[법률방송뉴스] 안녕하십니까. ‘법률정보 SHOW’ 최광석 변호사입니다.
오늘은 개명절차를 이용한 부동산 사기사건 하나를 소개하고자 합니다. 우리가 이름을 바꾸는 절차를 바로 개명 절차라고 하는데요. 개명 절차를 이용한 실제 사기사건이 하나 있습니다.
먼저 사기사건의 전말은 다음과 같습니다.
천안시 신방동 소재 150억원 상당의 홍길동씨 소유의 큰 땅이 있었는데요. 이 땅을 가로채기 위해 사기범 일당 중 한명의 이름을 그 부동산 소유자와 같은 이름인 “홍길동”으로 개명합니다.
이 토지는 저당권과 같은 권리설정 자체가 전혀 없었습니다. 당연히 대출을 많이 받을 수 있는 장점이 있겠죠. 그리고 이런 권리관계가 깨끗하다 보니 등기부상 이해관계인이라고 하는 사람이 소유자 말고는 전혀 없었습니다.
과연 이게 진정한 소유자냐 하는 부부을 조사하기가 사실은 조금 불가능한 그런 땅이었습니다. 그래서 이런 부분들이 사기 적발하는 데 쉽지 않을 수 있다, 과거 옛날 등기부에는 소유자의 주민등록번호가 기재되어 있지 않았습니다. 이런 부분까지 종합적으로 해서 이 땅을 범죄대상으로 정했다고 합니다.
좀전에 말씀드린 것처럼 과거 등기부에는 주민번호가 기재되지 않았습니다. 본인들은 이름만 바꾸는 그 자체만으로도 등기부상 소유자와 범인 간에 어떤 다른점, 이상한 점 이런 부분들이 발견이 안되기 때문에 그런 부분들을 활용한 것입니다.
그런데 특이한 점은 이런 완벽한 그 범행을 위해서 '홍길동'께서, 이 부동산이 사기범 일당들이 만든 어떤 일정 법인 앞으로 한번 더 이전등기를 넘기는 이런 수법까지 사용했습니다.
홍길동 상태에서 만약에 명의대출을 받는다고 하면 대출기관에서 과연 진실한 소유자인지 이런 부분을 확인하기 위해서 까다로운 심사를 거칠 수가 있습니다. 만약에 그런 심사 과정에서 최근에 홍길동의 개명 사실 이런 것들이 의심받을 수 있겠죠.
이런 부분들을 감안해서 사기범 일당들이 만든 법인 앞으로 한번 더 이전등기를 하는 그런 치밀한 방법까지 사용을 했습니다.
결국 이 사건은 개명허가가 별로 어렵지 않게 가능하고, 또 주민번호 표시가 없는 등기부가 현실적으로 존재한다는 것을 악용한 범죄라고 할 수 있겠습니다.
37억원 대출 이후에 사기 범행 전모가 밝혀졌고 이들 사기범 일당이 모두 체포되어서 형사처벌까지 받았습니다. 그렇다면 대출에 대한 형사처벌과 별개로 해당 토지에 소유권 이전, 저당권 설정 이런 일들이 일어났는데 이런 부분들에 대한 민사적인 문제, 처리는 어떻게 될까요.
실제 소유자인 홍길동에 의사와 무관하게 이루어진 이전등기는 당연히 원인무효 일 것입니다. 따라서 그에 바탕을 둔 새마을금고의 저당권 설정도 당연히 무효입니다. 새마을금고로서는 등기부를 믿고 거래했지만 우리 제도상 공신력이 인정되지 않기 때문에 현 제도하에서는 새마을금고가 보호받지 못합니다.
그 결과 이 홍길동의 재판을 통해서 저당권, 이전등기 이런 부분들은 다 말소되어서 다시 홍길동 앞으로 복귀될 가능성이 높습니다.
대법원 2009년도 판결도 마찬가지로, 이런 부실등기를 믿고 부동산을 매수해서 마친 소유권이전등기와 그에 터잡은 근저당권설정등기의 효력은 무효이다. 그 근저당권에 기하여 진행된 임의경매절차에서의 경락인이 위 부동산의 소유권을 적법하게 취득할 수 없다.
결국 천안 대출 사기 사건은 현 제도하에서 새마을금고가 저당권을 상실할 수밖에 없고 그 손해를 사기범 일당에게 물을 수밖에 없는 구조인데, 아마도 무자력으로 인해서 새마을금고에게 상당한 피해가 돌아갈 수 밖에 없는 그런 가능성이 높다고 할 수 있습니다.
이번 주제인 개명절차를 이용한 부동산 사기사건 키 포인트는 원인무효의 등기를 믿었다고 하더라도 원칙적으로는 보호되지 못하는 것이 현행 법체계입니다.
그렇기 때문에 등기부상의 표시에만 연연하지 말고 매도자에게 과연 진실한 권리가 있는지 여부를 세심하게 살필 필요가 있습니다. 더구나, 판결사례에서와 같이 경매절차라고해서 예외가 될 수는 없습니다.
경매무효라는 사고가 발생하면 그 궁극적인 손해는 낙찰자에게 돌아갈 수밖에 없다는 점에서 보자면, 과연 경매가 유효한 것인지 나중에 혹시 잘못돼서 배당금을 돌려받아야 될 경우에 배당받은 사람이 자력이 있는 것인지 등을 꼼꼼하게 따질 필요가 있습니다.
지금까지 ‘법률정보 SHOW’ 최광석 변호사였습니다.
