"결혼 전 취득한 아파트를 팔려고 합니다. 양도세를 내야 하나요"

# 부동산 취득세 및 양도세 중과 관련하여 질문드립니다. 현재 부부 각각 명의로 서울 아파트 1채, 지방(비조정지역) 단독주택 1채 보유하고 있으며, 둘 다 결혼 전 취득한 것입니다.(각각 기준 시가 4.9억 및 1.2억) 서울 아파트는 내년 처분 계획인데, 양도세 비과세가 가능할까요. 또, 현 기준으로 저희는 1가구 1주택자인지, 1가구 2주택자인지요.

비조정지역의 3억 미만 주택은 주택 수에 산입되지 않는다고 들었는데 이게 맞는지도 궁금합니다. 현재 상태에서 저희가 공시가 1억 미만의 주택을 추가로 취득하는 경우, 취득세는 중과되지 않는 것으로 알고 있습니다만, 차후 양도 시 양도세도 중과되지 않는 것인지요.

▲양지민 변호사(법무법인 이보)= 일단 신혼부부이신 것 같고요. 부부 각각 명의로 서울 아파트 1채, 지방 단독주택 1채를 보유하고 계신다는 말씀을 주셨어요. 세무사님은 이 사연 어떻게 보셨나요.

▲김범석 세무사(가온세무회계)= 대부분의 신혼부부들이 현재 겪고 있는 양도세 문의고요. 그래도 다행인 게 결혼하시기 전에 각자 1채씩 갖고 계셔서 한편으로는 다행이라는 생각이 듭니다.

▲양지민 변호사= 그렇습니다. 일단 질문주신 세무상담 내용들 하나하나 차근히 짚어보겠습니다. 결혼 전에 취득하셨어요. 결혼 전에 취득한 주택을 양도할 때 양도세 비과세가 가능할지 문의주셨거든요. 어떨까요.

▲김범석 세무사= 현재 세법상 신혼부부의 경우에는 각각 주택이 있는 경우 결혼, 즉 정확하게는 혼인신고를 한 경우입니다. 혼인신고를 한 이후에 5년 이내에 그 중에 한 주택을 매도할 경우 양도세를 비과세받을 수 있습니다. 

단, 현재 각각 갖고 있는 것 중에 기존 주택이 2018년도 8월 2일 이후에 구입하셨다면 반드시 2년 거주에 대한 요건이 필요하고요. 그리고 만약에 매도 금액이 9억원이 넘게 된다면 초과분에 대해서는 반드시 비과세일지라도 납부가 있기 때문에 그 점은 유의하시길 바랍니다.

▲양지민 변호사= 그리고 상담자분께서 또 질문주신 것이 ‘비조정지역의 3억 미만 주택 같은 경우에는 주택 수에 산입되지 않는다고 들었는데 이게 맞을까요’라고 질문을 주셨어요. 어떨까요.

▲김범석 세무사= 우선 이렇게 일시적인 1세대 2주택의 요건을 받은 분들 같은 경우에는 주택 수에는 당연히 포함되는데, 1세대 2주택이 아니라 일단 기본적인 2주택에 대해서는 양도세 중과가 있습니다. 그런데 이거 같은 경우에는 비규제지역으로 있다 보니까 중과세율을 매기기 위한 주택 수로 셀 때는 이 주택 수가 빠지게 된다는 거죠. 

즉 사연자분 같은 경우에는 주택 2개를 갖추고 있더라도 한 채를 팔게 된다고 하면 그거는 비과세를 받을 텐데 ,사연자의 내용과는 달리 만약에 내가 2주택이라고 했을 때는 현행 상 양도차액의 일반세율의 중과세율이 무려 20%가 가산됩니다. 

그러니까 최고 62%까지 납부가 있는데 그분 같은 경우에 아까 말씀 드렸던 비조정지역 3억원 이하의 주택 같은 경우에는 중과세율을 매기는 주택 수에서 빠집니다. 즉 추가적인 20%의 가산이 붙지 않기 때문에 이 점은 사연자 말고 일반적 주택을 갖고 있는 분들은 참고하셨으면 좋겠습니다.

