건축주, 상가 분양시 분양자에 '업종 제한 약정' 계약 맺어
약정시 분양가격 자체 상승... 위반시 계약 해제까지 가능
대법원 '업종 제한 약정' 인정... "변경시 권리자 간 협의해야"
병원에 갔다가 약국을 들르면 손님들이 아주 많은 경우를 종종 목격합니다.
왜 그런가 싶어 잘 살펴보면, 병원이 여러 개가 있는 큰 상가 건물에 약국이 오직 한 개만 있어서 그런 경우가 많습니다.
'옆에 약국을 차려도 잘 될 것 같은데…' 생각이 들고는 하는데, 이게 사실상 해당 약국에게 독점권을 부여한 경우가 많습니다.
약국을 개설하는 것은 모든 약사가 가능한 영업의 자유인데, 어떻게 다른 약국의 개설을 막을 수 있는 것일까요?
이것이 바로 상가 '업종제한'을 통해서 가능합니다.
상가를 이용하는 손님들 입장에서는 크게 관심이 없을 수도 있으나, 상가의 소유자나 임차인 입장에서는 업종제한 약정이 아주 중요한 의미를 갖습니다.
일반적으로 건축주(분양자)가 상가를 분양하는 경우, 분양하면서 매수인(수분양자)에게 업종제한 약정을 하는 경우가 많습니다.
예를 들면, 이 상가 건물에서 약국은 오직 101호만, 편의점은 오직 102호만 가능하니 당신이 분양받는 상가에서는 약국과 편의점은 할 수 없다고 사전에 약정을 하는 것입니다.
그리고 통상 이러한 약정을 위반하는 경우, 분양계약을 해제할 수 있다고 규정합니다.
실제로 위와 같이 해당 상가 건물에서 독점적으로 '약국', '편의점' 등의 업종 제한이 있는 경우, 독점권을 인정받는 상가는 이를 반영하여 매매가격 자체가 높게 책정됩니다.
이러한 업종제한 약정에 대하여 대법원은 유효성을 인정합니다.
한 발 더 나아가 이러한 업종제한을 받는 상가를 양수한 자나, 해당 상가의 임차인 역시 특별한 사정이 없는 한, 상호 묵시적으로 분양 계약에서 정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봅니다.
업종제한 약정은 당사자들 사이의 채권적인 계약이라 제3자에게 대항 불가능함이 원칙이나, 업종제한 약정의 실효성을 유지하기 위해서 상가의 양수인이나 임차인 역시 업종제한의 규제를 받는 것으로 해석하는 것입니다.
만약 업종제한 약정이 있음에도 이를 어기고 영업을 하는 경우(예를 들어 101호가 아님에도 약국을 개설하여 영업하는 경우)에는 이로 인하여 영업상 이익을 침해 당하는 자(101호 소유자나 임차인)는 침해자에 대하여 동종 업종의 영업 금지를 청구할 수 있습니다.
아울러 분양자가 한 영업보장 약정은 나머지 점포를 제3자에게 분양함에 있어 중복되는 업종으로 분양하지 않겠고, 다른 수분양자가 임의로 업종제한을 위반하는 경우, 그 분양계약을 해제함으로써 그 수분양자만이 그 상가에서 독점적으로 운영하도록 보장한 취지라고 해석합니다.
따라서 업종제한을 어기고 영업하는 수분양자가 있는 경우, 분양자는 업종제한을 위반한 수분양자에게 단지 계약 해제 통보를 하는 것만으로는 부족하고, 실제 영업을 할 수 없도록 점포 명도나 소유권이전등기 말소 청구 등 후속 조치를 취할 의무까지 있다고 볼 정도로 업종제한은 강력하게 보호하고 있습니다.
마지막으로 업종 제한은 통상 상가 관리규약 등을 통하여 규정하고 있는바, 관리규약의 변경을 통하여 업종제한을 새로이 규정하거나 변경하는 것도 가능합니다.
그러나 이러한 관리규약의 변경에 대하여 대법원은, 업종제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로 합의가 필요하다고 판시하고 있습니다. /조태욱<법무법인 담영 변호사>