"주택조합에서 탈퇴하고 싶어요. 지금까지 낸 돈을 그대로 돌려받을 수 있나요"

전혜원 앵커: 안녕하세요

상담자: 안녕하세요

앵커: 네 반갑습니다. 어떤 사연이 있어서 전화를 주셨나요?

상담자: 제가 조합원 아파트를 계약한지 3년이 좀 넘었습니다. 그 해나 그 다음해에 바로 공사를 시작한다고 했는데 여태 하지 않고 있어요. 그 사이에 업체도 몇 군데 바뀌었고요. 그런데다가 올 5월에 공사를 시작한다면서 공사금의 10%를 더 내라고 하는데 믿음이 가지도 않고 얼마나 더 딜레이 될지도 모르겠습니다. 해서 아예 포기를 하고 계약금을 좀 돌려받을 수 있을까 해서 전화를 드렸어요.

앵커: 그렇군요 계약한지 3년쯤 되셨다는데 정확한 날짜를 알 수 있을까요?

상담자: 2017년 1월경 였어요. 그때 계약하면서 이후에 2~3번에 나눠서 업무추진비도 내고 1차계약금도 냈습니다. 지금까지 모두 3천800만원을 냈습니다.

앵커: 거기에 공사대금 10%를 더 요구하는 상황인것이죠? 네 알겠습니다. 지역주택조합인 것 같은데요. 권윤주 변호사님과 함께 해결해보도록 하겠습니다.

권윤주 (법무법인 유로) 변호사: 안녕하세요. 권윤주 변호사입니다. 상담 내용 잘 들었습니다. 2017년 1월에 지역주택조합 가입계약 하셨고, 지금까지 납입한 금액은 모두 3천800여만원 정도고요. 사업 관련해서 시공사가 몇 번 바뀐 것 외에는 별다른 공사 진행사항이 없어서 마음이 좋지 않다는 말씀이시죠.

상담자: 예 맞습니다.

권윤주 변호사: 그러면 지금 조합의 사업진행상황은 현재 어디까지 돼 있나요?

상담자: 지금 00건설이라고. 작년에 그 업체에서 공사를 맡기로 했다고 올 5월에 조합사무실에서 그러더라고요. 그러니까 10%를 더 내라고 하네요. 아직 토지 매입이 10% 좀 덜 된 상태인데 말이죠.

권윤주 변호사: 그럼 조합설립 인가는 났겠네요? 사업계획승인은 안 났고요.

상담자: 네 설립인가는 났고요. 사업계획 승인은 아직 안 난 것으로 알고 있습니다.

권윤주 변호사: 그러면 다른 조합원분들 중에 탈퇴하셨거나 탈퇴를 희망하시는 분들이 많으신가요?

상담자: 지금 제가 알기로는 앞전에 2~3명 정도 있었다고 들었고요, 카페 들어가서 보니까 어떤 분이 “변호사를 사서 소송을 했는데 패소했다”는 글을 올렸더라고요.

권윤주 변호사: 그런 글을 보시면 좀 불안하시겠네요.

상담자: 좀 그렇죠.

권윤주 변호사: 그럼 조합계약서에 탈퇴를 원할 경우 어떤 절차를 거치라고 되어 있나요?

상담자: 그런건 딱히 없습니다.

권윤주 변호사: 그럼 계약을 파기할 경우 기납입금 처리는 어떻게 한다는 조항이 대부분 계약서에 있거든요. 그건 어떻게 되어 있나요?

상담자: 조합관련 서류가 많아서 사실 봐도 잘 모르겠어요.

권윤주 변호사: 그러실 수 있으세요. 지역주택조합 사업의 경우 조합가입계약서라든지 규약이라든지 관련 서류가 워낙 많아서 조합원분들이 다 읽어보지 않고 도장을 찍으시는 경우가 많으세요. 보통은 조합가입계약에서 위약금으로 공제할 때 탈퇴를 임의로 하든 계약이 취소되든 어쩌든 전체 기납입금에서 전체 10% 공제하고, 업무대행비 공제하고, 이런 것들이 통상적으로 들어있기는 해서 아마 그러실 것 같습니다.

또 그 기납입금에서 반환할 금액이 남아있다고 하더라도 그것을 반환하는 시기는 현재 당장이 아니라 예를들면 상담자분의 그 계약건이 다른 사람으로 대체되거나 혹은 사업계획승인이 나고 완성이 된 뒤에 돌려주겠다 이 정도로 불리하게 된 계약이 사실 대부분입니다.

그러면 현재 지금 상담자분께서는 조합측에 계약 탈퇴 의사를 타진해보신 적이 있으신가요?

상담자: 조합원 사무실에 가서. 탈퇴를 원한다 했더니. 지금은 안되고 나중에 총회를 하게 되면 그때 다시 탈퇴를 얘기하자고 하더라고요. 그러면서 00건설이라고 작년에 다시 입찰을 해서 시공사로 확정된 업체가 있는데. 그 업체랑 저랑 계약서를 써야 된다고 그러더라고요. 그래서 안 써 줬숩니다.

권윤주 변호사: 보통 조합 탈퇴가 어떻게 돼 있냐면요. 보통 조합총회나 조합에서 승인을 해 줘야 탈퇴 여부를 결정해주게 되어 있어요. 그래서 그런 얘기를 하신 것으로 보입니다.

