"업계 내 관행 아닌 관행"... 고가의 공매부동산 알선 수수료, 대법 판결로 낮아질까

[법률방송뉴스] 이어서 부동산 관련한 소식하나 더 전해드리겠습니다. 

부동산 ‘경매’는 많이 익숙하지만 ‘공매’에 대해선 생소한 분들도 계실 것 같습니다. 

국세징수법에 의한 압류재산을 환가하거나 형사소송법상 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하는 것을 말하는 것으로, 공적인 국가기관에 의해 강제적으로 이뤄지는 매매를 말합니다. 

그렇다면 공인중개사로부터 이 공매부동산을 소개받고 취득하는 데 도움을 받았다면, 중개수수료는 얼마나 받는 것이 타당할까요. 

관련해서 최근 대법원 판례가 나왔는데, 김해인 기자가 보도합니다. 

[리포트] 

지난 2014년 6월 부동산 투자자 김씨는 공인중개사 이씨를 만났습니다. 

공매로 나온 땅을 낙찰받기 위해서 중개사의 도움이 필요했기 때문입니다. 

공매는 국가기관이 강제권한을 가지고 행하는 매매로서, 정부에서 진행하는 부동산 매각 절차라고 할 수 있습니다. 

중개사 이씨는 당시 공매로 나온 한 토지를 10억3천800만원에 입찰해 김씨가 취득하게끔 도와줬고, 이씨는 공매 입찰을 도와준 대가로 총 2천만원의 보수를 받았습니다. 

하지만 투자자 김씨가 10%의 계약금을 한국자산관리공사에 납부하지 못해 번번이 낙찰이 취소됐고, 이씨는 더 이상 공매 입찰을 돕지 않겠다는 의사를 밝히며 거래 중단과 함께 정산을 요구했습니다. 

그러나 김씨가 한 건만 도와달라고 사정하며 수수료 지급을 약속하자, 이씨는 서울의 한 토지를 낙찰받도록 도왔습니다. 

문제는 또 생겼습니다. 

김씨가 이씨에게 내야할 수수료는 총 8천만원이었지만 김씨는 2천만원밖에 주지 않았고, 최종 낙찰받은 토지에 대한 잔금 대출도 세금 2억원 체납으로 진행되지 못해 낙찰이 취소된 겁니다. 

그가 낸 1억여원의 입찰보증금은 결국 국고로 귀속됐습니다. 

그러자 화가 난 김씨는 이씨를 상대로 횡령 혐의로 고소했지만 검찰은 혐의가 없다고 불기소 처분했습니다. 

그러자 김씨는 민사소송을 제기했고, “이씨가 약속과 달리 금융기관 대출을 알선해 주지 않는 등 자신을 속였다. 입찰보증금과 이씨가 받은 돈 등 1억7천307만원을 물어내라”고 소송을 냈습니다. 

그러면서 “이씨가 공매담당자 등에게 로비를 하겠다며 4천만원을 받아갔고, 경비로 받은 2천만원을 가로채기 위해 자신을 속여 대출을 받지 못하도록 했다”고도 주장했습니다.

1심 재판부는 김씨 청구를 기각하고 이씨의 손을 들어줬습니다. 

“김씨는 이씨가 공매담당자에 대한 로비 명목으로 돈을 요구했다고 주장하지만, 공매의 경우 수의 계약과는 다른 공개경쟁의 특성상 담당 공무원과 협의해 낙찰 금액을 정할 수 있는 것이 아니다”라며 “김씨가 이씨의 말에 속았다는 것은 상식적으로 납득이 가지 않는다”는 게 1심 재판부 판단입니다. 

이후 김씨는 판결에 불복해 항소했고, “이씨가 받은 돈은 각 부동산에 관한 중개수수료였으며, 이는 공인중개사법의 법정수수료를 초과한 것”이라고 주장했습니다. 

공인중개사의 공매부동산 소개도 공인중개사법상 보수 제한규정이 적용되는지가 쟁점이 됐습니다. 

그러나 2심 재판부 역시 “이씨가 한 일은 공인중개사법에서 정한 중개 행위가 아니다”라며 김씨의 중개수수료 관련 주장을 받아들이지 않았습니다. 

공인중개사법상 중개는 거래당사자 사이의 매매·교환·임대차 등을 알선하는 것인데, 이 사건에서 이씨의 일은 공매 부동산의 권리분석이나 취득 알선으로 중개가 아니라고 판단한 겁니다. 

그러나 원심의 판단은 대법원에서 뒤집혔습니다. 

"공매도 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있어 공매 부동산 취득을 알선하는 것도 공인중개사법에서 정하는 매매를 알선하는 것과 차이가 없다"며 공매 부동산 취득 알선에도 공인중개사법에서 정한 중개보수 제한을 적용해야 한다는 게 대법원 3부(주심 김재형 대법관) 판시입니다. 

그러면서 대법원은 공“매 부동산에 관한 권리분석이나 매수신청 대리는 보수 한도를 정하고 있는데, 알선에 대해서는 아무런 규정이 없다 보니 공인중개사법의 보수 제한 규정을 적용하지 않으면 공매 부동산 알선은 제한 없이 보수를 받을 수 있어 부당하다”고 지적했습니다.  

그러면서 "원심은 중개보수 한도를 기준으로 원고가 지급한 중개보수가 이를 초과했는지 여부를 심리·판단했어야 한다"며 사건을 원심법원으로 환송했습니다. 

대법원은 공매 부동산 알선도 공인중개사법상 중개 업무에 해당하므로 일반적 부동산 매매 과정에서 적용되는 보수를 받아야 한다고 본 겁니다. 

관련해서 그간 공매부동산 중개수수료 관련해 “일반 부동산 수수료에 비해 지나치게 비싸다”는 소비자들의 비판과 함께 “공매부동산은 공인중개사법 보수규정의 적용을 받지 않는다”는 업계 관계자들의 팽팽한 신경전은 계속해서 있어왔습니다. 

[엄정숙 변호사 / 법도 종합법률사무소]
“(공매 수수료가 비쌌던 거잖아요. 이런 게 왜 그랬을까요, 관행이었나요?) 그렇죠. 관행이라고 할 수 있겠죠.  보통은 일반적으로 생각할 때 공매부동산은 일반 부동산 수수료하고는 다르게 좀 더 높은 수수료율을 챙겨가는 거죠. 그렇게 해도 중개 수수료율에 대한 제한 규정이 적용되지 않는다는 생각들이 있었던 것 같아요...”

이번 대법원 판결을 통해 부동산 업계 관행 아닌 관행이었던 공매부동산 수수료가 낮아질 것이라고 엄 변호사는 전망했습니다. 

[엄정숙 변호사 / 법도 종합법률사무소]
“중개사님들도 그렇고. 그랬죠. 그러니까 좀 다른 일반 부동산 수수료는 중개수수료 제한에 의해서 상가면 9%, 그냥 주택이면 4~5%로 하는데 공매 수수료율은 사람마다 다르겠지만 10%도 받고 하여튼 자기 재량껏 측정하는 경우도 아마 있었던 것 같아요. (이번 대법원 판례로 공매부동산 관련 분위기가 바뀔까요?) 아무래도 수수료율을 책정할 때 수수료를 한도 내에서만 측정하려고 할 것 같아요..."

법률방송 김해인입니다.