아파트 관리비 분쟁과 단전·단수
아파트 관리비 분쟁과 단전·단수
  • 조태욱 법무법인 담영 변호사
  • 승인 2017.09.27 14:36
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특정세대 관리비 미납시 법률 검토 없는 일방적 단전·단수는 민·형사 처벌 가능
공동주택 관리규약상 단전·단수 규정 존재 확인, 미납세대에 납부 기회 제공해야
조태욱 법무법인 담영 변호사
조태욱 법무법인 담영 변호사

아파트 및 상가 관련 분쟁 중에 가장 많은 유형이 관리비에 관한 것입니다.

관리비 지급 청구부터 적정 관리비가 얼마인지, 관리비 부과가 적법한지(또는 관리비 부과의 근거가 되는 관리규약이 적법한지), 납부의 주체가 누구인지 등 분쟁의 종료는 다양합니다.

이러한 분쟁들은 결국 관리비를 지급받기 위한 것인데, 납부의무자가 속칭 배째라는 식으로 나오면서 버티는 경우, 곤란한 문제들이 발생하게 됩니다.

특정 세대가 관리비를 미납하는 경우, 결국 미납 관리비는 다른 세대들이 분담하여 부담하는 수밖에 없습니다.

예를 들어 전기요금의 경우, 관리단(관리주체, 아파트의 경우 입주자 대표회의) 측에서 공급자인 한국전력공사와 공급계약을 체결하기 때문에 구분소유자들의 전체 사용 전기요금 납부 의무가 관리단에 있습니다.

결국 특정세대가 전기료를 내지 않아 한전에 납부하는 전기료가 부족해지면 집합건물 전체에 전기 공급이 중단되기 때문에, 다른 세대들이 미납 관리비를 분담하여 납부할 수밖에 없는 것입니다.

관리회사가 제대로 관리비를 걷지 못하여 모든 세대들에게 손해를 입히는 것으로 볼 수도 있어 관리주체, 관리회사, 구분소유자 사이에 책임의 문제로 번질 수도 있습니다.

이런 이유로 관리비 미납시 가장 먼저 거론되는 조치가 바로 단전·단수 입니다. 그리고 일부 성격 급한 분들은 법률적인 검토 없이 단전·단수 조치를 하는데 이는 법률적으로 상당한 위험이 따를 수 있습니다.

관리비를 미납 중인 세대가 해당 부동산에서 실질적으로 영업을 영위하고 있는 경우, 단전·단수 등의 조치는 원칙적으로 형법상 업무방해죄에 해당하여 민·형사상의 책임을 부담할 가능성이 있습니다.

이에 대하여 대법원의 기본적인 태도는, 정당한 권한 없이 단전·단수 조치를 한 것이라면, 이는 결의에 참가한 회원의 위력에 의한 업무방해 행위에 해당한다(대법원 1983. 11. 8. 선고 831798 판결)는 것입니다.

단전·단수가 적법한지 여부의 판단에 관하여 헌법재판소가 설시하는 기준을 살펴보면 ①관리규약상 관리비 체납자에 대한 단전·단수조치가 가능하다는 내용이 명시되어 있고, 그 요건을 충족하는지 ②단전·단수 조치가 관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지 ③계속 관리비를 미납할 경우 단전·단수될 수 있다는 사실을 예고하였는지 ④ 건물관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전·단수할 수밖에 없는 사정이 있었는지 ⑤그 밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있는지 등을 종합적으로 판단하여야 한다는 것입니다.

쉽게 설명하면, 관리규약에 단전·단수가 가능하다는 명시적인 규정이 있어야 하고, 단전·단수에 필요한 절차를 거쳐야 하며, 미납세대에 사전에 충분히 고지하고 납부의 기회를 주어야 합니다.

단전·단수의 위법성이 인정되는 경우, 민사책임 뿐만 아니라 형사책임이 따를 수 있으니 반드시 주의가 필요합니다.

아울러 단전·단수 관련 소송은 전기·수도 사용금지 가처분, 단전·단수 금지 가처분 신청, 단전·단수로 인한 손해배상 청구, 형사고소의 문제(업무방해죄) 등 그 형태도 다양한 바, 시기와 상황에 따라 어떠한 법률적 조치를 취한 것인지는 법률전문가인 변호사와 상담하여 결정하여야 할 것입니다.

조태욱 법무법인 담영 변호사 webmaster@ltn.kr



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