"기준 자의적"... 15억 이상 아파트 담보대출 전면금지 '12·16 부동산 대책' 위헌 논란

▲유재광 앵커= 투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트에 주택담보대출 전면 금지, 정부 12.16 부동산 고강도 대책이 헌법재판소 위헌 심판대에 올랐습니다. ‘윤수경 변호사의 이슈 속 법과 생활’에서 자세히 알아보겠습니다.

윤 변호사님, 정부 12·16 부동산 대책 내용부터 좀 볼까요.

▲윤수경 변호사= 정부는 지난 12월 16일에 관계부처 합동으로 '주택시장 안정화 방안'을 발표했습니다. 기획재정부·국토교통부·국세청 등이 합동으로 이번 방안을 내놓았는데요. 이번 방안은 2017년 8·2대책, 2018년 9·13대책, 2019년 10·1보완방안 등에 이은 네 번째 대책입니다.

먼저 크게 ‘투기적 대출수요 규제 강화’하는 내용이 있고요. ‘주택 보유 부담 강화’를 하고 ‘양도소득세 제도 보완’하는 내요이 있습니다. 그리고 ‘투명하고 공정한 거래질서 확립’ ‘실수요자를 위한 공급 확대’ 등을 주요내용으로 하고 있습니다.

우선 투기적 대출수요 규제 강화 내용이 논란이 되고 있습니다. 먼저 정부는 초고가 주택에 대해 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지하겠다고 밝혔습니다. 15억원 이상 초고가주택에 대해서 전면적인 대출 금지하는 제도인데요. 정부는 이 정책을 발표 이튿날인 17일부터 즉각 시행하겠다고 밝혔습니다.

그리고 또한 시가 9억원 이상 주택담보대출 담보인정비율인 LTV를 현행 40%에서 20%로 축소하는 정책을 시행하겠다고 밝혔는데요. 이 정책은 작년 12월 23일부터 적용된다고 발표한 바 있습니다.

그런데 정부의 12·16 부동산 대책에 대해서 부동산 가격을 반드시 잡겠다는 정부의 의지가 반영됐다는 긍정적인 평가와 함께 재산권에 대한 과도한 제한이라는 반발도 나왔습니다.

자유한국당은 “역대 최악의 대실패”, “없는 명분도 만들어 세금걷기”, “집 가진 분들은 세금폭탄, 집 없는 분들은 집값폭등으로, 국민 모두를 괴롭히는 것이 문재인 정부의 부동산 정책이다”라고 '12·16 부동산 대책'을 크게 비판했습니다.

▲앵커= 대책에 반발해 헌법소원이 제기된 거잖아요. 헌법소원은 어떤 내용인가요.

▲윤수경 변호사= 12·16 부동산 대책을 둘러싼 잡음이 끊이지 않는 가운데 법조계에서는 위헌 논란이 제기되어 왔습니다.

정부 발표 한 하루 만인 지난해 12월 17일 정희찬 안국법률사무소 변호사는 12·16 부동산 대책 중에 시가 15억원 초과 아파트 담보대출을 금지한 정책이 헌법 23조가 규정한 재산권 및 헌법상 행복추구권과 평등권을 제한하는 것이라며 헌법재판소에 헌법소원심판을 청구했습니다.

정 변호사는 헌법소원 청구서에서 “헌법 제23조는 모든 국민의 재산은 보장된다고 하고 있고 공공의 필요에 의한 재산권의 제한과 보상은 법률에 근거해야 하지만, 이번 부동산 대책은 법률에 근거한 것으로 여겨지지 않는다”고 주장했습니다.

또한 “헌법이 정한 법률유보원칙, 국회 의결을 거친 법률을 통해서만 국민 권리를 제한할 수 있는 원칙에도 어긋나고 이런 절차적 흠결 때문에 과잉금지의 원칙 등에도 위배된다”는 것이 청구 이유입니다.

▲앵커= 헌재가 이를 정식으로 심리하기로 결정을 한 것이죠.

▲윤수경 변호사= 네. 22일 헌법재판소는 정 변호사가 제기한 헌법소원 사건, 즉 15억원 초과 아파트에 주택담보대출을 전면 금지하는 부동산 대책의 위헌 여부를 본격 심리하기로 했습니다.

헌재는 해당 사건을 3명으로 구성된 지정재판부에 회부해서 그 헌법소원이 형식적 요건 등을 갖췄는지 판단을 했는데요. 그 결과 정식 심판에 회부하기로 결정했습니다.

헌재는 본격적인 재판을 하기 전에 사전심사 절차를 거치게 되는데요. 청구가 부적법하면 각하 결정을 하고 그렇지 않으면 심판에 회부를 하게 됩니다.

따라서 헌재의 이날 결정은 이번 부동산 대책에 대한 헌법소원 청구를 적법하다고 보아서 '위헌 심판대'에 올리기로 결정한 것으로 볼 수 있습니다.

▲앵커= 헌재가 이것을 정식으로 심리하게 되면 주요 쟁점은 어떤 게 되는 건가요.

▲윤수경 변호사= 정부가 대책 발표 이튿날인 17일부터 즉각 시행한다고 밝힌 15억원 이상 초고가주택에 대한 전면적인 대출 금지 제도가 위헌인지를 가리게 됩니다.

이 정책은 법률은 물론 시행령, 시행규칙도 아닌 '주택담보대출에 대한 리스크 관리기준'이라고 하는 금융위원회의 '행정지도'를 통해 진행이 됐는데요. 그렇기 때문에 '법률유보의 원칙'에 반한다는 지적이 많습니다.

