권리금의 모든 것

대형약국부터 작은 치킨집까지, 심지어는 불법으로 운영되는 노점상에도 권리금이 존재합니다.

권리금이란, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물임대차보호법 제10조).

말이 어렵습니다. 쉽게 설명하면 ‘새로운 임차인이 기존 임차인에게 관행상 지급하는 자릿세’라고 생각하시면 됩니다.

이는 관행상 인정되어 오던 금전인데, 권리금의 액수가 커지면서 건물주가 직접 권리금을 받아 챙기거나, 권리금 회수의 기회를 막는 등 분쟁이 발생하기 시작하였습니다.

권리금이 법률상 인정되지 않고, 임차인들 사이에만 이루어지는 거래이다 보니 제대로 된 보호가 어려웠고, 이 때문에 매스컴에서도 이를 ‘권리금 폭탄 돌리기’(마지막으로 권리금을 회수하지 못하는 임차인이 모든 손해를 떠안는 구조)라고 표현할 정도입니다.

법원이 판결을 통하여 권리금을 회수할 기회를 박탈한 임대인 등에게 손해배상 책임을 인정하는 등 판례로 인정되어 오던 것을 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 법적인 보호 영역으로 들어오게 되었습니다.

권리금 상담 사례를 통하여 권리금 관련 분쟁의 형태 및 대응방법을 알려드리고자 합니다.

상담인은 같은 장소에서 14년 간 미용실을 운영하였고, 장사도 꽤 잘되었다고 합니다. 그런데 임대차 갱신 1년 정도를 남긴 시점에 건물주가 바로 위층에 다른 미용실을 임차인으로 받았습니다.

그때부터 건물주는 상담인에게 다음에 임대차를 갱신하지 않을 것이니 임대차 기간이 만료되면 나가라고 하였습니다(알고보니 2층 미용실 임차인에게는 1층 미용실을 내보내는 조건으로 임차를 받았다고 합니다).

상담인은 14년 전에도 무려 6천만원의 권리금을 내고 들어왔기 때문에 어떻게든 자신도 권리금을 회수해야만 했습니다. 그래서 직접 새로운 임차인을 찾아서 권리금계약을 맺고, 새로운 임차인을 건물주에게 소개하였습니다.

그러나 건물주는 ‘2층에 미용실이 있어서 미용실로는 임대를 놓을 수 없다’, ‘내가 직접 장사를 할거라서 새로운 임차인은 필요가 없다’면서 번번히 퇴짜를 놓았습니다. 건물주가 직접 새로운 임차인을 만나 상담인이 현재 내고 있는 월세의 3배를 내라고 요구하기도 하였습니다. 새로운 임차인은 당연히 임대차를 들어올 수 없었습니다.

결국 임대차 기간은 종료되었고, 임대인은 상담인에게 명도소송(건물을 비우고 나가라는 소송)을 하였고, 상담인은 자신의 권리금을 회수할 방법을 문의하였습니다.

상가건물임대차보호법 제10조에서는, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래의 행동들을 하지 못하도록 규정하고, 이를 위반하는 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 지도록 하고 있습니다.

① 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 직접 받는 행위(기존 임차인이 받을 권리금을 임대인이 가로채는 행위),

② 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(임차인의 권리금 회수 방해),

③ 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(월세 등을 올려 새로운 임대차를 막는 행위),

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(기타의 방법으로 권리금 회수를 막는 모든 행위).

상담인의 경우 위 ③, ④의 경우에 해당하여 임대인으로부터 자신이 받을 수 있었던 권리금에 대하여 손해배상 청구가 가능합니다.

그런데 기존 임차인이 임대인으로부터 손해배상을 받기 위해서는 임대인의 방해가 없었다면 자신이 받을 수 있었던 권리금에 대하여 입증을 하여야 합니다.

통상 이는 권리금 계약서(기존 임차인과 신규 임차인 사이에 권리금을 주기로 하는 계약)를 통하여 입증이 가능하기 때문에, 신규 임차인과 구두로만 계약할 것이 아니라 반드시 권리금 계약서를 작성하고, 계약금을 은행이체를 통하여 지급받는 등 근거자료를 만들어 두어야 합니다.

마지막으로, 2015년 5월 13일 기준 이미 임대차 관계에 있던 임차인만이 상가건물임대차보호법의 권리금 회수기회 보장 규정을 적용받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다. 이 날짜 이후 임대차 계약을 체결한 임차인은 당연히 보호를 받습니다.

이 날짜 이전에 이미 임대차가 종료되었다고 하여도 기존 법원의 판례에 따라 보호의 대상이 될 수 있으니 전문가와 상의하시기 바랍니다.