"임대차 계약서나 관리규약에 있다고 단전·단수 무조건 허용 아냐"
"사회 상규에 위반되지 않아야... 잘못하면 손해배상 책임 질 수도"

[법률방송뉴스] 안녕하십니까 ‘법률정보 SHOW’ 최광석 변호사입니다. 오늘은 건물을 사용하는 사람에 대한 단전, 단수 조치는 매우 신중하게 이뤄져야 한다는 주제로 말씀을 드리겠습니다.

보통 월세나 관리비, 이런 것을 받아내기 위한 목적으로 단전, 단수조치가 취해지는 경우가 참 많이 있습니다.

그런데 이런 단전, 단수 조치의 대부분이 합의된 임대차계약서라든지, 또는 관리규약 이런 것에 근거한 것이다 보니 위법하다고 하는 생각을 가지지 못하고 너무 쉽게 행해지는 경향이 있습니다.

하지만 이런 계약서나 관리규약에 따른 단전, 단수조치라고 하더라도 민사상, 또는 형사상 문제 될 가능성이 상당히 크다고 할 수 있습니다.

임대차계약서에서 정한 서로 간 합의, 또는 관리규약에서 정한 절차에 따라 단전, 단수가 이뤄졌다는 부분에 있어서는 형사처벌 문제를 판단할 때 형법 제20조 ‘정당행위’를 많이 논하게 됩니다.

법령에 의한 행위 또는 업무로 인한 행위, 기타 사회상규에 위배되지 아니하는 행위는 벌하지 아니한다는 죄목으로 정당행위를 규정하고 있습니다. 이해를 돕기 위해 자주 문제가 되고 있는 중요한 두 가지 경우를 나눠서 살펴보겠습니다.

이 사안은 호텔 내에서 각각 주점을 운영하고 있었습니다. 임차인 갑과 을이 주점을 운영하고 있는 사람이었는데 공교롭게도 두 사람은 월세를 상당히 연체했고 이 때문에 단전, 단수 조치가 취해졌습니다.

그런데 임대차 계약에는 월세 2번 이상 연체할 때 단전, 단수가 가능하다는 문구가 있었습니다. 이런 상황에서 세입자가 장기간 월세를 내지 못하자 호텔 경영이 당연히 어려워졌고 건물주는 대출금융회사로부터 독촉을 받게 됩니다.

그러다 결국 이 건물이 경매될 것이라는 통보까지 받게 되는 상황에 처해지자, 결국 세입자들에 대해 단전, 단수 조치를 예고한 다음 결국은 단전, 단수 조치를 취했던 그런 사안이라고 할 수 있습니다.

이 사안에서 대법원은 일단 임차인 갑에 대한 단전, 단수 조치가 상당성이 있고, 형법 20조에 따른 정당행위에 해당한다는 판단으로 단전, 단수 조치를 한 건물주에 대해서 무죄를 선고했습니다.

이 부분을 좀 보시면 이미 단전, 단수 조치를 할 당시 임대차 계약이 다 끝났다는 부분이 있었고, 또 임대차 보증금도 모두 연체차임으로 다 소멸이 되어서 이미 남아 있는 게 없었다는 부분도 있었습니다.

이런 상황에서 여러 차례 최고를 하고 단전, 단수했다는 부분을 종합해서 결국 이런 단전, 단수 조치는 임대인의 입장에서 굉장히 궁박한, 경매가 들어갈 수 있는 궁박한 상황에서 취해진 불가피한 조치가 아니냐는 판단이 이뤄졌습니다.

결국은 이런 종합적인 상황을 고려할 때 이런 단전, 단수 조치는 사회 통념상 허용될만한 상당성이 있다, 그래서 위법성이 결여된 20조에 정해진 정당행위라는 결론으로 이어졌습니다.

그런데 다른 피해자라고 할 수 있는 임차인 을에 대해서는 달리 판단이 되었습니다. 앞선 갑의 사례와 마찬가지로 단전, 단수 조치를 내렸지만 을에 대해서는 결과적으로 건물주가 업무방해죄 유죄라는 판단이 내려졌습니다.

양자 간, 갑과 을이 처한 상태가 조금씩 달랐다고 본 것인데요. 을의 경우 단전, 단수 조치를 할 경우 아직 임대차 기간이 7개월 내지 9개월 정도 남아 있었고 임대차 보증금도 연체된 월세를 다 공제하더라고 7천만 원 이상이 남아 있었습니다.

월 300만 원씩 월세를 연체하고 있었다고 하더라고 2번 정도의 예고를 거쳐 단전, 단수 조치를 한 것은 아무리 건물주가 경매당할 수 있는 궁박한 상황임을 감안하더라도 임차인의 권리를 너무 과도하게 제한하는 것이 아니냐, 그래서 사회 통념상 현저하게 타당성을 잃었다고 판단했습니다.

그래서 여러 가지 부분을 종합할 때 결국 20조 정당행위에는 미치지 못한다. 단전, 단수 조치가 이런 조치에는 해당되지 않는다고 해서 결국 업무방해죄 유죄로 판단했습니다.

섣불리 단전, 단수조치를 하게 되면 형사처벌은 물론이고 상대방에 대한 손해배상 책임으로까지 이어져서 결국 단전, 단수를 통해 빨리 해결하고자 했던 목적이 훨씬 멀어질 수 있다는 점을 유념해야 할 것입니다.

이번 주제의 키포인트는 흔하게 발생하고 있는 단전, 단수 조치가 자칫하면 형사처벌, 또는 민사적인 책임으로 이어질 수 있습니다.

임대차계약서나 관리규약에 있다고 해서 당연히 적법한 것은 아니고 형법 20조에 따른 정당행위, 사회적인 상당성을 갖출 수 있을 때만 적법한 행위가 될 수 있습니다. 지금까지 ‘법률정보 SHOW’ 최광석 변호사였습니다.

 

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