나요?
▲차상진 변호사(차앤권 법률사무소)= 네. 범죄수법에 따라 차이가 있지만 공통되는 부분만 정리해서 말씀드리면 수십, 수백채의 빌라나 오피스텔을 범죄 집단이 신축하거나 아니면 매수하는 등으로 취득합니다. 보통 신축이 많고요. 그리고 높은 보증금으로 세입자를 받습니다.
여기서 건물 소유자는 높은 보증금으로 전세계약을 체결하는 브로커 또는 공인중개사에게 수수료를 지급해주기도 합니다. 그러던 중에 건물 주인이 바뀌게 됩니다. 뭐 자력도 없고 소득도 없는데 건물명의만 취득하는 소위 말하는 빌라왕이 건물을 취득하는 것입니다.
빌라왕 중에서는 지적으로 조금 어려움이 있는 분도 있습니다. 이후 세입자가 보증금반환을 요청하는데, 빌라왕은 자력이 없어 이를 반환하지 못하는 경우들도 생깁니다. 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 경매를 한다 할지라도 보증금에 못 미치는 금액으로 경락이 되기 때문에 세입자는 보증금을 되돌려 받지 못하는 상황이 됩니다.
이와 같이 깡통전세를 기획한 자들은 세입자들의 보증금을 나눠 갖습니다. 결국 이제 범죄를 기획한 사람들이 세입자의 전세보증금을 떼먹으면서 브로커나 공인중개사에게 수수료를 지급하고 빌라왕에게도 수수료를 지급하고 그 나머지는 주된 범죄집단이 가져가는 그런 범죄수법입니다.
▲앵커= 들어보니 치밀하고 지능적인 범죄수법 같은데요. 이거 규모가 상당할 것 같아요. 어떻게 되죠 규모가.
▲김철현 세무사= 네. 저희가 빌라왕이라고 표현했는데, 여러 명의 사건이 있고 저희가 대략적으로 알아본 바에 따르면 몇 명의 대표적 빌라왕 사건만 보더라도 빌라나 오피스텔이 약 6300여채, 이로 인한 미반환 보증금만 하더라도 815억원이라는 굉장히 큰 금액에 해당된다고 합니다.
▲앵커= 언뜻 보면 전세로 들어가기 전 주변 시세 등이 있어서 큰 문제는 안 될 것 같은데, 계속 이와 같은 일이 발생하는 이유는 무엇인가요?
▲차상진 변호사= 네, 이게 다들 비슷한 생각을 하시는데요. 이들의 범죄행위는 상당히 전략적이었습니다. 잠재적 피해자로 기획한 것은 빌라나 오피스텔에 입주하려고 하는 20~30대의 비교적 젋은 사람들이었는데요. 먼저 빌라나 오피스텔의 경우 아파트와는 달리 시세 확인을 하기가 어렵습니다. 개별 건물마다 위치나 컨디션이 다르기 때문이죠. 또한 비교적 사회생활경험이 많지 않고 한참 바쁜 20~30대를 타겟으로 하다 보니, 비교적 속이기도 쉽고, 사고발생 시 대응능력도 떨어집니다.
▲앵커= 이게 정부의 전세보증보험 제도로도 구제가 어려운 경우가 있다고 하는데, 사실인가요?
▲김철현 세무사= 굉장히 안타깝게도 상당수의 피해자들은 전세보증보험에 가입되지 않은 경우가 많습니다. 주택도시보증공사에서 전세보증보험 상품을 제공하려면 부동산 시세를 알아야하고, 해당 시세 대비 보증금의 적절성 여부 등을 확인하고, 거기에 대한 리스크에 따라 보증요율을 산정해야 하는데요. 특히나 이번 사건에 빌라나 오피스텔 사례가 많은 게 이런 경우 부동산 시세가 어느정도 인지 알 수 없기 때문에 전세보증보험 제공 자체가 어려운 경우가 좀 있습니다.
▲앵커= 네 그럼 정리한다면 정확한 시세 산출이 어려운 빌라나 오피스텔을 공인중개사나 브로커들이 높은 수수료를 노리고 보증금을 높여 중개를 하는 게 범죄 패턴이였고요. 나아가 빌라나 오피스텔의 세입자는 아직 자력과 사회생활 경험이 모두 많지 않은 20~30대가 주된 타깃이 되었다고 이해하면 될까요?
