건축주 '부작위에 의한 사기죄' 성립 가능성... 원상복구 책임도
공인중개사도 고의 또는 중대한 과실이 있다면 배상책임 있어
▲앵커= 어떤 고민으로 전화 주셨나요.
▲상담자= 제가 3년 전에 신축 빌라를 매매했는데요. 그때는 몰랐는데 그해 연말부터 저희 집에 불법건축물 과태료가 날아오더라고요. 이것을 저희 건축주에게 얘기했더니 마치 예상한 것처럼 과태료를 내주더라고요. 재작년까지는 내줬는데 작년에도 연말에 나와서 연락을 했더니 내준다고 한 걸로 받아들이고 저는 안 내고 있었는데 얼마 전에 미납통지서가 날아왔어요.
그래서 저희 집이 무슨 불법건축물인가 했더니 발코니 부분을 불법 확장했던 거였어요. 저는 부동산업자랑 같이 이 집을 보러 왔을 때도 발코니가 확장된 건지 몰랐었거든요. 얘기도 안 해줬고 눈치도 못 챘었고요. 저는 모르고 계약을 한 건데, 건축주는 분명히 알았을 거 아녜요.
사실을 얘기 안 한 건축주나, 알았건 몰랐건 간에 부동산업자도 이런 부분에 대해 잘 알고 있어야 되잖아요. 사기죄나 다른 책임을 물을 수 있는지와, 저희가 이 집을 계속 갖고 있는 동안에는 과태료를 물어야 한다고 들었거든요. 이것을 벌금을 더 이상 물고 싶지 않아서 원상복구를 하고 싶은데 이에 따른 공사비용을 누가 부담해야 되는지 알고 싶어서요.
▲앵커= 김태완 변호사님과 함께 얘기 나눠보시죠.
▲김태완 변호사(서울 법률사무소)= 지금 현재 발코니를 불법 확장해서 과태료가 나온 것이잖아요. 만약 이러한 사실을 알았더라면 빌라를 사셨을까요.
▲상담자= 안 샀죠. 왜냐면 그게 만약 불법이란 사실을 알았다면 집 안 샀죠.
▲김태완 변호사= 신축 빌라를 사실 때 현장에는 가보셨나요.
▲상담자= 가서 보고 부동산업자랑 같이 보면서 확인하고 그때는 집 구조가 그렇게 나온 건 줄 알았어요. 얘기도 안 해줬으니까요.
▲김태완 변호사= 건축주라면 아마 판 사람일 건데요. 전 주인에게 사기죄를 먼저 물으려면 이런 경우는 보통 '부작위에 의한 사기죄'라고 해 가지고요. 알려줘야 할 사항을 알려주지 않은 것에 사기죄가 성립하는 사안입니다.
우리 판례에서는 매도한 사람이 알면서 매수인한테 일부러 알려주지 않고 팔기 위해서, 그리고 만약 상담자분이 이러한 내용을 알았더라면 매수를 하지 않았을 게 명백한 이러한 경우에는 판 사람에게 신의칙에 위반된다고 보는 거거든요.
이러한 경우는 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한 것이 된다고 보는 겁니다.
이 사안을 보면 아까 말씀하셨는데 과태료가 날라오기 시작했다고 했는데 그 건축주가 준비한 듯이 내줬다고 하셨잖아요. 이건 그 전부터 계속 날라와서 낸 걸로 보입니다.
▲상담자= 상대가 사기죄인 걸 입증하려면 뭘 준비해야 하나요.
▲김태완 변호사= 과태료를 이분이 냈다고 하면 그 당시에 통화한 내역이나 문자나 그런 자료를 확보하시고요. 그리고 이 분이 과태료 낸 날짜가 있을 거 아녜요. 당연히 예상하고 냈다고 생각이 드는 게 만약에 이분이 과태료를 처음 받았다면 구청이나 그런 쪽에 항의를 냈겠죠.
본인 명의로 지금 현재 이미 매매를 하셨기 때문에 상담자분 명의로 나왔을 거예요. 상담자분에게 돈을 줬을 때 은행 입금내역이 있을 거잖아요. 그때 언제 했는지 등이 중요하거든요. 기망행위 증거가 될 수 있어요.
과태료라고 하지만 이게 실은 이행강제금입니다. 이것을 2차례 내준 것만 봐도 뭐, 이러한 것을 종합해 보면 증빙들을 확보하시면 사기죄 부분에서 유리할 것으로 보이고요.
공인중개사도 현장에 같이 가셨다고 했는데 공인중개사는 공인중개사법 25조에 따라 중개대상물의 확인설명의무가 있어요.
상태나 권리관계 등을 확인해서 사시는 분에게 성실히 설명해야할 의무가 있는데 안 한 거잖아요. 아니면 중개수수료를 많이 받고 일부러 말 안했을 수도 있고요.
만약 이분이 건축주와 짜고 했다면 이런 경우에도 사기죄로 가능해요. 공동정범이 돼서 고소가 가능한데요. 입증하기는 쉽진 않을 거예요. 공인중개사를 한 번 만나보셔서 어떻게 나오는지 녹취록 등을 확보하셔야 할 것 같아요.
다른 책임이라고 말씀하셨는데 이런 부분은 손해배상 책임으로 볼 수 있거든요. 공인중개사법 25조 위반한 것으로 해서 만약 공인중개사가 고의 또는 과실이 있어서 이행강제금 손해가 발생하게 된 때에는 이를 보상할 책임이 있어요.
공인중개사의 과실이, 현장까지 가본 것으로 미뤄보면 과실 있는 것이 거든요. 손해배상 책임이 따를 것으로 보여요.
원상복구 공사비용은 꽤나 나올 것으로 보이는데요. 누구의 책임이냐면 민법상으론 하자담보 책임이라든지 불법행위 책임 등이 있어요. 이 부분에 있어선 알면서도 이걸 매도를 하고, 이런 부분에서 충분히 이 공사비용도 손해배상 책임으로 해서 물을 수 있을 것 같아요.
건물주보고 내도록 하는 거예요. 만약 내지 않는다면 일단 공사부터 하시고 청구를 하시면 돼요.
▲상담자= 그렇다면 공사기간 동안 이사비용 등과 같은 외적인 비용 등은 요청 못하나요.
▲김태완 변호사= 공사비용은 직접적인 손해고, 이사비용 등은 간접적인 손해거든요. 간접적인 손해는 손해를 끼친 자가 알았거나 알 수 있었을 경우에는 상당히 인과관계가 있었다고 봐서 그 손해배상을 청구할 수 있다고 보는 거거든요.
이 경우에는 계속 원상복구 안 되면 계속 과태료가 나오잖아요. 이 건물주가 원래 했어야 하는 부분이죠. 이러한 부분이 상당한 인과관계가 있다고 보이니까 그런 부분의 손해까지 건물주에게 청구할 수 있다고 보입니다.
▲앵커= 잘 해결하시길 바라겠습니다.
