불법 건축물 원상회복에 따른 손해, 임차인이나 매수인에 입증 책임
[법률방송뉴스] 안녕하십니까. '법률정보 SHOW' 최광석 변호사입니다. 오늘은 불법 건축물을 거래할 때 어떤 법률적인 문제가 생기는지 말씀을 나눠 보겠습니다. 우리가 불법 건축물을 거래하게 되는 경우도 참 많이 있습니다.
해당 건축물이 불법적인 부분이 있다는 부분을 잘 알고 이것을 인정하면서 거래했다면 민사적으로는 아무런 문제가 없습니다. 실제로 불법 건축물인줄 알면서 거래가 많이 일어나고 있습니다. 왜냐하면 바로 수익률 때문이죠.
그런데 이런 사실을 알지 못하고 거래를 하게 되면 상당히 복잡한 분쟁에 휘말리게 됩니다.
보통 불법 건축물은 해당 관청에 적발이 된 다음에 건축물대장에 명기되는 것이 일반적입니다. 그래서 적발 이전에는 건축물대장상으로 확인하는 것은 어렵습니다.
건축물대장에 불법 건축물이 명기된 경우 해당 건물이 불법적으로 시공된 불법 건축물이라는 사실을 알지 못하고 거래를 했다고 하더라고 실무상으로는 다르게 인정될 가능성이 있습니다.
이미 건축물대장상 불법 건축물이라는 표기가 당연히 올라와 있다고 한다면 법원 입장에서는 건축물대장을 다 보고 거래를 했다고 생각하기 때문에 그 사람은 불법 건축물이라는 사실을 알았을 것이라고 판단할 수밖에 없게 됩니다.
그래서 이 부동산 거래를 할 때는 실제로 불법 건축물이라는 사실을 몰랐지만 건축물대장에 올라와 있다든지, 또는 누가 보더라도 육안상으로 분명한 하자 같은 부분들은 재판 과정에서 불법 건축물이라는 사실을 알고 거래했을 것이라고 오해를 받을 수 있습니다.
때문에 이런 경우를 대비한다고 하면 거래 과정에 상당히 많은 주의가 필요할 수 있습니다.
왜냐하면 나중에 분쟁으로 이어져서 중개업자라든지 또는 불법 건축물을 매도한 사람을 상대로 손해 배상을 청구하거나 또는 계약 해지를 한다는 소송을 하는 과정에서는 불법 건축물이라는 부분을 내가 모르고 거래했다는 부분에 대한 입증 책임 자체가 주장하는 사람, 다시 말하면 건물을 매수한 사람에게 있기 때문에 입증 책임이 고스란히 돌아가기 때문입니다.
그래서 이런 불법 사실을 모르고 거래했다는 부분을 미리 녹취라든지 확인서를 통해서 입증할 필요가 있습니다.
대부분 이 사건이 분쟁으로 가게 되면 상대방, 다시 말하면 건물을 파는 사람 입장에서는 ‘사는 사람이 이미 그것을 잘 알고 거래를 했다’, ‘단지 문서로만 남기지 않았을 뿐이지 그런 부분은 다 알고 거래했다. 왜냐하면 이미 건축물 대장에 이미 나와 있는 것 아니냐’, 또는 이미 육안으로 볼 때 불법 건축 부분이 확연히 나타날 수가 있다고 하는 주장을 하기 때문에 과연 누구 말이 진실인지 하는 부분이 오해가 될 수밖에 없다는 것입니다.
불법 건축물에 관한 분쟁은 손해를 입증하기도 상당히 힘든 사건이라고 할 수 있습니다.
불법 건축물로 인해 만약 매매계약의 목적을 달성할 수 없다고 한다면 계약을 해지할 수 있겠지만, 그렇지 않은 정도라고 한다면 결국은 불법 건축물에 대한 부분으로 인한 손해배상으로 재판이 진행되게 되는데 손해배상 액수가 만만치 않습니다.
만약에 어떤 불법 건축물의 일반적인 분쟁은 관청의 적발에 따라 불법 건축물 부분을 뜯어내게 되는 분쟁으로 이어지게 됩니다.
뜯어내는 철거비용 같은 부분들은 충분히 보상받을 수 있지만 뜯어내서 그 건물의 가치가 하락되는 부분들까지 손해를 배상받기 위해서는 상당히 많은 입증이 필요하다고 할 수 있습니다.
돈도 많이 들뿐더러 실제 과연 그런 입증이 가능할 수 있느냐 하는 부분도 실무상으로는 굉장히 어려운 부분입니다. 임대차의 경우에도 상당히 분쟁 해결이 어렵게 될 수 있는데요.
임차인이 손해배상을 받기 위해서는 불법 건축물 철거로 인해서 어느 정도 면적이 줄어드느냐, 또 그에 따르는 영업 손실이 어느 정도 되느냐 등을 모두 입증해야 하기 때문에 실무상으로는 배상받기가 쉽지가 않습니다.
결국 이런 점을 고려한다면, 가급적 불법 건축물은 거래를 자제하는 것이 좋을 것 같고 만약에 부득이 거래를 하신다고 한다면 그로 인해 발생할 수 있는 여러 가지 손해 또는 피해 액수 같은 부분들을 미리 합의해 두시는 것이 향후에 분쟁을 예방할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.
이번 주제의 키포인트는 불법 건축물이 아닌지 하는 부분을 정확하게 확인하기 위해서 반드시 거래 과정에서 건축물 대장이나 현황들을 상세하게 비교할 필요가 있다는 것입니다.
만약에 불법 건축물이라는 부분을 확인하게 된다면 나중에 그 부분이 적발이 될 경우에 어떻게 처리할 것인지, 예를 들어 얼마에 보상할 것인지 하는 부분을 정확하게 사전에 합의하시는 것이 분쟁을 예방하는 방법일 수 있습니다.
이상으로 '법률정보 SHOW' 최광석 변호사였습니다.
