"점유이전금지 가처분 신청하고 명도소송 진행해야"
# 안녕하세요. 작은 상가를 하나 가지고 있습니다. 그런데 임차인이 1년 넘게 장사도 제대로 하지 않고 월세도 제대로 내지 않고 있습니다. 계약 기간은 4월에 만료가 되는데 재계약은 따로 안 했습니다. 퇴거를 요청해도 꿈쩍도 하지 않고 배째라는 식으로 나옵니다. 명도소송을 해야 하나 싶은데 말이 통하지 않는 상황에서 이대로 있으면 어영부영 계약 연장이 되어버리는 게 아닌지 두렵기도 합니다. 임차인이 성격이 강하고 다소 폭력적인 성향이 있어서 퇴거를 시키기도 부담스럽긴 합니다. 어떻게 하면 좋을까요.
▲양지민 변호사(법무법인 이보)= 일단은 상가를 가지고 계시고 임차인이 조금 불성실하게 대응을 하고 있는 상황이신 거 같은데 변호사님은 어떻게 보셨나요.
▲송득범 변호사(법무법인 주한)= 네, 코로나로 인해서 소상공인 분들도 경제적인 어려움을 겪고 있는데 근데 마찬가지로 임대인 분들도 임차인 못지않게 임대로 미납이라든지 이런 부분 때문에 경제적 어려움을 겪고 있는 걸로 알고 있습니다. 이 상황에선 임대인 입장에서 안타까운 걸로 보입니다.
▲양지민 변호사= 네 말씀해주신 것처럼 이제 임대인의 입장도 사실 있는 것인데 어렵네요. 일단은 궁금하신 점들을 하나하나 짚어보겠습니다. 퇴거를 거부하는 임차인과 내가 명도소송을 진행하고자 한다면 뭔가 알아두어야 할 팁이 있을까요.
▲송득범 변호사= 네, 일단 상가건물임대차보호법상 임료 연체 사실이 있는지 요건을 먼저 정리하는 게 좋습니다. 상가건물임대차보호법에선 상대적인 약자인 임차인 보호를 우선하고 있고, 상가건물임대차보호법 제10조의9에선 작년에 개정안이 통과가 돼서 작년 9월부터 올해 3월까진 한시적으로 코로나19 재난 상황에서 임료가 연체된 경우에도 명도소송이 제한된다는 내용이 규정돼 있거든요. 그렇기 때문에 해당 임차인의 임료 연체 사실에 대해 먼저 정리하시는 게 좋을 것 같습니다.
▲양지민 변호사= 그렇다면 상담자분의 상황에서 뭔가 법적인 조치를 취하고자 한다면 어떤 게 있을까요.
▲송득범 변호사= 일단은 상담자분이 말씀하신 것처럼 명도소송을 제기하기에 앞서서 먼저 일단 상가임차인이 임료를 밀린 상황이라면 정확히 어느 기간 동안 연체된 것인지 확인하는 것이 첫 번째, 두 번째는 그 이행을 최고하는 내용을 포함해서 내용증명을 먼저 임차인에게 발송하시는 게 좋을 걸로 보입니다.
▲양지민 변호사= 일단은 내용증명부터 사실 발송을 해 보시는 것이 가장 첫 단계라고 말씀을 해주셨고요. 일단은 임차인이 퇴거를 거부하고 있는 상황인데 말도 잘 통하지 않는다고 하셨거든요. 또 강제퇴거 조치를 취하면 혹시나 나에게 불이익이 올까봐 두려움도 있으신 거 같은데. 강제퇴거조치, 가능하다면 어떤 점에 유의를 해야 할까요.
▲송득범 변호사= 일단은 말씀하신 것처럼 명도소송으로 절차를 진행해야 하는데 그에 앞서서 먼저 쟁점이 되는 것은 강제퇴거라는 게 상가건물이기 때문에 상가를 비우고, 원상회복을 한다는 의미인데요. 상가건물을 원상회복하기로 하는 합의가 이뤄지지 않는다면 상대방에게 사적으로 비록 소유자라고 하더라도 이행의 강제를 하긴 어렵고요.
이 경우엔 명도소송을 법원에 제기해서 승소판결을 받아서 집행관이 강제집행을 하도록 해야 하고요. 자기소유의 상가이지만 법원의 절차를 거치지 않고 임대인이 직접 어떤 조치를 취했다가는 자칫하면 주거침입죄라든지, 아니면 재물손괴죄 등으로 오히려 처벌받을 수 있기 때문에 이 점은 조금 유의하는 게 좋을 것 같습니다.
▲양지민 변호사= 그렇다면 상담자분 입장에선 명도소송을 좀 주요하게 알아보셔야 할 것 같은데. 반드시 알아둬야 할 법률적인 팁이 있다면 어떤 게 있을까요.
▲송득범 변호사= 명도소송을 제기하기에 앞서선 반드시 점유이전금지 가처분을 먼저 신청하셔야 합니다. 명도소송을 통해 A라는 사람에게 승소판결을 받아서 A가 이 상가건물 비워주라고 판결이 났다고 하더라도 해당 판결이 나기 전에 A가 B라는 사람에게 점유를 이전했다면 해당 판결문에 근거해서 강제집행을 할 수가 없거든요.
그런 의미에서 A라는 사람이 해당 목적물을 점유하는 점유하고 있다는 점에서 점유이전금지 가처분을 먼저 제기해두시는 게 꼭 알아두셔야 할 팁으로 보입니다.
▲양지민 변호사= 일단 상담자분 임차인이 나가지 않은 상황에서 강제적으로 물리력을 행사할 수 없다라는 점 알아두셔야겠고요. 반드시 명도소송을 진행하셔서 깔끔하게 해결하시길 바랍니다.
