▲신새아 앵커= 전문가가 말해주는 ‘돈 되는 법’, 최근 가족 간 직거래로 이뤄진 부동산 거래를 통해 불법적 거래가 증가하고 있다는데요. 이에 지난달 24일 국토교통부에서 공인중개사를 통하지 않고 직거래로 이뤄진 아파트 거래에 대한 2차 기획조사 결과를 발표했습니다. 이번 주는 최근 가족법인을 활용한 부동산 부의 이전과 이와 관련된 리스크 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.
세무사님께 첫 질문 드릴게요. 아까 잠깐 얘기했던 국토부 발표 사례를 좀 더 구체적으로 얘기해 주신다면요?
▲김철현 세무사(포스원 세무법인)= 네. 국토부는 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래 총 906건에 대한 2차 기획조사를 실시한 결과, 불법 의심거래 182건을 적발했습니다.
국토부가 왜 이러한 거래들을 의심해서 적발했는지 많은 분들이 궁금해 하실 것 같은데요. 바로 최근 전국 아파트 거래에서 직거래가 차지하는 비율이 빠르게 증가하고 있고, 이러한 직거래에서 아파트를 시세보다 현저히 높거나 낮은 가격에 거래하는 것을 보고 불법 거래로 본 겁니다.
그렇게 조사한 결과 국세청·경찰청·금융위 등 관계기관에 의심된 거래에 대한 결과를 통보하고 탈세·대출 분석 등을 통해 혐의가 확정되면 탈루세액을 징수하고 대출금 회수, 과태료 부과 등을 조치하겠다고 발표했습니다. 즉 이러한 거래가 편법증여나 특수관계자 간 차입금 거래를 활용해 불법적인 부동산 부의 이전으로 판단하고 있는 상황입니다.
▲앵커= 국토부에서 부동산 직거래 내역들을 전부 조사해서 혹시나 부동산 불법 거래가 이뤄졌는지를 조사하고 이를 관계기관에 통보한다는 거네요. 변호사님, 그렇다고 구체적으로 고·저가 거래는 어떤 건가요?
▲차상진 변호사(법률사무소 비컴)= 간단히 설명 드리면 부동산을 ‘시가’로 거래해야 된다는 건데요. 구체적으로 예를 들어 설명하면 주변 아파트가 10억에 거래된 상황에서 같은 단지 내 동일한 평수의 아파트를 내 자녀에게 팔고 싶다면 얼마로 거래하는 게 좋은 걸까요?
많은 분들이 10억보다 30% 싸거나 혹은 30% 비싸게 팔 수 있지 않나라고 오해를 많이 하시는데 그렇지 않습니다. 정확히는 내가 특수관계자가 아닌 자와 거래할 때는 시가의 30% 내외에서 거래할 수 있지만, 특수관계자와 거래한 경우에는 시가 5% 범위 내에서만 거래해야 합니다.
만약 그 범위를 벗어난다면 국세청 등에서 그 거래를 인정하지 않고 세법에 정해진 가격으로 거래한 것으로 보아 세금을 부과할 수 있으니 유의하셔야 합니다.
▲앵커= 특수관계자와 부동산을 거래할 때는 시가 5% 범위 내에서만 해야 한다는 사실 저도 처음 알게 됐네요. 이것 외에 특수관계자와의 차입금 거래는 어떤 내용이죠?
▲김철현 세무사= 네. 최근에 무분별한 부동산 컨설팅이 성행하다보니 오히려 잘못된 컨설팅으로 더 큰 피해를 보는 사례가 늘고 있습니다.
대표이사 개인의 부동산을 취득하기 위한 자금을 본인 회사에서 차입해온 사례를 설명 드릴게요. 세법적으로 말씀드리면 본인이 대표이사인 법인에서 자금을 빌려온 것 자체는 잘못되거나 위법한 사례가 아닙니다. 하지만 보시는 것처럼 26억5000만원이라는 거액의 자금을 법인으로부터 빌려왔다고 하면 이에 대한 이자 등을 적합하게 지급했는지 등이 이슈가 되겠죠.
결국 부동산 거래에서도 남들한테 사왔을 때 가격인 시가가 중요하듯이 자금도 실제 적정한 이자를 지급했는지가 가장 중요해요. 이 때 법인은 이자 수입만큼 법인세를 내야하는 점도 꼭 체크해야 합니다.
▲앵커= 네. 결국 부동산 자금을 차입할 땐 꼭 적정 이자율 만큼씩 서로 주고받아야 하는 거네요. 그런데 제 지인 중에도 가족법인을 활용한 방법이라면서 이같은 비슷한 컨설팅을 받았다고 하는데, 이런 것들이 전부다 위험한 건가요?
