"아파트 아랫집에서 물이 샌다며 화장실 전체를 고쳐달라고 합니다"
"아파트 아랫집에서 물이 샌다며 화장실 전체를 고쳐달라고 합니다"
  • 하서정 변호사, 최신영 변호사
  • 승인 2020.09.16 18:01
  • 댓글 0
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"인과관계 있는 '통상의 손해'에 대해서만 배상 책임... 누수 원인부터 밝혀야"

# 저는 얼마 전 아파트 한 채를 샀습니다. 집안 꾸미기에 하루하루 바쁘게 지내던 어느날 아랫집 사람이 “화장실 천장에서 물이 샌다”며 항의를 해왔습니다. 이사한 지 한 달도 채 지나지 않은 시점이라 집을 중개한 공인중개사에게 말했더니 이사한 지 6개월 이전에는 전 주인과 반반씩 책임을 져야 한다고 말하더라고요. 그런데 다음날 아랫집 사람들은 “아예 화장실 전체를 고쳐달라”며 과도한 견적서를 제시했습니다. 저는 아직 전 주인에게 연락을 못한 상황인데요, 어떻게 대처해야 하는 걸까요?

▲앵커= 먼저 아직 누수의 원인은 발견하지 못한 시점에 사연을 보내주신 거 같아요. 이런 경우에는 윗집의 문제인지 아니면 다른 문제인지 짚어보는 게 중요하지 않을까요.

▲최신영 변호사(최신영 법률사무소)= 사실 저희 집도 굉장히 오래된 아파트라서 이런 비슷한 문제들이 많이 발생하는데, 일단 누수 탐지업체를 통해서 누수가 어디에서 발생했는지를 확인하는 것이 매우 필요합니다.

집에 물이 새고 있다면 어디서 새고 있는지 원인이 무엇인지, 외벽에서 스며나온 것인지 아니면 보일러가 고장나서 그렇게 된 것인지, 아니면 혹시라도 물청소로 인해서 물이 새어나온 것은 아닌지, 장마철에 고였던 물들이 내려오는 것은 아닌지에 대해서도 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다.

사실 아파트라고 말씀을 하셨는데 빌라와 달리 아파트 같은 경우에는 누수가 발생했을 때 관리사무소에 연락을 하시면 그 누수 발생 원인을 밝혀주는 절차들을 가지기도 합니다.

▲앵커= 아랫집의 과도한 손해배상 요구는 윗집이 원인이라면 모두 들어줘야 하는 건지 궁금합니다. 사연 보니까 화장실 전체를 고쳐달라고 했다고 하는데 조금 과도하지 않을까 싶거든요.

▲하서정 변호사(홈즈 법률사무소)= 모두 들어줄 필요는 없습니다. 그 이유는 민법상 손해배상 책임은 민법 제393조 그리고 763조에 의해서 '인과관계에 있는 통상의 손해'로만 제한하고 있기 때문인데요. 법률행위로 인해서 일반적으로 발생하는 손해가 아니라면 채무자가 특별한 사정으로 인한 손해를 알았거나 알 수 있었을 경우에만 배상의 책임을 인정하고 있습니다.

따라서 통상의 손해라고 하면 이 경우에는 누수로 인해서 수리비용, 그 다음에 누수로 인해서 발생하는 부식이라든지 그 밖의 문제 부분에 대해서만 손해를 배상하는 것이 통상의 손해라고 할 것이고요. 그 외 화장실 전체를 고치는 비용 같은 경우에는 일단 인과관계가 없습니다. 그리고 누수가 발생했을 때 그러한 인테리어 비용 전체가 들 것이라는 점은 채무자로서도 전혀 알 수 있었거나 알고 있었다고 볼 수 없기 때문에 그것은 배상의 책임이 없습니다.

▲앵커= 다행입니다. 만약 1, 2층에 누수가 있는데 전문가가 ‘그 원인이 3층에 있다’고 한다면 3층은 1, 2층에게 다 보상을 해 줘야 하는 것인지 궁금해요. 아파트 공용부분의 하자라면 아파트 장기수선 충당금으로 보완 가능하지 않을까 싶은데 어떻게 보세요.

▲최신영 변호사= 상당히 억울하다고 느낄 수 있는 케이스일 것 같습니다. 하지만 원칙적으로 누수로 인해서 아랫집에 피해가 발생한다면 아랫집에 대한 배상책임은 있기 때문에 이에 대해서 배상은 해줘야 한다고 판단한 판례들도 있습니다.

민법상 제758조의 공작물의 점유자 소유자 책임에 따라서 공작물의 설치나 보존의 하자로 인해서 손해가 발생했을 때는 손해를 배상할 책임이 있고 또 이에 대해서 소유자가 점유자의 과실이 있을 때 구상권을 청구를 할 수 있다고 돼 있습니다.

그런데 또 질문 주신 내용은 아파트 같은 경우에는 장기수선 충당금으로 가능한 거 아닌가 포인트를 말씀해주셨는데, 맞습니다. 그래서 아파트 누수의 원인이 점유 부분에 하자가 있을 때, 공유 부분에 하자가 있을 때 어딘지에 따라서 달라지게 되는데요. 배상책임의 주체는 만약 점유 부분에 하자가 있다고 하면 그것은 당연히 소유권자가 배상을 해야 하지만, 공유부분의 하자라면 그 손해에 대해서는 점유, 소유권자 모두 공동으로 부담을 하게 됩니다.

이런 경우는 실질적으로 말씀하셨던 부분처럼 공용 부분이 하자인 경우 아파트 장기수선충당금 또는 단체보험으로 처리될 수가 있습니다.

▲앵커= 과거의 아파트 누수 문제는 입주자대표회의라든지 관리사무소가 중재했던 것으로 알고 있는데 누수가 생기면 법적으로 요즘 잘잘못을 가리는 추세인가요.

▲하서정 변호사= 아파트의 경우 과거에는 관리사무소 또는 입주자대표회의에서 개입을 해서 중재를 하는 경우가 많았는데요. 요즘은 누수 원인 탐지 과정에서도 세대간 분쟁이 있고 또 수리범위에 있어서도 세대간 분쟁이 많기 때문에 점점 관리사무소나 입주자대표회의에서 중재를 하는 것을 꺼리고 있는 실정입니다.

이처럼 누수 원인에 대해서 법적 분쟁이 발생하는 경우에는 일단 누수 탐지업체에 이 원인을 먼저 탐지를 하고요. 누수의 원인을 밝혀서 원칙적으로 아랫집에서 별도 시공 중에 윗집 배관을 건드리거나 이런 사고가 있었던 것이 아니라면 원칙적으로 윗집에서 배상의 책임을 부담하는 것이기 때문에 먼저 원인을 탐지하는 게 중요할 것 같습니다.

▲앵커= 원칙적으로 윗집에서 배상하는 게 맞군요. 그렇기 때문에 아직까지는 연락을 안 하신 상태이신 거 같은데, 누수 탐지업체를 통해서 견적을 받아보시고 원인이 어디에 있는지를 따져보신 후에 처리를 하시는 게 좋을 것 같습니다.

 

하서정 변호사, 최신영 변호사 hanji-jang@lawtv.kr



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