'다주택 여부, 거주기간 충족 여부 등 종합적으로 고려해야"

#경기도 쪽에 빌라를 하나 소유하고 있습니다. 8월 정도에 처분할 예정이고 실제로 2년 넘게 거주했습니다. 그런데 한 가지 궁금한 것이 이번에 취득한 오피스텔 분양권인데요. 올해 2월에 오피스텔 분양권을 취득했고 6개월 안에 분양권 매매 계약을 하려고 합니다. 분양권을 매매하면 8월 말에 처분할 빌라는 양도소득세 비과세 혜택을 못 받게 되나요. 만약에 빌라에 대해 양도소득세가 비과세 된다고 하면 분양권 양도 시 양도소득 기본공제도 받을 수 있는지 궁금합니다.

▲임주혜 변호사= 사연 어떻게 보셨나요 세무사님.

▲김희철 세무사= 사연이 언뜻 보기엔 간단한 사연인데 세무사님들이 보시기엔 굉장히 머리 아프고 복잡한 사연입니다. 그리고 질문이 크게 보면 두 가지인데 뒤에 있는 기본공제 얘기, 이 부분은 앞에 질문에 비해선 상당히 부수적인 내용이기 때문에 이 부분은 앞에 질문에 포인트를 두시고, 이 참고를 하시면 될 것 같습니다. 

▲임주혜 변호사= 네, 비과세 혜택을 받는지 못받는지를 중점적으로 보면 되겠네요. 분양권 매매 시에 빌라 매매에 대한 비과세 혜택 받을 수 없게 되는 게 맞나요.

▲김희철 세무사= 네 우선은 해당 분양권이 오피스텔 분양권이 소득세법에서 규정하는 분양권 개념에 포함되는지 여부가 관건인데요. 일단 분양권이 명백하게 상업용 시설, 그러니까 상업용 오피스텔이 맞다면 그럼 빌라를 비과세 받는데는 문제가 없다고 보여요.

그런데 요즘 유행하는 게 '아파텔'이라 해서 아파트처럼 내부에 파우더룸도 있고, 사실상의 주택이겠죠. 그래서 아파트처럼 만든 오피스텔을 아파텔이라고 하는데, 또는 생활형 숙박시설 이것도 마찬가지로 사람이 사는데 전혀 지장이 없는 그런 구조를 가지고 있거든요.

이런 경우엔 실질적인 내부 구조, 또는 용도가 주택으로 사용되는 경우가 대부분이기 때문에 이런 부분들은 좀 주의를 하셔야 한다 이런 이야기이고요.

관련해서 이제 세법 규정을 조금 살펴보면, 올해 1월 1일부터 개정된 세법 중에 중요한 부분이 1월 1일 이후에 취득하는 분양권에 대해선 다른 주택을 양도할 때 주택 수에 포함해라 이런 부분들이 들어갔단 말이에요. 그러면 이런 세법이 개정이 되면서 당연히 법에 그럼 ‘분양권이 뭔데’라는 분양권의 정의가 들어갑니다. 

분양법의 정의가 소득세법에 들어있는데 그 내용을 살펴보면 ‘분양권이란 주택법 등 대통령령으로 정한 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말한다’ 이렇게 돼있어요. 그런데 여기 이제 대통령령으로 정하는 법률, 이게 이제 소득세법 시행령인데 여기 보면 법률들이 막 열거가 돼 있어요.

여러 가지 법률이 있는데 그 중에 첫 번째가 건축물의 분양에 관한 법률이에요. 그런데 오피스텔이 이 법에 의해서 하는 거예요. 그렇다 보니까 그럼 이 사례의 분양권이 오피스텔 분양권이라고 했는데, 이 법에서 얘기한 분양권에 해당하느냐가 쟁점이라는 얘기입니다. 

이 분양권이 세법상의 분양권에 부합된다고 하면 그럼 ‘최종 1주택’ 규정이 올해부터 시행되고 있어요. 다주택자가 하나를 처분을 해서 최종적으로 1주택이 되면 그 최종적으로 1주택이 된 그 시점부터 보유기간 또는 거주기간을 다시 계산해서 비과세 요건을 충족했는지 여부를 판단하라 이건데요.

만약에 오피스텔 분양권이 지금 세법에서 규정하는 분양권 개념에 해당이 되면 그럼 분양권을 처분하고 나서 다시 그 전에 소유하고 있던 주택에 대한 비과세 요건을 다시 충족해야 해요. 바로 팔면 비과세 요건이 되지 않는다는 얘기입니다. 그래서 이런 부분이 조금 주의를 하셔야 한다 이런 부분이고요.

▲임주혜 변호사= 그럼 세무사님의 견해는 어떠신가요. 어떻게 될 거라고 보세요.

▲김희철 세무사= 아직 완공되지도 않았고 사실상의 용도를 확실하게 알기 어려운 시점에서는 사실 이걸 주택에 관한 권리로 볼 수 있느냐 이렇게 생각이 들기는 하는데요.

사실 여기서 조금 더 말씀을 드리자면 이게 종전에 조정대상 지역 내 50% 중과세율 적용하는 거에 대해서 이슈가 된 적이 있는데 국세청 입장에선 이건 주택에 관한 권리라고 해서 50% 중과세 대상이라고 과세를 했습니다. 근데 이게 조세 심판에서 뒤집혔습니다.

심판원에서 ‘아니야. 이건 중과세대상 아니다’라고 뒤집힌 적이 있습니다. 그런데 이게 그 이후 새로 만들어진 법률이기 때문에 이런 부분은 조금 유권해석을 기다리면서 지켜볼 필요가 있습니다. 

▲임주혜 변호사= 아무래도 지금 바뀐 지 얼마 안됐기 때문에 유권해석을 기다릴 필요가 있을 것 같아요. 세무사님 마지막으로 양도소득 기본공제에 대한 내용도 간단히 알려주시죠. 

▲김희철 세무사= 네 말씀드렸지만 그래도 세금을 조금이라도 줄여야 하니까. 지금 이 사례 같은 경우엔 우선 분양권 양도시에 양도소득세 기본공제가 적용될 수 있겠습니까 라는 질문은 우선 다른 집 자체가 비과세 적용을 받고,

비과세라는 건 과세 자체가 없는 것이기 때문에 9억 이하가 되면 과세되는 양도차익이 전혀 없는 상태여서 2채, 2가지 과세 대상 물건을 양도를 했지만 그 중에 하나에 대해서 분양권 양도차익에 대해서만 세금을 내는 상황이기 때문에 250만원을 순수하게 분양권 양도차익에서 공제가 가능할 것으로 보입니다.

▲임주혜 변호사= 250만원 정도의 양도차익에서 공제를 받을 수 있는 부분이다 라는 말씀이네요.

▲김희철 세무사= 네 연간 250만원은 항상 받을 수 있습니다.

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 비과세 혜택 받는 부분은 아쉬운 부분, 유권해석을 기다려야 하는 측면이 있지만 이 부분은 공제받을 수 있을 것으로 보입니다. 

 

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