▲전혜원 앵커= '알기 쉬운 생활법령'부터 시작해볼게요. 많은 돈과 시간을 들여서 집을 짓거나 분양을 받았는데 그 집에 물이 새고 또 벽이 갈라지는 하자가 생겼다면 어떨까요. 생각만 해도 속이 상하는데요.

오늘 알기 쉬운 생활법령에서는 '주택·아파트 하자와 보수'에 대해서 이야기를 나눠보도록 하겠습니다. 최근 한 연예인(배우 윤상현)이 집을 지은 지 얼마 안 돼서 하자가 발생해서 부실공사로 시공사와 분쟁 중이라고 합니다.

일상생활이 불가능할 정도로 하자가 굉장히 심하다고 하는데 거실, 안방 등에 비가 새는 것은 물론이고 벽에 금이 가고 여름 내내 에어컨 사용도 못했다고 하는데 영상으로 봐도 사태가 굉장히 심각했었습니다.

이렇게 부실공사가 의심된다. 강 변호사님, 하자 수리하고 손해배상 요구를 할 수 있어야 되는 것 아닌가요.

▲강문혁 변호사= 저도 방송에서 잠깐 집에 문제가 있는 영상들을 조금 봤는데요. 굉장히 '힘들겠다' '스트레스 많이 받겠다' 이런 생각 들었습니다. 집을 한 채 짓는다고 하면 집 짓는 사람은 10년 늙는다는 말이 있더라고요. 그만큼 진짜로 좋은 집 짓기가 어려운 것 같습니다.

특히 건물을 짓는데, 주택을 짓는데 하자가 발생하면 법적으로도 굉장히 복잡하고 어려운 분쟁이 발생합니다. 그게 민법상 만약에 단독주택을 시공할 경우에 하자가 발생했다면 이때 민법상 도급에 관한 규정이 적용될 수가 있습니다.

민법상 도급이라 함은 당사자 일방이 도급인이 어떤 일을 맡겼을 때 수급인에게 일의 완성을 목적으로 하는 것입니다. 어떤 일의 완성을 목적으로 하고 그 결과에 대해서 보수를 지급할 것을 약정할 것을 말합니다.

쉽게 말하면 공사 맡긴 사람이 도급인, 건축주를 말하죠. 그리고 공사를 맡은 사람, 보통 공사업자들이 수급인이 될 것입니다. 그래서 만약에 부실공사가 발생해서 하자가 생기면 민법상 하자의 보수를 청구할 수 있고요. 도급인은.

그리고 손해가 발생했다면 손해배상 청구도 할 수 있고요. 요건에 해당되면 계약해제를 청구할 수도 있습니다. 사실 법에서 말하는 '하자'라는 개념은 굉장히 추상적인 개념인데요.

잠깐 정의를 말씀드리면 계약상에서 정한 내용에 미치지 못하는 구조적 결함이 있거나 또는 통상적으로 갖춰야 할 상태에 미치지 못한 그런 것을 하자라고 합니다.

구체적으로는 공사도급계약에 있어서는 대표적인 하자가 누수, 결로, 균열 이런 것들이 아주 흔히 대표적으로 발생하는 하자에 해당됩니다.

▲전혜원 앵커= 방송상 내용으로만 보면 수도도 제대로 설치돼 있지 않았고 수평도 안 맞고 감리도 제대로 이뤄지지 않았다고 했는데 몇억의 큰 돈을 받아서 공사를 진행해놓고 생활을 할 수 없을 정도로 공사를 해놨다고 하면 그 집이 지어지는 동안 감리도 제대로 안 됐고요.

시공사와 감리업체 법적 책임을 물을 수 있어야 될 것 같은데요.

▲이인환 변호사= 감리업체도 이름만 걸어놓는 게 아니라 실제로 시공사가 서류대로 원래 계획했던대로 이 공사를 하는 지에 대해서 엄밀하게 감시할 수 있는 권리와 의무가 있습니다.

실제로 감리업체는 이런 서류대로 공사가 진행되지 않는 경우에 시정 요청도 할 수 있고 시정 요청이 받아들여지지 않는 경우에는 공사중지 청구까지 할 수 있을 만큼 막강한 권한을 행사하고 있어요.

