▲신새아 앵커= 전문가가 말해주는 ‘돈되는 법’, 최근 부동산시장에 대한 걱정이 많습니다. 부동산시장과 금융시장은 서로 밀접한 연관이 있죠. 여기에 최근 한국은행과 자본시장연구원 등 국내 주요 전문기관들도 이 둘을 주시하며 올해 주택가격 하락세와 금융시장 충격을 경고해 더 이목이 집중되고 있는데요.
이같은 상황에 지역주택조합에 가입했다가 피해를 입는 사람들이 늘어나고 있다고 합니다. 이번 주엔 부동산시장이 금융시장, 그리고 지역주택조합에 대하여 어떤 영향을 미치는 지 알아보겠습니다.
▲앵커= 주택가격 하락으로 인하여 건설업 재고, 즉 ‘미분양 주택’도 지난해 9월부터 빠르게 증가했다고 하는데요. 혹시나 회복 여부, 한국은행은 어떻게 보고 있나요?
▲차상진 변호사(차앤권 법률사무소)= 네. 건설업 종사하시는 분들이나 아니면 주택을 구입하신 분들 모두 여기에 대해서 관심이 많으실 것 같아요. 한국은행은 여기에 대해서도 미분양 주택은 최근의 청약수요 부진과 건설재고 같은 경우 높은 지속성을 갖습니다. 한번 재고가 있으면 그 뒤로 잘 해소가 되지 않는 특성이 있어서 단기간 크게 개선되긴 어려울 것이다 보고 있습니다.
특히나 올해 1월 기준으로 미분양 주택 수는 7.5만호 정도로 되고 있는데, 최근 10년 평균인 4.5만호에 비해 굉장히 높은 수치여서 쉽지 않다고 보고 있습니다.
▲앵커= 특히나 올해 기준 보니까 차이가 정말 많이 나네요, 미분양 주택 적체는 건설업 뿐 아니라 부동산업, 인테리어업 등 연관된 산업의 생산 및 고용 등에도 전반적으로 영향을 미칠 것 같은데요. 이에 따라 금융시장에서도 부동산시장 변화에 따른 금융시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 뜨겁습니다. 자본시장연구원도 부동산 관련 ‘그림자금융’에 대한 자료를 발표했는데, 먼저 그림자금융이 무엇인가요?
▲김철현 세무사(포스원 세무법인)= 네. c.g) 그림자금융부터 설명 드리면 은행과 유사한 산용창출기능은 있으나 은행이 아닌 자들이 창출하는 금융을 의미합니다.
그림자금융이라고 불리는 대표적 이유가 일반적으로 은행에서 신용을 창출하는 경우에는 통계나 자료에서 그 데이터를 정확하게 확인할 수 있는데, 그 어느 정도의 돈이 부동산에 투입됐거나 운용자금에 투입됐는지 등의 수치를 확인할 수 있는데. 이런 그림자금융의 경우에는 자금의 목적이 명확하게 드러나지 않거나 아니면 부채 통계 자체에도 잡히지 않는 경우가 많기 때문에 저희가 이걸 그림자금융이라고 부릅니다.
▲앵커= 자본시장연구원에서는 한국 부동산 금융에 대해 뭐라고 하나요?
▲김철현 세무사= 우선 자본시장연구원은 아무래도 국내 그림자금융이 2014년도부터 연평균 17.8%나 성장했으며, 이는 같은 기간 은행대출 잔액이 평균 7.2% 증가한 것과는 대조적으로 높게 증가했다고 평가하고 있습니다.
특히나 2014년 말 GDP대비 그림자금융 비중이 16%였지만 2022년 9월말 기준으로는 42%에 해당할 정도로 한국경제에서 그림자금융이 차지하는 비중이 높아지고 있다고 평가하고 있는데요. 그렇기 때문에 한국 부동산 그림자금융은 증권회사, 보헙회사, 여신전문금융회사 등에서도 자금을 공급하고 있기 때문에 부동산시장에 충격이 발생할 경우 자본시장에 미치는 영향이 클 것이다라고 보고 있습니다.
▲앵커= 그렇군요. 요즘 또 제 지인도 하고 있는 건데 ‘지역주택조합’도 이런저런 말들이 나오고 있잖아요. 시청자분들을 위해서 잠깐 설명을 드리면 지역주택조합은 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체[가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 싼 값에 아파트를 취득할 수 있는 사업 시행방식입니다.
그런데 최근 부동산금융 위축에 따라 지역주택사업에 문제가 많이 발생하고 있다는데 이 문제 한번 짚고 넘어갈까요?
▲차상진 변호사= 네. 최근 코로나19로 인한 팬데믹 현상이 어느 정도 완화될 것을 예상하고 사업을 추진했다가 다시 우크라이나 전쟁, 금리상승 등으로 부동산 경기가 회복이 안 되자 사업이 난항을 겪는 경우가 증가하고 있습니다.
▲앵커= 그런데 문제가 이같은 사업들이 어려움을 겪고 있다는 거잖아요.
▲김철현 세무사= 맞습니다. 최근에 여러 가지 이슈 때문에 지역주택조합 사업 자체가 상당한 어려움을 겪고 있다고 말씀드릴 수 있는데요. 사업이 추진되려면 먼저 조합에서 가입을 하려는 사람들이 계속 유입이 돼야 합니다.
그런데 요즘 부동산 경기가 워낙 어렵다보니까 투자에 대한 심리가 위축되면서 부동산에 투자를 하려는 사람이 줄어들고 있기 때문에 조합원 모집부터 난항을 겪는 경우가 많거든요. 그리고 가입을 하려는 사람이 있다 하더라도 그 사람이 거기에 대한 자금을 또 대여를 해야 되는 부분인데 요즘 아무리 대출 부분이 완화됐다고 하더라도 토지 구입부터 자금을 투입하는데 어려움이 있어서 아까 말씀드린 것처럼 유연화 된 상황에서 이야기를 할 수밖에 없다 이런 상태입니다.
▲앵커= 사실 사업소개만 들어보면 혹하는 얘기들이 많아서 ‘여기에 나도 돈을 투자해봐야 하나’라는 생각을 해보기도 했었거든요. 그런데 이러한 얘기, 실제로는 소개한 대로 사업이 진행이 되지 않는다면 위법 아닌가요?
▲차상진 변호사= 대법원 판례가 하나 있는데. 2004다17924 판결에 따르면 지역주택조합의 법적 성격은 우선 비법인사단이라고 되어 있습니다. 아까 그런 이야기들, 사업의 혹하는 내용들이 과연 비법인사단들이 할 수 있는 거냐 또는 비법인사단이라는 조직이기 때문에 어느 사람한테는 ‘로열층을 주겠다’ 이런 약정을 비법인사단이 할 수 있는 거냐. 조직이니까 절차나 이런 것들이 있겠죠.
이런 것들은 사실 현실적으로 어렵다. 왜냐하면 비법인사단은 다 똑같은 조합원들인데 누구에게는 더 많은 혜택을 주고 이런 게 사기죄가 될 수 있겠죠. 왜냐면 처음부터 이 비법인사단이 할 수 없는 일을 한다고 하면서 돈을 받으면 사기죄에 해당할 수 있습니다.
▲앵커= 오늘은 부동산금융 그리고 지역주택조합에 대해 알아봤습니다. 사업 진행 절차 등을 꼼꼼히 살펴보시고, 전문가와의 상담을 추천드립니다.