▲차상진 변호사= 아니요, 꼭 그렇지만은 않습니다. 세무사님께서 말씀하신 사례도 자세히 보면 주택의 구입자금 26억5000만원 전액을 회사에서 빌렸기 때문에 실제 적발까지 된 것 같고요.
최근 대표이사 등 개인이 보유한 부동산을 가족법으로 변경하는 컨설팅이 유행하고 있거든요. 세부적인 내용들은 워낙 복잡하고 다양해서 간략히만 설명 드리면, 개인이 갖고 있는 부동산을 법인명의로 바꾸는 겁니다. 이 때 법인을 가족법인 형태로 설립할 때부터 추후 법인자금 출구 전략까지 고려해서 설립해야만 합니다.
또한 이 때 발생할 수 있는 양도소득세에 대해 이월과세를 받으면서 세부담을 줄여야 하는데요. 여기서 이월과세란 양도자가 내야할 양도소득세를 명의변경된 법인이 대신 납부하는 것을 말합니다.
그 후 설립된 법인과 기존에 사업을 하고 있던 법인이 적격합병을 하는 과정에서 이월과세를 잘 활용해야 하고요. 여기서 또 적격합병이란 일정요건을 충족한 법인과 법인이 합병한 경우 세제상의 혜택당을 부여하는 합병을 말합니다.
▲앵커= 실제로 가족법인을 활용해서 부동산을 이전할 수 있는 방법이 있군요. 세무사님께서 최근 상담하신 관련 사례를 소개해 주실까요?
▲김철현 세무사= 실제로 지금 진행 중인 사례를 말씀드릴게요.
아버지가 약 30년 전에 토지를 취득하고 그 땅 위에 아버지가 대표이사인 법인이 공장 등을 건설해 현재까지 사업을 하고 있어요. 실제로 자녀분은 상무로 취임하면서 그 법인을 운영하고 있는데요. 이분들의 가장 큰 고민은 부동산 가치가 너무나도 상승해서 어떤 결정을 내릴지 모르고 있는 부분이었습니다.
그래서 아까 전 변호사님이 설명해주신 대로 부동산 가족법인을 통해서 절세하는 방법들을 안내해 드렸고, 지금 현재 법인 합병을 준비 중에 있거든요. 특히 이분의 사업장이 수도권 과밀억제 권역이 아니라 훨씬 더 많은 혜택을 받을 수 있어서 만족해하셨습니다.
이런 고민이 있는 분들이 많은지, 또 다른 분들도 소개를 해주셔서 최근 800억짜리 테헤란로 부동산 컨설팅을 변호사님과 같이 진행하고 있는데요. 사실 이런 덩치가 큰 컨설팅은 리스크도 큽니다. 가장 먼저 법인 전환을 할 때부터 이슈가 되는 경우가 많습니다.
여러 필지를 가지고 있는 경우도 있고, 적정 임대료로 임대 계약이 체결되지 않는 경우도 있거든요. 또 적격 합병을 할 때도 저희가 예상하지 않은 리스크가 있는 경우가 있을 수 있으니 꼭 잘 체크해 보셔야 합니다.
▲앵커= 역시 이런 컨설팅은 전문가분들과 꼭 같이 업무를 진행해야겠네요. 마지막으로 시청자분들께 부동산 거래 관련한 조언을 해주신 다면요?
▲차상진 변호사= 가장 처음에 항상 생각나는 건 부동산 거래 신고 소명서에 대해 설명 드리고 싶어요. 앞서 국토부도 공인중개사를 거치지 않은 이런 직거래를 문제 삼은 것처럼 중개인 없이 다른 분과 직거래를 하고 싶으시다면 부동산 거래 신고 소명서를 미리 준비해 두시는 게 좋아요.
이것은 한국부동산원 실거래 상설조사팀에서 의심되는 거래의 경우 추가적으로 작성하는 서류인데, 이때는 자금조달 관련 설명서를 자세히 그리고 정확하게 기재해야 할 필요가 있어요. 어디서 번 돈으로 부동산을 구입하는 지 등을 알아보는 서류고요. 이 때 많은 분들이 금융기관 이외로부터 차입한 돈을 갖고 부동산을 구매했다는 내용을 쓰시는 분들이 많은데, 이건 문제가 될 수 있어요.
특수관계자 간 차입금의 경우 국세청에서 내부적으로 꼭 사후관리를 하게 돼 있거든요. 이렇게 제출했는데 아무 문제없었다고 끝나는 게 아니라 제출된 차입금대로 잘 상환하거나 이자를 지급하고 있는지 꼭 체크해야 합니다.
▲앵커= 네. 이번 주 국토부가 발표한 조사와 관련 실제 사례를 통해 가족법인을 활용한 부동산 부의 이전에 대해 살펴봤습니다. 감사합니다.