그래서 법에 정한 대로 지금 감리업체가 적절한 감리를 하지 못해서 지금 시공사가 이렇게 엉망으로 공사를 한 결과가 나왔다면 감리업체도 당연히 책임을 져야 되는데 감리업체 책임은 조금 법에 의무가 있다라는 것들이 규정돼 있어요.

그래서 법에 정한 의무를 누락할 만큼의 제대로 된 감리를 하지 않았다, 그 정도가 입증된다면 감리업체에게도 손해배상 청구할 수 있습니다.

▲앵커= 현재 이 집은 집을 아예 비워놓고요. 거의 새로 짓다시피 대대적인 공사를 하고 있다고 합니다. 문제는 하자 보수를 해주겠다고 한 이 시공사 대신에 다른 업체한테 보수공사를 맡겼다고 하는데 하자 때문에 이미 믿음이 깨져서 아마 맡기고 싶지가 않았겠죠.

다른 업체에게 맡긴 것 같은데 이 부분 때문에 나중에 법적으로 문제가 될 수 있을 것 같기도 해요.

▲강문혁 변호사= 네 충분히 문제가 될 수 있습니다. 만약에 윤상현씨 사례뿐만 아니고 실제 공사 분쟁에 있어서 이런 식으로 만약에 진행이 된다 그러면 분명히 상대방, 그러니까 공사업체 측에서도 문제를 제기할 수가 있을 것입니다.

왜냐하면 공사도급 계약상 도급인은 하자가 있을 때 아까 민법 규정도 봤지만 하자 보수 청구할 수도 있고요. 손해배상도 청구할 수 있습니다.

그런데 그것은 어디까지나 계약이 아직 끝나지 않은 것이 전제되는 것이거든요. 계약 중에 보수도 청구하고 손해배상도 청구할 수 있다. 그런데 만약에 그렇게 계약이 종료되지 않았는데 계약이 아직 해제되지도 않았는데 다른 시공업자한테 보수를 맡긴다.

그러면 이 시공업체, 수급인 입장에서는 '내가 계약 당사자인데 도급계약 끝나지도 않았는데 왜 다른 업체와 이렇게 계약을 체결하고 보수를 맡겼냐' 계약 위반 주장을 또 도리어 상대방이 할 수가 있어요.

그러니까 이런 분란의 소지를 사전에 차단하기 위해서는 시공업체, 수급인의 계약위반, 도급계약 위반을 이유로 해서 계약을 먼저 해제를 시켜놔야 됩니다.

만약에 더 이상 저 업체와는 일 하지 않을 생각이시라면 계속 갈 생각이라면 보수 청구를 해야 되겠죠, 하자 보수를. 그런데 그게 아니라 '도저히 못믿겠다. 저 시공업체 못믿겠고 내가 다른 업체 섭외해서 공사진행 하겠다'라면 계약진행 깔끔하게 종료시켜 놔야죠.

그게 합의가 됐든 민법상 해제 통지를 하든 그래놓고 그 다음에 다른 업체를 통해서 나머지 공사를 진행해야 분쟁의 소지가 줄어들 것입니다.

▲앵커= 이 부분이 문제가 될 것 같아서 걱정이 되기는 합니다. 또 하자 보수에서 양측이 가장 큰 입장차를 보이고 있는 부분이 바로 비용인데요.

시공사는 2천만원에 보수가 가능하다고 입장을 내세우고 있고 집주인은 2억 5천만원 가량을 하자 비용으로 요구를 하고 있는데 굉장히 차이가 많이 납니다. 지금 10배 이상 차이가 나는 것이잖아요. 이 부분 어떻게 봐야 될까요.

▲이인환 변호사= 일반적으로 시공업체들, 보수해주는 업체들은 일단 큰 것만 막아보자, 당장 살 수 있는 정도로 만들어보자, 그래서 명시적으로 지금 드러나 있는 이런 하자를 표면적으로 없애는 것에 대한 비용을 책정했을 것입니다.

가장 최소화 했을 것이고 집주인은 그와 반대로 완전하게 본질적으로 그런 문제점들을 해결할 수 있는 거의 집을 새로 짓는 수준의 요구를 하고 있을 거예요.

