# 요즘 집값이 많이 내리긴 했지만 급하게 자금이 필요해서 집을 팔았습니다. 아직 매수인에게 잔금이 남아있는 상황이고요. 당시 제가 인터넷에 올린 글을 보고 매수인이 거래하는 부동산에서 집을 보러 왔고 집을 보러왔을 당시 부동산 중개인이 욕실문 아랫부분이 습기로 약간 불어 있는 것을 확인하고 갔습니다. 저희는 따로 말은 하지 않았지만 그 부분까지 생각해서 매수인이 원하는 가격으로 시세보다 낮은 가격으로 계약을 했는데요. 매매계약서를 작성할 당시에 문에 하자가 있는 것을 매수인도 인지하고 하자 부분을 작성했고 수리하는 것에 대한 이야기는 일체 없었습니다. 문서에도 수리 부분에 대해서는 작성하지 않았습니다. 매매한 뒤 한 달 가량이 흘러 전세 계약자가 나와 전세 계약을 했는데요. 그런데 그 이후 부동산 중개업자가 전화가 와서 화장실 문을 수리해주라고 요구하는데 이게 맞는 건가요? 만약 화장실 문을 고쳐주지 않는다면 저에게 불이익이 오는 건가요? 중개업자가 전화를 해서는 화장실 문은 다 고쳐야 하고 그 외에 하자에 대해서는 하자담보책임이 있다고 전화와 문자로 협박을 하듯 이야기를 하는데 너무 기분이 나쁩니다. 저희도 중개수수료를 내는데 중개인이 매도인 입장은 전혀 조정해주지 않고 매수인 입장에서만 이야기하고 저희에게 요구하고 해결하라고 하는 중개인을 신고하고 싶은데 가능할지도 궁금합니다.
▲MC(양지민 변호사)= 음, 변호사님은 좀 이번 사연 어떻게 보셨어요?
▲황미옥 변호사(법률사무소 HY)= 사실 어디까지 고쳐줘야 되는지에 대해서 부동산을 매도하고 매수하는 측에서 굉장히 혼돈이 있을 때가 많죠. 근데 지금처럼 욕실 문 아랫부분이 불어있는 내용을 가지고 이것을 다 고치라고 하면 애초에 계약 당시에 이야기했어야 되는 게 아닌가 싶고요. 그리고 지금 중개인께서 하자담보책임 말씀을 하시는데, 이 부분은 좀 더 검토를 해봐야 될 것 같습니다.
▲MC= 네, 사실 집 수리에 대해서 서로 약속에 명시를 하거나 이런 건 아니지만, 내가 집을 파는 입장에서 그래도 저쪽 문이 조금 습기가 차서 불어있고 그것도 결국 수리를 한다면 비용까지도 내가 고려해서 감수를 하고 계약을 한 것인데, 글쎄요, 계약서에 이런저런 내용을 기입을 상세하게 하는 건 좋기는 하지만 지금 상황에서 뭔가 문제될 점이 있을까요?
▲황미옥 변호사= 일단 하자에 대해서 이야기를 해볼게요. 하자라는 것은 어떤 물건을 매매하는 과정에서 그 물건이 있어야 할 상태와 상태에 미달하는 현재의 상태, 그 차이를 이야기하는 건데요. 그러니까 있어야 할 상태를 다 맞춰줘야 한다는 거죠. 근데 문제는 뭐냐 하면 그 있어야 할 상태, 바람직한 상태가 뭐냐는 게 문제가 되다 보니 너무나 많은 문제가 있죠. 그래서 대부분의 계약에서는 매매계약 당시에 계약서에다가 이런 이야기를 명시를 하죠. 현 시설 상태의 매매계약임을 분명히 한다, 라고 이야기함으로써 이게 상태가 왜 이렇습니까, 문이 왜 이렇게 허름합니까, 이런 말이 안 나오도록 지금 있는 상태대로 매매한다는 것을 분명히 하고 하자라는 이야기가 나오지 않도록, 애초에 문제가 되지 않도록 그렇게 명기하는 것이 대부분이고 실제로 그렇게 기입을 해야만 하자에 대해서 다툼이 없다고 보셔야 될 것 같습니다.
▲MC= 그러면 상담자분 입장에서는 일단 나는 매도함에 있어서 내가 고려해줄 것을 다 고려해줬고 더 이상 난 모자람이 없다, 난 할 만큼 했다는 것인데, 그러면 이 부분에 대해서는 상담자분이 생각하는 바가 좀 맞을까요?
