"경매는 낙찰가가 취득가... 2년 미만 보유, 양도차액의 66%까지 적용"

#오피스텔 양도소득세 문의 드립니다. 전입 신고해 살고 있던 오피스텔이 경매에 넘어가면서 낙찰 받아 거주를 하고 있습니다. 이제 곧 아파트를 구입하여 이사를 하려고 하는데 양도소득세가 얼마나 나오게 될지 궁금합니다. 작년 3월에 명의이전은 완료한 상태이고요, 낙찰가를 4천만원 최저가로 잡아서 전세금과는 7천만원 정도 차이가 납니다. 실거주 1년은 채웠는데 양도소득세가 얼마나 나올까요. 만약 많이 나온다면 전세나 월세를 주고 보유할 생각인데 어떤 게 더 현명할까요. 또 월세를 준다면 임대사업자 등록을 꼭 해야 하나요.

▲임주혜 변호사= 굉장히 많은 질문을 주셨어요. 일단 실거주 1년 된 오피스텔이라고 말씀주셨는데 낙찰가와 전세금이 지금 7천만원 차이라고 하셨어요. 양도소득세 어떻게 되는거죠. 

▲이석정 세무사(세무법인 현인)= 먼저 안타깝습니다. 이게 낙찰가가 취득가액이 되거든요. 그런데 실질적으로 보증금만큼 또 손해를 봤거든요. 이 분 같은 경우엔. 어쩔 수 없이 낙찰가가 취득가가 되기 때문에 양도소득세는 양도가에서 낙찰가 차이를 가지고 계산합니다. 보증금 차이가 아니고요. 이건 좀 안타깝습니다.

▲임주혜 변호사= 그럼 양도를 하는 게 나을까요, 보유를 하는 게 나을까요.

▲이석정 세무사= 지금 이 사례로 봤을 때는 양도를 한다고 하면 2년 미만 보유거든요. 2년 미만 보유이기 때문에 지방세 포함해서 양도차액의 66%까지 적용받게 돼요. 상당히 많이 세금이 나가게 되거든요. 다만 이 경우에 2주택 비과세 요건을 갖추면, 일시적 2주택이죠.

그러니까 새로 산 주택과 따져서 비과세 요건을 갖추면 비과세도 갈음할 수 있겠습니다 이 경우엔. 그래서 비과세 요건은 오피스텔을 2년 이상 보유하고, 그 다음에 2년 이상 거주하고, 그 다음에 아파트를 오피스텔 취득 후 1년 경과 후까지. 요건이 조금 복잡합니다. 

이런 요건을 갖추게 되면 비과세가 가능하니까 양도로 할 거면 이런 요건을 갖춰서 비과세를 받아라, 이런 부분을 추천을 하고요. 대신에 주거용으로 보유하는 것도 좋은 조건이지만 그렇지 못한 경우라면 업무용으로 임대를 주는 것도 좋은 방법일 수 있습니다. 그러면 다주택에서 배제되기 때문에 그것도 현명한 방법일 수 있습니다.

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 그럼 세무사님, 임대사업자는 꼭 등록해야할까요.

▲이석정 세무사= 세무서에 내는 것은 임대를 준다고 하면 필요하고요, 다만 구청은 선택입니다. 대신에 구청은 한 번 임대사업자를 내면 10년밖에 안된다고 했잖아요. 10년간은 무조건 이행해야 하지 그렇지 않으면 과태료가 부과된다는 사실 아시고 선택을 하시면 될 것 같습니다.

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 마지막으로 오피스텔 양도시 유의사항 간단히만 알려주세요.

▲이석정 세무사= 가급적이면 오피스텔 같은 경우엔 무조건 보유기간, 오피스텔뿐만 아닙니다. 전체적으로 2년 이상은 무조건 보유하셔야 해요. 그리고 취득할 때라든지 각종 영수증, 계약서는 하나도 버리지 말고 꼼꼼히 챙기시고요 통장에 있는 이체금액까지 챙기셔서 나중에 나올 세무상의 위험을 대비하시기 바랍니다.

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 상담사님은 그럼 어떤 조치 취하면서 정리하시면 될까요.

▲이석정 세무사= 이런 사례에선 실질적으로 각종 계약서라든지, 이런 것들을 잘 챙겨본다고 했잖아요. 근데 오피스텔의 상황에서 보면 오피스텔은 업무용이냐 주거용이냐 이런 부분을 명확하게 좀 구분해서. 사실은 업무용으로 보는 장점, 주거용으로 보는 장점을 구분하시기 바랍니다. 

 

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