이런 입장차이는 당연히 있는 것인데 결국에는 누가 그것을 입증할 수 있느냐, 그래서 이것을 완전히 보수하려면 이 정도로 가능하다 혹은 여기까지 들어가야 된다, 라는 것들은 누가 입증을 할 수 있느냐 이 문제가 될 것 같아요.

하지만 저는 개인적으로 이런 공사를 몇 번 당해본 입장에서는 조금 집주인 편을 들어보고 싶습니다. 왜그러냐면 건축주들은 이런 사건에서 조금 소송 입증 책임 상에서는 약간 우위적인 입장에 있거든요.

그렇기 때문에 최소화시키려고 할 것이기 때문에 일단 집주인 쪽이 더 합리적인 해결을 위해서는 이쪽 의견을 들어봐야 하지 않을까, 그렇게 생각합니다.

▲앵커= 당해보신 적이 있으시군요. 경험에 의해서 말씀을 해주셨고요. 결국 입장차 때문에 법정싸움으로 이어질 것 같습니다. 결과가 어떻게 나올지 궁금한데, 강 변호사님 어떻게 예측하세요.

강문혁 변호사= 참 건설과 관련된 공사도급과 관련된 분쟁은 정말 변호사에게도 하나의 전문분야가 따로 있을 만큼 진짜 복잡하고 전문성이 요구되는 사건유형이기도 하거든요. 실제로 용어 자체도 어렵습니다.

시방서, 공사도급계약에 있어서 설계도면도 각종 용어를 봐야 될 것이고요. 자재 이름들도 굉장히 생소한데요. 실제 소송결과를 장담하기 어렵습니다. 왜냐하면 이와 같은 공사도급과 관련된 분쟁은 건축물 감정이 거의 필수입니다. 필수.

그러니까 재판 과정에서 감정을 거쳐야 됩니다. 전문가의 감정, 감정인의 감정을 거쳐야만이. 왜냐하면 판사가 이런 건축물 하자의 전문가가 당연히 아니기 때문에 감정인의 감정결과에 의존할 수밖에 없어요.

그래서 쟁점이 될만한 것들이 다 그럼 이 건물에 하자가 있냐 없냐 자체도 쟁점이 되거든요. 그런데 그 하자가 어떤 하자가 있고 이것을 보수와 수리하기 위해서는 얼마만큼의 돈이 들어가고 이런 것들을 다 어떻게 판단하냐 하면 건축물 감정을 통해서 판단하게 됩니다.

판사는 그 결과에 의존할 수밖에 없고 그 건축물 감정이 소송 재판 결과에 절대적인 영향을 미치기 때문에 그 결과가 나오기 전까지는 사실 재판 결과를 누구도 예측할 수가 없어요.

실제로 건축물 감정이 어떻게 진행되는지는 또 아주 치열한 공방이 오고가는데요. 그렇기 때문에 이 사건도 소송결과를 쉽사리 예측할 수는 없다.

다만 그냥 상식적으로 누가봐도 '어 이것은 좀 심각한 수준의 하자가 있는데' 이런 상황이라면 '하자에 상응하는 손해배상이 인정될 수는 있겠구나' 정도는 예상이 되지만 구체적으로 어떤 정도의 손해배상이 인정될지, 그 다음에 계약관계가 어떻게 끝날지, 합의로서 끝날지, 이것을 누구도 예상할 수는 없겠습니다.

▲앵커= 법정싸움으로 이어진다면 또 결과는 지켜봐야 될 것 같고요. 지금 주택에 대한 이야기를 계속 했는데 아파트의 경우도 하자 때문에 분쟁이 참 많습니다. 아파트 하자 해결법은 어떻게 되나요.

▲이인환 변호사= 아파트 하자는 항상 생긴다고 봐도 무방합니다. 새로 지은 아파트는 항상 문제가 있을 수밖에 없고 다만 이것이 하자에 해당하느냐 아니냐를 판단하기 위해서 하자심사분쟁조정위원회라는 기구가 있어요.

그래서 거기에다가 분쟁조정 신청을 하면 이게 하자인지 여부를 판단해 주는데요. 만약에 이 심사위원회에서 하자라고 판단이 됐음에도 불구하고 대략 60일정도의 기간을 주는데 그 기간동안 하자에 대한 보수가 이뤄지지 않는 경우에는 1천만원 정도의 과태료를 물릴 수가 있어요.