헌법은 재산권 등 국민의 기본권을 제한하는 사항은 법률로 규정하도록 하고 있습니다. 정부가 국민의 재산권과 은행의 영업의 자유라는 기본권 침해적인 정책을 시행하면서도 법률이 아닌 '행정지도'라는 방법으로 우회한 것으로 볼 소지가 있습니다.

▲앵커= 그럼 다른 쟁점들은 어떤 게 더 있을까요.

▲윤수경 변호사= 먼저 '초고가주택'을 가르는 15억원 이상이라는 기준이 자의적이라는 이슈가 있습니다.

정부가 주택담보비율, LTV를 20%로 제한한 9억원 이상 고가 주택의 경우에는 소득세법 시행령 제156조 등에서 법적 근거를 찾을 수 있습니다. 그렇지만 15억 이상 '초고가주택'은 현행법상 산출 근거가 뚜렷하지 않습니다.

주택 소유자 등 국민의 재산권을 침해할 수 있는 정책을 시행하면서도 뚜렷한 법적 근거도 없이 자의적이라는 비판이 있는데요.

또한 12·16 대책의 내용 중에서 사적 보증기관인 '서울보증보험'에 시가 9억원 초과하는 주택을 구입·보유한 차주의 전세대출 보증을 제한하도록 협조요청한다는 내용이 있습니다.

보통 전세자금대출을 받으면 나중에 전세자금을 못 받는 경우에 대비해서 보증보험에 들게 되는데요. 이것을 제한하는 것은 세입자들의 타격이 더 클 수 있겠습니다. 이러한 대출규제도 은행 영업의 자유라는 사적인 영역을 정부가 규제하는 내용이어서 문제가 있을 수 있습니다.

▲앵커= 정부 부동산 대책에 이렇게 헌법소원을 제기한 전례가 있었나요.

▲윤수경 변호사= 헌법재판소는 노태우·노무현 정부의 정책에 대해 위헌 혹은 헌법불합치 판단을 한 적이 있습니다. 먼저 노태우 정부의 '택지소유상한제' '토지초과이득세법'에 대해서는 각각 위헌, 헌법불합치 판단을 내렸고요.

노무현 정부의 종합부동산세(종부세)를 세대별로 합산해 과세하는 것 역시 위헌이라고 판단한 바 있습니다.

헌재의 1999년 노태우 정부 택지소유상한제 관련 결정문 중 일부를 보게 되면요.

“택지는 인간의 존엄과 가치를 가진 개인의 주거다. 행복추구권과 쾌적한 주거생활을 할 권리를 실현하는 장소다. (택지) 소유상한을 지나치게 낮게 책정하는 것은 개인의 자유 실현 범위를 지나치게 제한한다. 200평을 초과하는 택지를 취득할 수 없게 한 것은 입법목적을 달성하기 위해 필요한 정도를 넘는 과도한 제한이다. 헌법상 재산권을 과도하게 침해하는 위헌적 규정이다”라고 밝힌 바 있습니다.

또한 헌재는 노무현 정부의 종부세 세대별 합산 과세도 위헌으로 봤는데요. 2008년 헌재의 판단 이유 중 일부 내용을 살펴보게 되면요.

“민법은 부부 별산제를 채택하고 있다. 배우자를 제외한 가족 재산까지 공유로 추정할 근거규정이 없다. 공유재산이라고 해서 세대별로 합산 과세할 당위성도 없다. 부동산 가격의 앙등은 여러 가지 요인이 복합적으로 작용해 발생하는 것이다. 이미 헌법재판소는 자산소득에 대한 부부 합산과세에 대해 위헌 선언했다. 세대별 합산은 헌법 제36조 제1항에 위반된다”라고 판단한 바 있습니다.

▲앵커= 이번 사안을 예측해 본다면 어떻게 흘러갈까요.

▲윤수경 변호사= 이번 같은 경우에는 부동산시장 안정이라는 정부 정책목적과 '재산권' 등 국민 기본권이 충돌하고 있는 사안이라고 볼 수 있습니다.

시가 15억원을 초과하는 아파트에 대해 담보대출을 전면 금지하는 정책은 자유로운 대출과 투자로 본인의 재산을 늘리는 국민의 자유로운 재산권의 행사를 침해하는 요소가 있다고 볼 수가 있겠습니다.

국민의 기본권이라도 공공질서와 공공복리 등에 의해 제한될 수는 있지만, 그 방법은 법률이나 법률에 준하는 형식에 따라야 합니다.

부동산시장 안정이라는 공익의 달성이 꼭 필요하고 긴급성이 요구됐다면 대통령이 정식으로 '긴급재정·경제명령'을 내려 시행할 수도 있지 않았을까 생각을 합니다만, 행정지도를 통한 정부의 이번 정책은 재산권의 제한은 법률에 의하여야 한다는 헌법의 기본 원칙을 크게 훼손할 수 있다고 봅니다.

또한 국민의 기본권을 제한할 수 있는 경우라고 할지라도 정부 정책의 입법목적 달성을 위해서 과도하게 국민의 기본권을 제한하는 것은 아닌지 그 제한의 정도에도 유의를 해야 합니다.

마지막으로 정부는 정책시행 전에 유예기간을 두거나 정책을 점차 완화하는 방향으로 해서 국민의 피해를 최소화해야 하는데, 이번처럼 유예기간 없이 바로 시행을 하게 되면 그 피해는 고스란히 국민들에게 돌아올 수 있게 됩니다.

정부의 급작스런 정책시행으로 계약금을 넣었는데 대출이 안 된다고 해서 계약금을 날리고 집을 못 사는 사례도 있다는 이야기가 들려오고 있는데요. 헌재의 신중한 판단을 지켜봐야 할 것 같습니다.

▲앵커= 말씀하신 대로 헌재 판단을 지켜봐야겠네요. 오늘 잘 들었습니다.