▲양지민 변호사= 그리고 상담자분께서 질문 주신 게 취득세 중과 부분에 대해서도 질문 주셨는데요. 우선 기준을 설명해주셨으면 좋겠어요. 어떨까요.

▲김범석 세무사= 우선 기준은 주택 수에 따라서 달라지고요. 이게 가장 큰 세율 구간입니다. 그 다음에 면적 기준으로 현재 나눠져 있는데 현행 상 84미터제곱 초과, 전용면적으로 초과 여부에 따라 세율 차이가 2~3배 정도 납니다. 

마지막으로 부동산 법인이 주택을 취득할 경우에는요. 주택 수나 면적이나 이런 것과 관계없이 취득 시에 무조건 12%의 취득세를 중과하고 있으니 이 점 유의하시길 바랍니다.

▲양지민 변호사= 그리고 또 질문주신 게 향후에 사실 양도세 중과가 될까봐 걱정이신 것 같아요. 이 부분은 어떨까요.

▲김범석 세무사= 상담자분 같은 경우에 현재 신혼부부에 대한 일시적인 1세대 2주택, 물론 지금 신혼부부니까 5년 이내겠죠. 그렇게 생각했을 때 아직까지는 비과세 요건이 갖춰져 있기 때문에 괜찮습니다. 그런데 비규제지역이지만 여기서 만약에 주택 수를 하나 더 늘린다. 그러니까 주택을 하나 더 구입하면 3주택이 되겠죠. 

이때부터는 기존 시가가 1억원 미만일지라도 중과세율은 적용되지는 않지만 비과세를 받을 수가 없습니다. 그렇기 때문에 차라리 주택이 2개 중에 하나를 먼저 처분한 뒤에 절세적으로 똑똑한 1억 미만짜리의 주택을 구입하시는 것이 바람직하지 않을까 생각이 듭니다.

▲양지민 변호사= 앞서서도 세무사님께서 신혼부부들이 이와 비슷한 궁금증을 많이 갖고 계시고 관련해서 상담도 많이 한다는 말씀을 해주셨는데 이런 상담자분과 비슷한 상황에 계신 분들이 알아두면 도움 될 만한 세무적인 조언을 주신다면 어떤 게 있을까요.

▲김범석 세무사= 오늘도 그것 때문에 제가 이 자리에 왔는데요. 상담자분처럼 전세가가 오른 상황에서 갭 투자로 많이들 부동산 투자를 하시는데요. 부동산에서 시세차익을 내서 수익을 내는 것도 중요합니다. 그러나 중간중간에 설명 드렸던 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 조항들을 미리 살펴서 매수 매도 계획을 세우시는 게 굉장히 중요합니다. 

그리고 열심히 발품 팔아서 수익을 냈지만 취득세 내고 양도소득세 내면 남는 게 없다면 차라리 금융상품에 분산투자하시는 게 더 나을 수도 있다는 생각이 들고요. 당분간은 부동산에 대한 중과세율은 그대로 유지할 예정입니다. 

그래서 꼭 관련된 사항이 있다면 비과세 여부를 미리 저 같은 전문가들한테 상담받거나 아니면 잘 모르겠다. 직접 관할 세무서에 질의나 전화로 상담하게 되는 케이스도 있기 때문에 꼭 미리 체크해주셨으면 좋겠습니다.

▲양지민 변호사= 세무사님께서 말씀해주신 것처럼 당분간은 부동산에 대한 중과세율이 그대로 유지될 예정이다 보니까 관련해서 미리 체크하시는 게 필요할 것 같고요. 그리고 너무 모르겠다. 궁금한 점이 많다고 하실 때는 세무사님처럼 세무전문가의 도움을 받으시는 게 차후에 더 많은 세금을 낼 수 있는 위험을 방지할 수 있다는 것을 기억하셨으면 좋겠습니다.