▲김철현 세무사= 네, 그렇습니다. 아무래도 빌라나 오피스텔의 경우 세입자가 '이거 보증금이 건물매매가격과 비슷해서 위험한데 괜찮을까?'라는 의문을 가져도 옆에서 브로커나 공인중개사가 '신축이라 괜찮다' 또는 '여기 주변에 유사한 부동산이 얼마에 매각되었는데, 이 부동산은 그보다 신축이라서 괜찮을것 같다'등의 이야기를 하며 안심을 시키는 경우에는 그냥 계약을 하게 되는 경우가 많죠.
▲앵커= 네. 그런데 문제는 이 빌라왕이 최근 잇달아 사망을 하면서 그 파장이 커지고 있는 건데요. 이는 전세자금 사기를 당한 피해자들에게 어떤 영향이 있는 건가요?
▲차상진 변호사= 네. 아무래도 빌라왕이 사망하고 유족이 상속포기를 하게 될 가능성이 높습니다. 이렇게 되면 세입자들은 돈을 받기가 더 어려워질 뿐 아니라 수사기관으로서도 사망한 사람을 소환해서 조사를 하는 것이 불가능하기 때문에 수사도 어렵게 됩니다.
무엇보다도 빌라왕의 사망으로 해당 부동산의 소유자는 다시 한 번 바뀔 수밖에 없는데 이 경우 다수 주택이 한꺼번에 경매물건으로 나올 가능성이 상당히 크겠죠. 위치도 비슷비슷할 것이고 경락대금도 더 낮아질 수밖에 없는 구조입니다.
▲앵커= 이거 정말 대책이 없네요. 그래도 외국의 경우에는 어떻게 하나요?
▲김철현 세무사= 외국의 경우에는 우선 월 차임 없이 보증금만 제공하는 전세제도가 일반적이지 않고, 보증금을 받는다 할지라도 이를 임대인이 직접 관리하는 것이 아니라 다른 신탁회사 등에 맡기도록 되어 있는 경우가 많아 우리나라와 같은 사고가 잘 발생하지 않습니다.
▲차상진 변호사= 2016년 대한민국 정부도 급격한 ‘전세의 월세화’에 따른 사회적 비용과 주거 불안정, 그리고 월세 전환에 따른 임차인의 월세 부담 및 내집 마련의 어려움에 대한 고민 끝에, 세입자가 펀드에 돈을 넣고, 펀드가 이를 운용한 후 운용수익을 임차인에게 지급하고, 임차인은 이를 받아 월세를 임대인에게 납부하는 전세금 반환 펀드를 기획하여 대통령 보고까지 한 사례가 있습니다.
이와 같은 구조로 사업이 운용될 경우, 세입자는 전세금을 펀드로부터 되돌려받을 수 있고, 임대인은 월세를 받을 수 있죠. 그리고 우리나라도 주택임대관리업이라는 제도가 있어 전문적인 사업자가 임대차를 놓게 되고, 개별 부동산을 단위로 보증보험제도에 가입하는 것이 아니라 주택임대관리업자가 보험에 가입하도록 하여, 보증금이 보다 안정적으로 보호될 수 있도록 하는 제도도 있습니다.
▲앵커= 참 걱정이 되는 일인 것 같습니다. 그럼 끝으로 이와 같은 상황에 대한 대책, 어떤 게 있을까요.
▲김철현 세무사= 네 정부에서는 법률지원 티에프(TF)를 꾸려 이른바 ‘빌라왕’ 피해자들을 지원하기도 하며, 주택도시보증공사에서도 신속한 보증보험지급을 준비하고 있습니다. 다만, 이와 같은 대규모 보증금사기가 발생하면서 주택도시보증공사의 보증배수도 빠르게 상승 중입니다.
▲차상진 변호사= 최근 이와 같은 전세시장의 문제를 해결하고자 임대인들이 서비스를 이용하기로 하면 임차인들이 펀드계좌에 돈을 지급하고 펀드가 운용한 뒤 그 수익은 임대인들에게, 나중에 원금은 임차인에게 되돌려주는 서비스 모델을 사업으로 하는 스타트업들도 있습니다. 사실 정책적으로 이와 같은 사회문제 해결을 하려는 기업들은 적극적으로 정부에서 지원을 해주면 좋을 것 같습니다.
▲앵커= 네. 피해자가 많이 발생하고 있는 만큼 정부에서도 실효성 있는 대책을 만들어야 할 것 같습니다. 다음 주에도 유익한 컨텐츠로 찾아뵙도록 하겠습니다.