그리고 모든 하자를 또 아까 말씀드린 것처럼 뿌리까지 들춰가지고 해결할 수 있느냐. 또 그렇게 하는 게 합리적이냐. 그런 다툼이 있는 경우가 사실은 있거든요.

그렇기 때문에 위원회에서는 그것을 어떤 방식으로 해결할지, 해결한다면 금전적으로 지급한다면 얼마를 지급할 지에 대해서도 조정안을 마련해 주기 때문에 소송으로 가는 것보다는 시간이나 비용적인 측면에서 유리하다고 볼 수 있습니다.

▲앵커= 요즘 또 인테리어 하시는 분들 굉장히 많으시잖아요. 인테리어도 진행하면 꼭 하자가 생기는 부분이 있습니다. 유의할 점을 짚어볼까요.

▲강문혁 변호사= 인테리어 공사도 일종의 공사도급계약의 일종인데요. 분쟁이 발생할 소지가 너무 많습니다. 너무 많아요. 제가 실제로 수행했던 의뢰자분들도 이런 분쟁 한 번 휘말리면 사실 서로 피흘리는 전쟁이 됩니다.

그만큼 사실 당사자의 주장이 다 입증되기도 어렵고 실제 원하는 수준의 손해배상을 얻기도 쉽지 않은데요. 그렇기 때문에 일단 가장 중요한 게 계약체결 당시 계약체결 단계에서 굉장히 꼼꼼하게 살펴보셔야 됩니다.

왜냐하면 많은 분들이 특히 영세한 업체들이 그런 경우 되게 많은데요. 계약서 자체를 제시하지를 않아요. 그냥 견적서 정도 제시하고 '이러이러한 정도 금액 들어갑니다' 그러면 의뢰자 입장에서는 '아 그런가보다' 하고 계약 체결해요.

그래서 공사대금, 인테리어대금부터 지급하고 그러실 게 아니라 견적서가 물론 계약서의 일부가 될 수는 있습니다. 그런데 공사도급계약을 반드시 작성하시고 그 다음에 견적서 내용이 계약내용에 포함될 수 있도록 다 계약서에 명시도 하실 것을 권해드리고 싶어요.

그리고 계약서도 정말 너무 많이 일어나는 일이기 때문에 표준계약서가 마련돼 있습니다. 사실. 임대차도 그렇고 일상생활에서 많이 일어나는 계약의 경우에는 표준계약서라고 해서 업계에서 당사자들이 쉽게 쓸 수 있도록 표준계약서 양식이 마련돼 있으니까요. 그것을 활용하시면 됩니다.

계약내용을 꼼꼼하게 작성하시고 그래서 첫 번째 꼭 말씀드리고 싶은 것은 '계약서를 꼼꼼하게 작성하시라' 그 다음에 계약 당사자를 반드시 확인해 보셔야 됩니다.

이 말은 뭐냐하면 시공업체가 어떤 수준의 시공업체인지 그리고 시공업체는 법인인지 개인사업자인지에 따라서도 또 계약서 표시가 달라지기 때문에 이것 꼼꼼하게 확인 하셔야 됩니다.

왜냐하면 일만 법률 문외한의 경우에는 그냥 나와 상담하고 있는 나와 마주보고 있는 그 사람, 사장님, 실장님, 이분이 계약 당사자인 줄로만 아세요. 그런데 계약서에는 개인사업자의 경우에는 개인사업자 대표, 개인이 될 것이고요. 법인의 경우에는 주식회사가 많겠죠.

주식회사 그 법인이 당사자니까 당사자가 누구인지 꼭 확인해 보시고, 과연 시공능력이 어느정도 되는지도 보셔야 됩니다. 영세한 업체일수록 나몰라라 하는 경우가 있거든요.

하자 보수가 생겼을 때 보수를 할 수도 없는 능력이 있는 경우가 많아요. 그래서 이러한 점을 꼭 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.

▲앵커= 하자 보수, 처음부터 튼튼하게 짓는다면 이런 일이 생기지 않겠죠. 분쟁을 줄일 수 있는 방법이니까 하자 보수 없이 잘 공사를 해줄 수 있는 업체를 잘 찾으시면 좋겠습니다.

 

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