"무허가 건물이 있는 땅을 샀는데, 매도자가 마음대로 철거해 버렸습니다"

▲앵커= 어떤 일로 전화주셨나요.

▲상담자= 제가 부동산 매매계약을 했는데요. 계약을 하면서 현 상태 그대로의 계약이라고 해서 계약서에 그 내용을 기재를 하고 그 매입하려고 하는 부동산에 무허가 건물이 조그맣게 하나 있었습니다. 창고로 현재 사용하고 있다고 했고요. 그래서 그 무허가 건물을 사진까지 찍어왔었거든요. 그런데 제가 매입하는 부동산은 1천700평가량인데 그 중에서 한 필지로 되어있는 게 1천700평 조금 넘은 평수였어요.

그런데 저한테는 1천700평만 매도를 하고 그 조금 넘는 142평 정도는 다른 사람에게 매도를 한다고 기재까지 했습니다. 그래서 분할이 접수된 상태라고 했거든요. 그랬는데 분할이 안 되고 저한테 무허가 건물을 철거를 해야지만 분할을 시킬 수 있다고 해요.

그래서 저는 그 무허가 건물이라 할지라도 철거를 하면 안 된다 그랬더니 합의가 안 되고 있던 중에 어느날 그것을 철거를 해서 분할을 시켰으니까 잔금을 치르라는 연락이 왔어요.

그러더니 그 잔금일자도 저는 이 계약을 저와 다른 사람 1명으로 두 사람 이름으로 계약을 했었는데, 한 사람이 잔금 치르는 걸 거절을 하고 저한테 미뤄버려서 잔금을 치르는 계획을 잡아야 하는데 계약서에도 잔금일은 기한을 정하되, 그 기한을 3월 30일로 기한을 정했어요.

기한을 정하되 개발인허가 후 30일 이내로 잔금을 지불하기로 한다, 이렇게 기재를 했습니다.

그런데 제가 억울한 것은 이 사람들이 현 상태대로 그대로 계약한다고 해서 뭐가 건물까지 사진을 찍어갔는데 그것을 마음대로 철거를 해버려서 황당하고요.

그리고 잔금일도 이 허가를 득한 후에 30일 이내로 지불한다고 했는데 이렇게 잔금일을 예비적으로 정해놓은 날짜에 지급하라고 이렇게 해버리니까 저는 잔금을 지금 현재 무허가 건물을 철거를 해버리고 변동 상황이 있는 상황에서 개발 인허가를 어떻게 접수를 해야 될지 구상을 못하고 있는 중이에요.

그래서 이 허가권을 30일 이내까지 나오도록 연기를 어느 정도 할 수 있는지를 시간이 좀 필요하거든요. 잔금 치르려고 하는 것에 대한. 그게 궁금합니다.

▲앵커= 네. 계약 당시 땅에 있던 무허가 건물을 말도 없이 지금 철거해서 많이 황당하신 상태인 것 같고요. 그리고 건축허가증을 취득한 뒤에 잔금 지급일을 좀 미룰 수 있을지, 2가지를 궁금해 하셨네요. 이인환 변호사님 연결해 드릴게요.

▲이인환 변호사(법무법인 제하)= 몇 가지 쟁점이 좀 보입니다. 일단은 선생님은 '나는 이 땅과 함께 무허가 건물이지만 같이 샀다'는 입장이신 것이고 상대방은 입장이 어떤 진 모르겠지만 '임의로 없앨 수 있다'고 생각하는 것 같아요.

▲상담자= 상대방은 무허가 건물인데 예전에 동네에 상여를 넣었던 건물이었기 때문에 지금은 창고로 쓰고 있지만 동네 사람들이 와서 부숴버렸다는 거예요.

▲이인환 변호사= 동네 사람들이요. 그 사람 진술인 거고요. 그것을 부순 손괴로 고소하고 이런 일은 없는 거고요. 원칙적으론 계약서에 이 토지와 더불어서 무허가 건물도 같이 팝니다. 그래서 총 얼마에 계약합니다. 이렇게 써져있으면 가장 좋은데 지금 그렇지 않잖아요.

이런 경우 법률해석을 하는데요. 판례가 되게 많습니다. 이런 비슷한 사안의 판례가요.

토지를 매매할 때 그 토지 위에 있는 무허가 건물이 있는 경우에 이 토지의 종물로 건물을 볼 수 있느냐 하는 겁니다. 종물, 주물이라는 법률적 용어가 나오는데요.

뭐냐면 이 토지 위에 이 건물은 같이 붙어있을 수밖에 없는 거야, 이 토지를 팔면 이 건물도 같이 팔리는 거야, 라고 보는 경우 이 토지만 매매하도 건물에 대해서도 매매가 되는 것으로 봐줘야 됩니다.

우리나라 판례는 이 상황을 어떻게 보냐면 건물은 원칙적으로 토지와 별개의 대상으로 보고 있습니다. 그렇기 때문에 토지를 매매를 한다 하더라도 건물은 매매계약에 포함되지 않는다는 게 대법원 판례에요. 그럼 불리하신 거잖아요.

