"사용료 안 내고 사용하고 있다면 민법상 부당이득 반환 대상"
"전 토지주가 사용료 안 받겠다고 했어도 현 토지주와는 무관"

▲상담자= 제가 2003년도에 집을 샀거든요. 집을 샀는데 저희 집 한쪽에 도로가 났어요, 13평 정도. 집 앞에 하천부지로 저희가 33평인가 점령이 돼 있다고 하더라고요. 그래서 저는 점령한 부분에 대해서는 하천부지 사용료를 해마다 냈어요.

그런데 개인 소유의 땅이 도로로 나간 부분은 보상을 안 해준다고 하더라고요. 그래서 그 부분에 대해서 상담을 하고 싶어서 전화 드렸습니다.

▲앵커= 2003년도에 집을 매매하셨는데 그때 당시에는 모르시고 땅의 13평 정도가 도로로 사용되고 있다, 그런데 여기에 대한 사용료는 따로 못 받고 계신 상황이네요.

▲조동휘 변호사(서우 법률사무소)= 지금 질문 요지가 선생님 소유의 땅이 도로로 사용되고 있는데, 사용료를 받을 수 있는가, 이것이잖아요. 하나만 여쭤볼게요. 도로료를 낸 주체가 지자체가 맞나요. (네.) 관리도 지자체가 하고 있겠네요. 관리라는 건 포장을 한다든지 주기적으로 정비사업을 한다든지 이런 경우요. (네.)

그러면 제가 선생님께 누구에게 어떻게 무엇을 하면 되는지 설명을 드릴테니까 잘 들어주세요. 일단 선생님 땅에 누군가 사용료도 내지 않고 사용하고 있다면 이것은 민법상 부당이득 반환의 대상이에요. 부당이득이라는 것은 법률상 원인 없는 이득을 얻는 거예요.

그렇기 때문에 지금 선생님 땅을 누군가 공짜로 쓰고 있잖아요. 그러면 누군가는 선생님 땅으로부터 부당한 이득을 얻고 있는 거예요. 그래서 선생님은 그 이득을 얻고 있는 상대를 대상으로 부당이득 반환 청구 소송을 하시면 됩니다.

▲상담자= 제가 구리시청에 가서 토지계획과에 물어보니까 지금 현행 도로로 돼 있는 것은 보상이 어렵다고 말씀하시더라고요.

▲조동휘 변호사= 그것은 그쪽에서 그렇게 얘기할 수는 있는데요. 저는 생각이 조금 달라요. 그것은 제가 설명을 차근차근 해드릴게요.

청구 대상이 누구냐, 일단 현재 선생님의 무단으로 사용되고 있는 도로 사용 토지가 지금 일반 공중이 사용하는 도로로 이용되고 있다면 선생님이 부당이득 반환을 청구해야 할 대상은 동네 사람들이라든지 지나가는 분들이 아니라 도로를 내고 점유·관리하는 지자체에요.

그래서 선생님은 지자체를 상대로 부당이득 반환 소송을 제기해야 해요. 아까 시청 가서 물어보셨더니 ‘안 된다’라고 하는 것은 당연히 지자체 직원들은 지자체 편이니까 그렇게 말씀하실 수도 있겠죠. 그리고 어떻게 보면 그분들은 법률적으로 전문가는 아니니까 그렇게 말씀하실 수도 있다는 생각이 들어요.

저는 지자체를 상대로 부당이득 반환 청구 소송을 해야 한다는 생각이 들어요. 그리고 청구기간은 부당이득 반환 청구권의 소멸시효가 10년이거든요. 그래서 선생님께서 땅을 구입하신 게 2003년이라고 하셨나요. (네.) 그러면 선생님 같은 경우는 지금으로부터 소 제기 날을 기준으로 10년 전 것까지만 부당이득 반환 청구를 할 수가 있어요.

그전에는 부당이득 반환 청구 소멸시효가 완성돼서요. 그리고 선생님이 소 제기 날로부터 10년 전부터 지자체에서 선생님에게 도로를 다시 인도할 때까지 그 기간 동안의 선생님이 부당이득을 반환하라는 소를 제기하셔야 해요.

그리고 선생님이 소 제기 하시잖아요. 그러면 얼마나 받아야 하는지 선생님이 산정하기 쉽지 않으실 것이고 판사님도 그것을 산정하기 쉽지 않을 거예요. 그럴 때는 보통 선생님이 감정신청이라는 것을 합니다. 감정신청을 해서 법원이 지정하는 감정인이 이 땅의 사용료를 선생님이 기간을 정해서 신청을 하시잖아요.

그러면 그 기간 동안의 각 연도별로 주변 토지 시세나 비교해서 사용료를 책정할 거예요. 그래서 감정인이 내는 감정서에 기재돼 있는 지료 상당액을 선생님이 청구에 반영하시면 일단 소는 그렇게 진행하시면 돼요.

그리고 혹시 제가 추가로 질문 드리면 지자체 입장에서 도로사용료를 선생님께서 청구하지 않겠다는 의사표시를 했다고 볼 만한 행위를 하신 적 있으신가요? (없어요.)

소 제기 하시면 직원분께서 이유를 대시면서 ‘안 된다’고 하셨다고 하는데, 통상적으로 지자체에 선생님 같은 유형의 소를 제기하면 보통 지자체에서 선생님이 아니라 “전 소유자분께서 사용료 받는 것을 포기했다” 이런 주장을 많이 해요. 왜냐하면 선생님 땅은 원래부터 사용료를 안 내고 도로로 사용됐을 확률이 높거든요.

전 주인 때부터 그 소유자분 때부터 사용료 청구를 안 했을 거예요. 그래서 묵시적이든 아니면 명시적으로 사용료 청구를 포기했다는 의사표시를 했다는 주장들을 할 수가 있어요.

▲상담자= 제가 말씀드릴 것은 그 전 소유자에게 그 부분에 대해서 얘기를 한 적이 있어요. 지금 그게 소방도로가 날 계획이라고 하더라고요. 그래서 소방도로가 나면 그때 보상을 아마 같이 해줄 거다, 그렇게 얘기를 들었어요.

▲조동휘 변호사= 보상을 해주고 안 해주고 떠나서 지금 이미 부당이득 반환 청구권은 발생하고 있고 소멸시효는 진행되고 있기 때문에 계속 옛날 지료는 청구를 할 수 없도록 되고 있어요. 선생님이 생각하시는 거랑 조금 다를 수 있어요. 

보통 지자체에서는 소송이 들어오면 그것을 물론 인정하는 경우도 있겠지만 일단 부인하는 주장을 하거든요. 보통 많이 하는 주장의 유형이 “전 소유자도 한 번도 청구를 안 했다. 그래서 묵시적으로 ‘사용료 청구에 대해서 하지 않겠다’는 최소한의 의사표시는 있었다” 이렇게 해요.

그런데 이것에 대해서 2017년 대법원 판례가 나온 게 있어요. “전 주인이 사용료 청구를 포기했다고 해서 이게 다음 소유자에게 영향이 미치지 않는다”는 판례가 나와버렸어요. 혹시 제가 말씀드린 내용이 전문적인 영역이어서 어려우실 수도 있는데, 직접 진행하시든 어떤 분의 도움 받아서 진행하시든 간에 전 주인 주장이 나오면 대법원 판례 상기해보세요.

 

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