부동산 '지분' 구입은 절대 피하고, 먼저 '욕심'을 버려야

 

조태욱 법무법인 담영 변호사

필자가 사기를 피하는 방법에 대하여 강의를 할 때, 빠지지 않고 등장하는 주제가 바로 기획부동산 사기입니다.

강의가 끝나고 나면 반드시 여러 명의 기획부동산 사기 피해자들이 상담을 요청하는 것을 보면 의외로 기획부동산 사기 피해자들이 주변에 상당히 많다는 것입니다.

일반적으로 기획부동산 사기란, 개발가능성이 없거나 효용성이 떨어지는 토지를 비싼 가격에 판매하여 이익을 취하는 형태를 의미합니다.

그 유형도 다양한데, 과거에는 A토지를 판다고 하면서 실제로는 B토지를 보여주는 낮은 수준의 사기 수법도 존재하였으나, 이제는 이런 낮은 수법으로는 사기꾼들도 살아남기 힘든 시대가 되었습니다.

등기부가 전산화된 것은 물론 휴대전화로 현재의 위치를 파악하고 지적도까지 볼 수 있는 요즘, 위와 같이 낮은 수준의 사기에 당하는 사람은 없습니다. 무엇보다 위와 같은 방식은 이론의 여지가 없을 정도로 확실하게 사기죄가 성립되기에 법적 책임을 회피할 수도 없습니다.

전통적인 기획부동산 사기 방법은 개발예정구역 인근 또는 개발가능성이 있어 보이는 지역의 토지를 대규모로 매입한 후, 이를 쪼개서(필지를 분할한다고 하여 ‘분필’이라고 합니다) 여러 명에게 판매하여 이익을 취하는 형태였습니다.

그런데 이러한 기획부동산 사기가 기승을 부리자 정부는 기획부동산을 근절한다는 명분으로 2006년부터는 분필을 엄격히 제한하기 시작하였습니다. 즉, 기획부동산들이 땅을 쪼개는 것을 막은 것입니다.

그러나 안타깝게도 정부의 이러한 조치는 피해자들에게 더 큰 화를 부르게 되었습니다. 땅을 쪼갤 수 없게 된 사기꾼들은 분필이 아닌 ‘지분' 이전의 방식으로 땅을 팔기 시작한 것입니다.

우리가 흔히 알고 있는 지분 50%(지분 1/2), 지분 25%(지분 1/4)와 같은 방식을 통하여 한 필지의 부동산을 수백, 수천명에게 나누어 팔기 시작한 것입니다.

그런데 이 지분이라는 것이 일반적으로 생각하는 것보다 훨씬 복잡한 법률관계를 구성하고, 지분권자의 권리 행사는 지극히 제한받게 됩니다.

예를 들어 부동산은 과반수 이상의 지분권자가 부동산 전체를 자신의 마음대로 사용할 수 있습니다. 즉, 과반수 이하의 지분을 가진 사람은 그 부동산 중에서 자신의 마음대로 사용할 수 있는 부분이 전혀 없는 것입니다.

자신의 지분에 해당하는 부분을 현물로 쪼개서 분할받는 것도 실무상 불가능하다고 보면 됩니다. 공유물의 분할은 모든 공유자들 사이에 협의가 이루어지지 않는 이상, 공유물분할 청구의 소송을 통해서만 분할이 가능한데, 공유물분할 청구를 하면 거의 모든 경우에 부동산을 경매에 붙여서 경락대금을 지분 비율로 나누어 가지도록 합니다.

부동산을 현물로 쪼개는 현물분할은 워낙 이해관계가 복잡하여 협의가 이루어지지 않고(특히 공유자가 다수인 경우), 공유물 분할 방법이 전적으로 판사의 의사에 따르도록 규정된 만큼 현실적으로 형평성 분쟁에서 자유로운 경매를 통한 분할 방법을 택할 수밖에 없습니다.

이러한 이유로 공유지분의 가치는 현실적으로 제대로 평가받지 못하게 됩니다. 1억짜리 부동산의 지분 1/10을 가진 사람은 절대로 그 지분을 천만원에 팔기 어렵다는 것입니다.

기획부동산을 통하여 지분으로 부동산을 구입하는 경우는 더욱 위험합니다. 공유지분이 256/9246, 1246/36598 등 도저히 제대로 된 재산권 행사가 불가능한 경우가 대부분입니다.

공유자가 수천명이라 공유물분할 청구도 사실상 불가능합니다. 공유물분할 청구의 소는 모든 공유가자 소송의 당사자가 되어야 합니다. 즉, 소송의 당사자가 수천명이 되어야 하는 것입니다.

더구나 요즘 기획부동산 사기꾼들은 워낙 법리에 밝아 사기죄로 처벌하기도 쉽지 않습니다. 최근 기획부동산 사기를 당한 피해자들의 매매계약서를 보면, 사기죄를 면할 수 있는 각종 조항들이 눈에 잘 띄지 않는 곳에 적절히 숨겨져 있습니다.

부동산의 매수인이 자신이 구입한 가격보다 훨씬 비싸게 판다고 하여 이를 사기라고 할 수도 없습니다. 장사라는 것이 본래 이윤 추구를 목적으로 하기 때문입니다.

결국 기획부동산 사기를 당하지 않기 위해서는 부동산을 지분으로 구입하는 것을 절대적으로 피하고 최대한 신중을 기해야 합니다. 일반인이 지분의 법률상 개념을 이해하기는 지극히 어려운 바, 반드시 사전에 전문가인 변호사와 상담을 하여야 합니다.

그 다음으로는 당연히 욕심을 버려야 합니다. 그 좋은 땅을 자기가 가지면 되지 왜 굳이 남에게 팔려고 하겠습니까!

우리나라는 국토가 협소하여 전통적으로 부동산에 대한 애착이 강하고, 실제로 주변에서 부동산 투자를 통하여 큰 이익을 보는 경우가 많아 더욱 쉽게 당할 수 있는 사기 유형입니다.

반드시 주의가 필요합니다.

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