정부 "재건축 이익 최대 절반까지 환수"... 불붙은 초과이익환수제 논란의 법적 쟁점

[앵커] 올해부터 다시 시행 예정인 재건축 초과이익환수제에 대한 논란이 뜨겁습니다. 헌법 위헌소송 얘기까지 나오고 있는데요.

유정훈 변호사의 ‘뉴스와 법’ 오늘(26일)은 재건축 초과이익에 대해 얘기 해보겠습니다.

[앵커] 용어가 생소합니다. 초과이익 환수, 어떤 의미일까요.

[유정훈 변호사] 재건축 사업에서 발생하는 이익의 일정 부분을 환수하는 제도를 말하는데요.

주택가격 급등, 투기방지, 그리고 사회적 형평성을 도모하기 위해 2006년도에 시행되었다가 2012년 12월부터 2017년까지 시행이 잠정 유예됐습니다.

올해부터는 유예 없이 시행하겠다는 것이 정부 방침입니다.

[앵커] 그렇다면 갑자기 이슈가 된 이유는 무엇일까요.

[유정훈 변호사] 네, 국토교통부가 초과이익 환수제도를 시행하면서 시뮬레이션 한 결과를 발표하면서부터인데요.

가구당 평균 부담금이 4억 4천만원, 일부 단지는 부담금이 최고 8억 4천만원까지 부담금이 달한다는 결과가 발표되면서 급 이슈가 됐습니다.

[앵커] 재건축 이익 중 정부가 가져가는 부분만 8억 4천만원이라는 이야기인데, 그렇다면 재건축에서 발생하는 전체 이득이 얼마나 될지 가늠이 안 됩니다. 환수이익 계산은 어떻게 하는 건가요.

[유정훈 변호사] 법에서는 재건축 종료시점 주택 가격에서 기존 주택의 가격과 개발비용, 그리고 그 기간 동안의 평균 주택 상승율을 뺀 금액을 부과기준으로 정하고 있고요.

그 부과기준의 10~50%까지의 누진세율을 정하고 있습니다.
  
3천만원까지는 면제를 하고 있지만, 1억 1천만원이 초과해서 발생하는 경우 초과 금액의 50%까지 부과할 수 있습니다.

쉽게 말하자면 재개발 비용, 그리고 평균 집값 상승율을 뺀 순수하게 재건축으로 발생한 집값 상승분을 환수하겠다는 겁니다.

[앵커] 환수이익이 8억 4천만원이라는 건 재건축으로 인한 초과이익이 16억 8천만원이라는 계산이 나오잖아요. 도대체 어디에 있는 어느 아파트입니까.

[유정훈 변호사] 네, 이런 부분 때문에 오히려 논란이 더 커진 부분이 있습니다.

국토교통부는 부담금 액수만 공개했지, 실제적인 아파트 단지명, 세부적인 산출 내역 등을 공개하지는 않았습니다.

이런 부분 때문에 세부내역을 공개하라는 청원까지 청와대에 접수된 상황입니다.

[앵커] 어찌됐든 집 주인 입장에서는 가만있기에는 쉽지 않아 보입니다.

[유정훈 변호사] 네, 그렇습니다. 이런 부분들 대문에 강남 재건축 단지들을 중심으로 헌법소원을 내자는 움직임이 있고, 또 가시화될 것으로 예상됩니다.

[유정훈 변호사] 네, 가장 큰 쟁점은 미실현 이익에 대한 과세가 정당하냐, 라는 것입니다. 다시 말하자면 집을 팔고 정산을 한 확정된 이익이 아니라 향후적으로 집값이 떨어질 수도 있는데 “이 정도면 이런 이익이 났다”는 상태에서 과세를 하는 것이 정당하느냐.

또 양도세를 내는 것이 앞으로는 예정돼 있는데 그런 초과이익을 선취하는 것이 이중과세 또는 조세법률주의에 위반되는 것이 아니냐는 논란이 있습니다.

그 외에도 재개발과 같은 사업은 적용이 안 되고 있는데 굳이 재건축에만 적용을 해야 되느냐.

또 구입시기와 상관없이 일률적으로 이런 초과이익환수제도를 적용하는 것이 과연 형평성에 맞느냐, 이런 주장들도 제기될 것으로 보입니다.

[앵커] 그렇군요. 정부는 이에 대해서 어떤 입장을 내세우고 있나요.

[유정훈 변호사] 정부는 미실현 이익에 대한 과세나 실현 이익에 대한 과세 부분은 입법으로 정책적으로 결정할 문제라고 보고 있습니다.

그렇기 때문에 국회가 이미 정책적 필요에 의해서 초과이익환수제도를 도입했기 때문에 이는 합법적인 그런 과세다, 라고 주장을 하고 있는 것이고요.

또 양도소득세와의 관계에 있어서도 두 제도 자체는 목적이나 기능을 달리하고 있고 과세대상이 전혀 다르기 때문에 아무런 문제가 없다, 이중과세가 아니다, 라는 주장을 하고 있습니다.

[앵커] 말씀 들어보니까 양측의 주장이 법리적으로는 타당성이 다 있어 보입니다. 혹시 이와 관련한 판례가 있을까요.

[유정훈 변호사] 1994년도에 헌법재판소가 토지 초과이득세 위헌여부를 판단함에 있어서 미실현 이익에 대한 과세 부분은 합법하다, 라는 그런 결정을 내린 바 있습니다.

그렇지만 헌법재판소는 미실현 이익을 과세함에 있어서는 납세자의 담세능력, 법적 안정성을 침해해서는 안 된다고 함께 판시하고 있습니다. 초과이익 부당금이 과도하게 부과된다고 하면 재산권을 침해하는 결과가 초래할 수 있다는 것입니다.

위헌소송을 준비하는 쪽에서는 예를 들어서 초과이익 환수대상이 4억원이라고 하면 4억원을 납부해야지만 재건축을 할 수 있다는 것인데 조합원 중에 4억원을 현금으로 들고 있는 사람이 얼마나 될 것이냐, 그렇다 그러면 결국 아파트를 팔고 이사를 가라는 것 아니냐, 이런 논란이 있는 것이죠.

그렇기 때문에 과도한 부당금이 결과적으로는 재산권을 침해하는 것이다, 라는 주장을 할 것으로 보입니다.

[앵커] 그렇군요. 양측 주장이 팽팽히 맞서고 있는데, 재건축 초과이익환수제가 집값을 잡는데 실효성은 있을까요.

[유정훈 변호사] 초과이익환수제로 재건축이 이루어지지 않아서 결과적으로 공급 감소가 될 것이고 결과적으로는 집값이 더 오를 것이다, 라는 의견도 있고 또 사회적 형평성을 도모하기 때문에 장기적으로는 집값을 안정시킬 것이다, 라는 전망도 있기는 합니다.

이른바 ‘강남 3구’의 경우에는 고급 아파트로 재건축한다는 명목으로 분양가를 높게 책정하면 부근 아파트도 동반상승하는 방식으로 집값이 올랐는데요. 결국 이런 패턴에 대해서는 제동이 될 것이기 때문에 앞으로 단기간 그런 조정은 있을 것으로 예상됩니다.

[앵커] 네, 주택시장 안정과 사유재산권 침해 사이에서 헌재가 어떤 결정을 내릴지 참 궁금합니다. 오늘 잘 들었습니다.