그럼 이때 어떻게 하면 되냐면 그렇다 하더라도 우리의 매매계약은 묵시적으로 이 건물도 같이 매매하기로 한 겁니다, 라는 것을 입증할 자료가 있으면 되요.

그게 무슨 말이냐면 명시적으로 ‘이 건물을 팝니다‘라고 안 써져 있었지만 ’당신도 인정하지 않았냐‘는 이런 것에 대한 증거를 내시면 되요. 전화를 하시거나 카카오톡 같은 메시지를 보내실 때 ’내 건물 어디갔느냐‘고 보내신 것 있으실 거 아녜요.

그럼 그 쪽에서 ‘죄송하다, 나는 넘기고 싶었는데 사람들이 부셨지 않냐’는 내용이 있을 거 아녜요. 그런 것을 입증하시면 돼요. 만약에 그 쪽에서 ‘무슨 소리에요. 우리 계약엔 건물은 없는 것이니 이상한 소리 하지 마십쇼’ 하면 어려워지는 거예요.

그런데 얘기를 들어보니 상대방 측도 어느 정도는 인정을 하고 있는 것 같아요. 그러니 그것에 대한 증거를 조금 수집을 하십시오. 그러면 '건물 망가진 것 어떻게 하실 겁니까' 등을 물어보세요. 그러면 '죄송합니다' 라는 말이 나오게 만들어야 합니다.

죄송하다는 말이 법적으로 아무런 효력이 없는 것처럼 보이지만 내 의무를 이행하지 못한 것에 대한 자인의 의미를 갖고 있거든요. 그렇게 돼서 어쨌든 우리 계약서엔 안 써져 있지만 묵시적으로 우리 토지 매매계약에는 미등기 무허가 건물을 매매하기로 포함되어 있는 것으로 보아야 한다는 묵시적 의사표시를 정리할 수 있는 증거를 만들어 놓으셔야 합니다.

이게 첫 번째고요. 이런 증거가 없이 소송을 제기하시면 이건 집니다. 왜냐하면 건물은 토지에 부합된 종물이 아니기 때문에 토지를 매매한다 하여도 건물에 대해서는 매매계약이 별도로 체결돼지 않았다면 그 건물에 대해서는 원래 건물 소유자, 매도인 것입니다.

그래서 그 사람이 임의로 처분할 수도 있고요. 그 사람이 그 건물이 양도되지 않은 것에 대해서 책임을 묻지 않는 게 원칙적인 해석이기 때문에 그 해석을 뒤집을 수 있는 증거수집이 우선이다, 라고 말씀드리겠습니다.

그리고 잔금 지급과 관련해서 개발인허가가 나온 이후 30일 이내로 지급한다면 잔급일자가 지금 2가지로 적혀있는 거예요. 하나는 특정 날짜고 하나는 조건부예요. 개발인허가 안 나오면 잔금 안 준다 이거잖아요.

그러면 그 2가지 날짜 중에 어느 날짜가 당사자 간에 합의가 된 날짜라고 볼 수 있겠냐를 입증하는 게 중요합니다.

그래서 3월 30일은 지금 대충 적어놓은 것이고요. 대충 그쯤에 잔금도 마련될 수 있을 것 같고, 개발인허가도 그쯤에 나올 것 같고 돈도 생길 것 같아서 적어놓은 건데, 실제로는 우리는 개발인허가가 안 나오면 이 땅 안 살겁니다. 이 돈 줄수도 없습니다. 그렇기 때문에 우리는 이 조건을 적어놓은 겁니다 라고 이야기를 해보셔야 됩니다.

그것에 대해서도 마찬가지로 어느 것에 우선하는 건지에 대해서도 선생님께서 입증하셔야 되요.

마무리를 해보면 이걸 소송으로 가면 피곤해집니다. 왜냐하면 3월 30일이라는 고정된 날짜가 있으니까요. 3월 30일이 우선하느냐 아니면 개발인허가 득한 이후부터 30일 이내가 우선하느냐를 결국 소송을 통해서 해결을 해야되요.

근데 그건 선생님도 어렵겠지만 상대방도 번거로울 수밖에 없습니다. 그래서 지금 제안 드리는 건 일단은 잔금 지급일자에 대해서 걱정하지 말고 계세요. 개발인허가가 나오기 전까진 걱정하지 마십쇼.

그 쪽에서 요청하면 ‘아직 개발인허가 나오지 않아서 못드립니다. 아직 잔금일자가 도래하지 않은 것으로 보입니다’라고 얘기하세요. 그럼 그 쪽에서 ‘무슨 소리냐. 계약서에 30일이라고 써져있는데’라고 할 거예요.

그럼 거기에 답변하지 마시고 ‘계약서엔 개발인허가 이후 30일 이내라고 되어 있지 않습니까’라고 반문하세요. 그럼 그것도 맞는 말이거든요. 둘 다 써져있으니까. 나는 그래도 30일날 받고 싶어 라고 그쪽이 주장할 수도 있어요. 그럼 ‘나는 개발인허가 나온 다음에 드릴게요’라고 건조하게 답변하세요. 그럼 그쪽이 곤란해집니다.

▲앵커= 여러 가지로 복잡한 사안이신 것 같은데요. 얼른 변호사 선임하셔서 차근차근 해결해 나가셔야 할 것 같아요.