아파트 분쟁 - 동대표 선거

지난 회에 이어 공동주택(아파트)과 관련된 실무적인 분쟁에 대하여 알려드리고자 합니다.

지난 번에도 알려드렸듯이 아파트의 운영에서 가장 중요한 기구는 입주자대표회의입니다. 입주자대표회의가 아파트 운영에 있어 중요한 거의 대부분의 결정권한을 가지고 있다고 이해하면 쉽습니다.

이는 입주자대표회의가 입주민들의 대표인 동대표들로 구성되기 때문입니다. 나라와 비교하여 본다면 동대표가 국회의원이고, 입주자대표회의는 국회 정도의 위상을 갖는다고 보면 됩니다.

따라서 아파트 운영에 있어 가장 기본이 되면서도 중요한 것이 바로 동대표를 선출하는 것입니다. 동대표, 입주자대표회의 회장 선거 등을 관리하기 위하여 아파트에도 선거관리위원회를 두고, 위원장과 위원이 있습니다. 아파트에는 관리규약 이외에도 선거관리규정을 통하여 각 선거의 구체적인 절차와 방법을 규정합니다.

동대표를 선출하는 과정에서도 수많은 법적 분쟁이 발생합니다.

가장 큰 문제는 무관심인데, 일단 동대표로 출마하는 사람이 없습니다. 그러다 보니 대표가 없는 동(정확히는 입후보하는 동대표 후보자가 없는 선거구)이 발생하고, 이는 입주자대표회의의 의결정족수 문제와 직결되게 됩니다.

원칙적으로 아파트에서 이루어지는 투표도 국회의원, 대통령 선거와 같이 선거구를 나누고, 선거인명부를 작성하여 투표소에서 입주민들의 직접 투표를 통하여 이루어져야 합니다.

그러나 예외적으로 동대표 입후보자가 1인인 경우에는, 일정한 요건 하에 세대별 방문투표가 허용됩니다. 따라서 입후보자가 2인 이상인 경우 세대별 방문투표를 통하여 동대표를 선출한다면 이는 위법합니다.(세대별 방문투표가 허용되는 경우가 선거관리규정에 명시적으로 규정되어 있는데, 표준 선거관리규정에서는 후보자가 1인 또는 선출정수 이내인 경우에만 방문투표를 허용하고 있고, 대부분의 아파트에서는 표준규정을 사용합니다)

입후보자가 2인 이상이라면 투표소 투표를 통하여 선출하여야 하는데, 이러한 경우 투표율이 문제입니다. 공통주택관리법 및 시행령에서는 동대표 선출의 요건으로 선거구 전체 입주자 등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출하도록 규정하고 있습니다.

그러나 아파트 동대표 선거에서 투표율이 50%를 넘기는 것은 현실적으로 지극히 어렵습니다. 최근 4회 대통령 선거의 투표율이 평균 71.7%였고, 최근 3회 국회의원 선거 투표율이 평균 52.7%였다는 점에 비추어 보면, 누구인지도 모르고 무슨 일을 하는지도 모르는(무엇보다 동대표 선거일은 휴일이 아님) 동대표 선거 투표율이 50%를 넘긴다는 것이 얼마나 어려운지 짐작이 갈 것입니다.

이런 이유로 일부 아파트에서는 관리규약에서 동대표 입후보자가 2인 이상인 경우에는 투표율에 상관없이 다득표자를 선출하는 것으로 규정하는 경우도 있는데, 법원은 ‘과반수 투표 요건’을 정하지 않아 정족수를 완화하는 관리규약은 무효라고 판단하고 있습니다.

결국 동대표 후보자가 2인 이상인 경우에는, 세대별 방문투표도 위법하고, 투표소 선거를 통해서는 50% 이상 투표율을 얻는 것이 어려워 실무진 입장에서는 상당한 어려움이 있습니다.

이 글을 읽으시는 분 중에 아파트에 거주하는 분들이 계시다면 동대표, 입주자대표회의 회장 선거에 좀 더 관심을 기울여 주시기를 부탁드립니다. 투표를 통한 권리 행사야말로 민주주의의 근본이기 때문입니다.

참고로 아파트 선거관리위원회는 입주자대표회의의 하부기관에 불과하여 독자적인 사회조직체로 인정될 수 없어 소송의 당사자가 될 수 없다는 것이 판례입니다.

따라서 선거무효 등 선거 결과나 선거 관리절차에 관한 소송은 입주자대표회의를 상대로 제기하여야 합니다.