그런데 기납입금액에서 10% 분담금과 업무대행비를 제하면 아마도 남는 금액이 거의 없을 것 같습니다. 보통 통상적으로 그러하거든요. 이 부분 저도 문의를 많이 받고 있고 지역주택조합 관련 문제가 많습니다.

조합계약을 파기하고 싶은 가장 핵심적인 이유가 사업이 지지부진하다는 것인가요, 아니면 계약 당시에 상담자분이 들으신 내용과 실제 추진되는 내용이 전혀 달라서 허위나 기망으로 이것은 거짓된 계약이라는 생각이 들어서인가요.

상담자: 두 가지 다 있습니다. 원래 계획대로였다면 올초에는 입주해야 했었는데 계획이 완전히 어긋났고요. 처음에는 평당 공사금액이 700만원 대였는데 지금은 900만원대를 부르니, 공사금액이 늘어났고요.

권윤주 변호사: 추가분담금도 발생할 것 같고, 처음에 예정됐던 공사 기간이나 착공시기가 물론 그것도 확정은 아니었겠지만 계속 지연되고 있고, 많은 변화가 있다는 얘기시죠?

상담자: 네네.

권윤주 변호사: 그렇다면 지역주택조합 사업 진행에 관련한 정보공개청구는 진행해보신 적이 없으신가요?

상담자: 네. 없습니다.

권윤주 변호사: 제가 이제 설명을 좀 드리겠습니다. 지역주택조합에 관련한 문제가 상당히 많은데요. 그 이유는 조합사업이라는 것이 토지소유권 확보, 조합원 모집 그리고 사업계획승인 이러한 난관이 많아서 이런 난관을 다 뚫고 가야해서입니다.

그런데 문제는 조합원분들은 조합의 의사결정이나 사업진행에 구체적으로 직접적으로 참여하기 어렵고 외부에서 계속 보고만 받으시는 상황이라서 통제하기가 좀 어렵습니다. 그런데도 불구하고 이렇게 많이 하시는 이유는 아무래도 시세보다 총 분담금이 조금 싸다는 판단 때문에 사업이 실제로 많이 진행되는 것으로 보입니다.

그렇다면 이런 조합가입계약에 대해 어떻게 효력을 부인할 수 있겠느냐 이 문제인데요. 법적으로는 3가지 방법이 있습니다.

조합가입 계약을 할 때 내가 들은 내용과 전혀 다른 거짓된 계약이다 기망이나 착오를 이유로 내가 취소를 하겠다 이것이 1번이고, 두 번째는 이 내용을 조합이 이행하지 않고 있다. 혹은 사정이 너무 많이 변경돼서 이행이 불능하거나 도저히 유효하다고 인정할 수 없을 정도다 라고 할 경우에는 해제를 주장할 수 있습니다.

마지막으로 임의탈퇴라고 해서 별다른 사유없이 조합측이 승인을 해줘서 조합을 탈퇴할 수는 있는데. 문제는 말씀드렸듯이 탈퇴한 이후 기납입금에 대한 공제금이 너무 많아서 너무나 불리한 조항이라는 것입니다.

그래서 원칙적으로 아셔야 할 부분은 아까 말씀드린 3가지 중 계약 해제나 기망에 의한 착오 취소에 있어서 입증책임은 원칙적으로 조합원에게 있습니다. 입증하려면 저희측에서 모든 증거를 제시해야 한다는 점에서 이기기가 원천적으로 쉬운 소송은 아닙니다.

그래서 제가 말씀드리고자 하는 것은 계약을 취소하는 소송, 법적절차를 밟기 전에 정보공개청구권을 행사하시는 것을 권해드립니다. 조합측에 왜 지금까지 이렇게 사업이 지지부진하고, 나에게 왜 이런 추가분담금을 요구하는지, 내가 거짓말이라고 느끼는 일들이 벌어졌는지 이런 부분에 대해 확인하실 수 있는 법적인 권리가 있으세요.

그런데 그 권리를 행사하시면 조합에는 상당히 민감한 자료가 많기 때문에 그 과정에서 협상의 여지가 나올 수 있고, 또 실제로 그 과정에서 확보한 자료를 갖고 소송하시는 것도 소송에서 유리합니다.

주택법에는 정보공개청구권을 행사하실 때 조합측에서 이를 거부하면 형사고소 대상이 됩니다. 그러니 조합에서 가장 오픈하기 싫어하는 기밀 자료들까지 모두 요구하셔서 핵심적인 사항을 잘 확인하신 다음 협상에 임하시거나 소송진행 여부를 결정하시면 좋을 것 같습니다.

상담자: 그러면 제가 이걸 개인적으로 혼자 하기는 어렵겠네요.

권윤주 변호사: 네 그러실수 있어서요. 관련 사건을 많이 다뤄본 전문가와 상담해보시기를 권해드립니다.

상담자: 제가 사는 곳이 경기도 시흥인데요. 근처에 있는 변호사 사무실을 찾아가봐야겠네요.

권윤주 변호사:  네 그것도 좋으실 듯 합니다.

앵커: 관련 서류가 굉장히 많으실 것 같아요. 계약서도 있으실것이고. 관련 서류들을 모두 챙겨서 가까운 법률사무소를 방문하셔서 내용을 함께 보면서 상담을 받으시는 것이 필요하실 것 같아요. 일단 저희가 방향은 이렇게 제시를 해 드릴게요.

상담자: 아 예 감사합니다.