부동산 매매에서 '가계약금' 반환 받을 수 있을까
부동산 매매에서 '가계약금' 반환 받을 수 있을까
  • 조태욱 법무법인 담영 변호사
  • 승인 2017.07.31 11:19
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가계약을 매매계약으로 볼 수 있는지가 핵심 최소한 중도금 지급 방법과 기일이 합의돼야
조태욱 법무법인 담영 변호사
조태욱 법무법인 담영 변호사

매매, 임대차를 불문하고 매수인이나 임차인이 공인중개사로부터 자주 듣는 말이 바로 "일단 가계약금부터 걸자"는 것입니다. 

공인중개사는 계약의 체결을 종용하기 위하여 해당 부동산이 인기가 많다는 것을 강조하여 매수인에게 압박을 가하고, 나아가 가계약금이 걸린 이상 계약을 깨기가 쉽지 않다는 점을 이용하기 위하여 생긴 상관행인 것으로 보입니다.

실제로 가계약금 제도는 많이 이용되고 있는 바, 가계약금에 대한 질문을 받는 경우가 많아, 이번 주에는 가계약금에 대하여 살펴보고자 합니다.

가계약금을 걸고 본 계약에까지 이른다면 문제될 것이 없으나, 가계약금을 지급한 상태에서 본 계약에 이르지 못하는 경우, 매수인이 이미 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있는지가 문제됩니다.

결론부터 말하자면, ‘가계약을 매매계약으로 볼 수 있는지?’ 다시 말해 ‘매도인과 매수인 사이에 매매계약이 체결되었는지?’ 여부에 따라 반환 여부가 결정됩니다.

즉, 가계약을 매매계약으로 볼 수 있는 경우라면, 가계약금도 매매계약에 따른 계약금으로 보아, 매수인의 변심으로 계약을 파기하는 경우에는 돌려받지 못합니다(매도인은 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다).

반면, 가계약을 매매계약으로 볼 수 없는 정도라면, 매수인은 얼마든지 계약을 파기하고 가계약금 전액을 돌려 받을 수 있습니다.

그렇다면 문제는 매도인과 매수인 사이에 어느 정도 합의가 되어야 매매계약이 체결되었다고 볼 수 있는지를 알아야 합니다.

이에 대하여 대법원은 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다고 판시합니다.

구체적인 내용을 살펴보면, 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 ‘매매목적물’과 ‘매매대금’ 등이 특정되고 ‘중도금 지급 방법에 관한 합의’가 있었다면, 비록 잔금 지급 시기에 대해서 합의가 없어도 매매계약은 성립되었다고 판단하였습니다.

여기에서 보다 실무적인 입장에서 반드시 알아야 하는 것은 바로 입증의 문제입니다. 통상 가계약금을 걸 때, 매매 목적물과 매매대금에 대해서는 확정이 되는 것이 일반적입니다. 이는 공인중개사로부터 분명히 전달받아 알고 있는 상태로 가계약금을 송금합니다.

그러나 이때 중도급 지급 방법과 지급기일에 대해서는 합의되지 않는 것이 일반적이므로 만약 매도인 입장에서 지급받은 가계약금을 몰취하기 위해서는 가계약 당시 최소한 중도급 지급방법과 기일은 합의가 되었음을 입증할 수 있어야 합니다.

위 판례의 사안은 가계약서를 작성한 사안이라 입증이 가능하였으나, 가계약서를 작성하지 않는 일반적인 경우라면 이에 대한 입증은 상당히 곤란할 것으로 보입니다.

공인중개사가 매수인에게 중도급 지급방법과 기일에 대하여 설명한 녹음파일이나 문자메시지 등이 있다면 가능하겠지만, 단순히 공인중개사의 사실확인만으로는 인정받기가 쉽지 않아 보입니다.

참고로 가계약금을 매도인이 아닌 공인중개사에게 송금한 경우에는 매도인과 매수인 사이의 매매계약 체결로 보기는 어려워, 매수인은 언제든지 계약을 파기하고 가계약금을 돌려받을 수 있을 것입니다.

조태욱 법무법인 담영 변호사 webmaster@ltn.kr



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