▲황미옥 변호사= 네, 일단 수리비를 충분히 고려해서 매도를 한 상황이라고 하시니 그 점은 충분한 참작사유가 될 것 같습니다. 예를 들면 부동산이 시세자료가 좀 명확한 자료면 시세가 당시 매도할 당시는 얼마 정도였는데 그보다 대략적으로 좀 낮은 금액으로 팔았다, 실제로 그 차액 금액은 어느 정도 수리에 소요되는 금액을 감액해 준 것이다, 라고 인정받는다면 당연히 그 상황에서 매수인 측에서는 고쳐주세요, 처음 매매할 때 아무 말 없지 않았습니까, 라고 이 부분 책임지세요, 라고 말을 할 수가 없다, 하기가 어렵다고 보셔야 될 것 같고요. 근데 그것이 아니라 시세대로 돈을 다 받았다고 하면 이 부분에 대해서는, 그러니까 불어있다거나 문제가 있는 부분에 대해서는 당연히 매도인이 고쳐주는 것이 아닌가라고 한 표 기울 수도 있다고 보셔야 될 것 같습니다.
▲MC= 그리고 상담자분이 좀 더 화가 나셨던 부분은 중개인의 태도도 한 몫을 한 것 같아요. 중개인에 대해서 굉장히 좀 마음이 많이 상해있는 상황이고 뭔가 신고를 하고 싶다는 생각까지도 하시는데 이 부분은 좀 어떻게 봐야 될까요?
▲황미옥 변호사= 글쎄요, 중개인이 하자담보책임이 있다, 그리고 화장실 문 다 고쳐야한다, 라고 하는 것만으로 협박인지는 잘 모르겠습니다. 그런데 만약에 그걸 고치지 않으면 어떻게 하겠다, 해악을 고지하는 정도라고 하면 이것은 협박이 될 수 있는 것이고요. 다만 이 중개인이 말을 하는 내용이 틀렸을 수는 있어요. 틀렸을 수는 있지만 특별히 해악 고지하지 않았다, 그리고 법률적인 내용에 대해서 본인이 잘 모를지언정 무언가 고지를 하는 내용이라고 하면 이것을 가지고 협박조로 이야기했다고 보기에는 어렵습니다.
▲MC= 네, 사실 뭐 이렇게 부동산 매매를 할 때 부동산을 통해서 많이 거래를 하게 되시는데 부동산 중개인으로서 지켜야 될 의무가 있을지, 아니면 일반인 입장에서 중개인들과 이렇게 이야기를 하거나 거래를 할 때 조심해야 될 부분이 있다면 좀 뭐가 있을까요?
▲황미옥 변호사= 네, 기본적으로 중개인과 중개 의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임계약과 같은 관계라고 보셔야 됩니다. 민법은 위임에 대해서 위임인, 수임인을 말하기를 반드시 수임인은 선량한 관리자의 주의로써 업무를 처리해야 할 의무가 있다, 라고 규정을 하고 있죠. 따라서 중개인도 마찬가지입니다. 의뢰 받은 중개 업무에 대해서 선량한 관리자의 주의로써 임무를 다하여야 할 것이고 또 그와는 별도로, 민법과는 별도로 공인중개사법에 대해서 분명히 의무를 규정하고 있습니다. 중개인은 중개 대상물을 확인하고 설명할 의무가 있다고 분명히 규정을 하고 있고요. 그리고 그 설명에 있어서도 가령 권리를 취득하고자 하는 의뢰인에게 취득 대상물에 대해서 성실하고 정확하게 설명하고 더불어서 토지대장이라든지 부동산 증명서나 종합증명서 등을 발급받아서 보여주면서 설명해줘야 할 의무가 있다고 합니다. 이런 점을 다 감안을 한다면 이 부분에 대해서 충분한 설명이 되고 있는지를 감안하고 중개인과의 문제를 해결해야 될 것 같습니다.
▲MC= 네, 그러면 마지막으로 우리 상담자분께 좀 조언 주신다면 어떤게 있을까요?
▲황미옥 변호사= 네, 사실 부동산을 매도할 때 모든 것을 새 것과 같은 것을 요구하는 매수인들이 있기도 하고요. 아니면 완전히 문제가 많은 물건을 매도하는 매도인도 있기도 합니다. 근데 어디까지 하자를 볼 것인가가 문제인데요. 하자라고 하면 조그마한 부족함을 다 하자라고 하진 않습니다. 판례에서는 대체로 중대한 하자만을 하자라고 보고 있고요. 그에 따라서 담보책임을 인정해주고 있는데 중대한 하자의 가장 대표적인 예는 누수죠. 누수에 이를 정도의 중대한 하자라고 하면 응당 매도인이 하자담보 책임을 부담해야 되는 것이 맞고요. 그런데 그런 것이 아니라 상담자분이 말씀 주신 것처럼 그냥 문이 좀 불어있다, 문만 교체하면 되는 수준이라고 하면 그것을 가지고 하자라고 보기에는 좀 어려울 것 같습니다.
▲MC= 네, 변호사님께서 설명해주신 사항들 좀 잘 참고하셔서 대응해보시면 좋겠습니다. 잘 해결이 되시면 좋겠습니다.
