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아파트 분쟁 <1>관리비 승계의 문제기존 소유자의 미납 관리비, 새로운 소유자가 부담해야 하나
대법원 "공용부분의 미납 관리비는 새로운 소유자가 부담"
  • 조태욱의 생활법률 이야기
  • 승인 2017.08.21 12:06
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조태욱 법무법인 담영 변호사

필자는 대형 주택관리업체의 자문변호사이자 주택관리지원협회 이사로 활동하고 있어 아파트, 상가 등 집합건물 관련 분쟁을 많이 다루고 있습니다.

2015년 기준 전국 아파트 거주율(전체 국민 중 아파트에 거주하는 국민의 비율)은 60.4%로 전체 국민의 60% 이상이 아파트에 거주하고 있어 사실상 아파트 관련 분쟁은 일상생활과 밀접하게 관련되어 있습니다.

아파트 관련 분쟁의 형태 역시 입주자 대표회의 회장 및 동대표 선출과 관련된 문제, 공용부분 사용에 관한 분쟁, 관리회사와 입주자 대표회의 사이의 분쟁, 재건축 분쟁은 물론 단전, 단수 등 다양한 형태가 존재하나, 그 중 가장 많은 사람들과 직접적인 관련성을 가진 부분이 바로 관리비 문제입니다.

얼마 전 한 연예인이 속칭 ‘난방 열사’로 불리며, 아파트 관리비의 부당성을 전 국민에게 알리게 되었고, 실제로 이 사건 이후로 아파트 관리비에 대한 전국민적인 관심은 물론 주무관청의 면밀한 감독 및 제도 개선 등으로 관리비 문제의 큰 진전이 있었습니다.

그렇지만 여전히 관리비에 대해서는 많은 분쟁이 존재하고 있고, 오늘은 관리비 관련 분쟁의 형태 중 전 소유자의 미납 관리비를 새로운 소유자가 납부해야 하는지에 대하여 살펴보고자 합니다.

아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합건물 등 외형상 1개의 건물이나 내부 구조상 여러 개로 구분이 가능하고 구분된 부분을 독립된 건물로 사용 가능한 경우, 별도로 소유권의 대상이 될 수 있는데, 이러한 형태의 건물을 집합건물이라고 합니다.

그런데 집합건물의 경우 소유자가 독점적으로 사용하고 소유하는 부분인 ‘전유부분’(일반적으로 ‘전용부분’이라 부르나, 정확한 명칭은 ‘전유부분’입니다)과 건물 전체를 위하여 사용되는 '공용부분'(예를 들어 복도, 계단, 승강기, 공용화장실 등 특정 소유자 아닌 구분소유자 전원의 소유 부분을 의미합니다)으로 나뉩니다.

건물의 유지, 보수를 위해서는 필연적으로 돈이 들게 되고 이러한 돈을 ‘관리비’의 형태로 징수합니다. 관리비란 건물이나 시설의 관리에 관한 비용으로, 통상 일반관리비, 전기요금, 가스요금(냉난방비), 승강기 유지비, 청소비, 소독비, 장기수선충당금, 수선유지비 등 다양한 항목으로 구성되어 있습니다.

문제는 이러한 관리비를 누가, 얼마나 부담할지에 관한 것인데, 전유부분의 사용으로 인하여 발생하는 관리비는 당연히 전유부분의 소유자가 납부하면 됩니다.

그런데 공용부분의 관리비는 누가 얼마나 사용하는지 알 수 없는 바, 법에서는 원칙적으로 공용부분의 관리비는 전유부분의 면적에 비례해서 부담하도록 규정합니다.

아무래도 큰 집(또는 상가)을 가진 사람이 그 만큼 많이 부담하라는 취지입니다. 또한 구분소유자는 실제 공용부분을 사용하든 사용하지 않든 법률의 규정에 따른 공용부분의 관리비를 부담할 의무가 있는 것입니다.

만약 구분소유자가 관리비를 미납하면, 아파트의 경우 입주자 대표회의가, 상가의 경우 상가관리단 등 관리주체가 미납 세대를 상대로 소송 등의 방법으로 미납 관리비를 징수합니다.

문제는 구분소유자가 관리비를 장기간 미납한 상태에서 소유자가 변동되는 경우, 새로운 소유자가 기존 소유자의 미납 관리비를 납부할 의무가 있는지 여부입니다.

일반적인 매매라면, 매매과정에 미납 관리비를 전부 확인하고 정산하기 때문에 문제가 없으나, 경매를 통한 소유권 취득이라면 기존 소유자의 미납 관리비를 정확히 알 수 없거나 또는 사용하지도 않은 기간 동안의 관리비를 새로운 소유자에게 부담시키는 것은 문제가 될 수 있습니다.

이에 대하여 대법원은, 전유부분의 관리비는 새로운 소유자에게 승계되지 않고, 공용부분의 관리비는 새로운 소유자가 미납 관리비를 부담해야 한다는 입장입니다(단, 공용부분 관리비 연체료는 부담할 의무가 없습니다).

새로운 소유자 입장에서는 자신이 전혀 사용하지도 않은 공용부분의 관리비를 부담하는 것이 부당하다고 생각될 수 있으나, 집합건물 전체의 안정적인 운영을 위해서는 공용부분의 관리비는 승계된다는 대법원의 태도가 타당한 것으로 보입니다.

그렇다면, 관리비 항목 중 어떤 항목이 공용부분 관리비에 해당하는지 문제가 됩니다.

이에 대하여 대법원은 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다고 하여, 사실상 애매하면 공용관리비로 본다고 이해하면 쉬울 듯 합니다.

간혹 미납 관리비를 전유부분과 공용부분을 불문하고 무조건 새로운 소유자가 승계한다는 내용의 관리규약도 존재하나, 이는 관리규약의 한계를 벗어나는 것으로 새로운 소유자에게는 효력이 없습니다.

조태욱의 생활법률 이야기  

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