"집 주인이 마스터 키로 무단 침입했어요"

 # 원룸에 살고 있습니다. 전세계약 2년 만료를 앞두고 집주인이 월세로 바꾼다기에 월세는 부담이 돼서 이사를 결정했습니다. 살고 있는 집을 부동산에 내놓게 되면서 중개업소 사장님과 집주인이 집 보러 온다는 사람이 있으면 먼저 연락을 주기로 했는데요. 어느 날 퇴근하고 집에 가보니 닫아두고 나간 창문도 열려있고 화장실 불도 켜져 있는 겁니다. 순간 너무 무서워서 관리하시는 분에게 말씀드렸더니 낮에 집주인과 집 보러 온 사람이 다녀갔다는 겁니다. 전화해서 왜 말씀도 없이 다녀갔냐고 했더니 전화했는데 제가 안 받았다고 하더라고요. 전화 온 적 없다고 하니 아무튼 본인은 전화했고 안 받는데 집 보러 온다는 사람이 기다리고 있어서 마스터 키로 열어서 보여줬다고 합니다. 아무리 그래도 빈집도 아니고 엄연히 아직은 계약기간인데 집주인이라고 마음대로 들어와도 되는 건가요? 집주인의 행동을 문제 삼을 수 있는지, 다시는 이런 일이 없도록 하려면 어떻게 대처해야 할지 알려주세요.

▲MC(양지민 변호사)= 네, 일단은 세입자로서 계시는 상황에서 집주인이 집을 보러 온 사람이 있으니까 그냥 내가 마스터키로 들어가서 문 열고 보여줄 수 있는 거 아니냐, 이렇게 좀 이야기를 하고 계신 상황인 것 같아요. 사실 이사 때문에 집을 내놓고 집을 보러오는 이런 기간에 비슷한 문제 굉장히 많이 발생 하잖아요?

▲김기윤 변호사(김기윤 법률사무소)= 네, 지금 특별하게 2~3년 전에 이런 일이 많이 발생했습니다. 돌이켜 보면 부동산 가격, 아파트 가격이 상당히 폭등한 시기였습니다. 그런 상태에서 주택 임대차 보호법을 개정하면서 임차인한테 갱신 조건을 부여하게 됩니다. 아파트 가격이 오르고 임차인에 대한 개정권을 부여하게 되는 법이 맞물려지면서 임차인이 갱신을 행사하겠다, 그러니까 집주인은 왜 나가냐, 못 나가냐, 이렇게 다툼이 많이 있었습니다. 그런 과정에 임차인이 집을 안 보여준다, 그렇게 가격을 올렸는데 안 보여준다, 집 주인이 들어올거면 난 안 보여주고 그때 들어와라, 뭐 이러한 문제가 아파트 가격이 상승함과 동시에 주택 임대차 보호법 개정으로 임차인의 개인권을 부여하면서 2~3년 전에 상당히 많이 발생한 내용입니다.

▲MC= 네, 사실 집주인이라고 하더라도 세입자가 살고 있는 그 집에 마음대로 이렇게 마스터 키를 사용해서 들어갈 수 있는 건 아닌 것 같은데 임차인에게 물어보고 집을 방문을 해야 되는 게 아닐까요?

▲김기윤 변호사= 네, 맞습니다. 집주인이 이게 내 건물, 내 소유권자라고 하더라도 이 건물, 이 주택을 세입자한테 월세를 내주거나 전세를 줬을 경우에는 세입자, 전세권자의 동의 없이 마음대로 출입할 수는 없습니다.

▲MC= 네, 변호사님이 말씀해주신 것처럼 아무리 집주인이라고 하더라도 세입자의 허락을 받지 않고 집에 들어갈 수는 없다는 말씀을 해주셨는데 그렇다면 이걸 형사적으로 접근을 해서 집주인이 주거침입을 했다, 이렇게 볼 수도 있을까요?

▲김기윤 변호사= 네, 지금 같은 사례에서는 주거침입죄에 해당됩니다. 실제적인 판례도 그렇게 형성되어 있습니다. 예를 들어서 월세를 미납을 해서 돈을 안 내는 겁니다. 그래서 집주인이 화가 나서 들어가서 왜 안 나가냐고 따졌을 때도 주거침입죄에 해당된다는 판례가 있고요. 거기에 더해서 전세기간이 만료가 됐습니다, 그럼에도 불구하고 세입자가 안 나가는 상태였죠. 그래서 무단으로 소유자가 건물의 열쇠를 따고서 들어가서 벽지까지 바르고 그런 사안이 있었습니다. 그런 판례에서도 전세 기간이 만료되거나 월세가 미납됐다고 하더라도 세입자가 있음에도 불구하고 소유자가 마음대로 들어간 경우에는 주거침입죄에 해당된다는 판례가 있습니다. 이 판례에 비추어 보면 명백히 이 사안도 주거침입죄에 해당됩니다.

▲MC= 그런데 조금 반대의 입장에서 돌아서서 임대차 계약 만료로 집을 내놨을 때 사실 집 주인 입장에서는 집을 보여줘야 되는데 세입자 분들이 안 보여주겠다고 하는 경우들이 있습니다. 그럴 때 사실 집을 보여줘야 되는 의무가 있다고 봐야 될까요, 아니면 없다고 봐야 될까요?

▲김기윤 변호사= 네, 주택 임대차보호법을 살펴볼 필요가 있습니다. 주택 임대차보호법에 만약에 계약기간 만료 전에 세입자에게, 임차인에게 소유자 또는 중개인한테 집을 보여줄 의무가 규정되어 있는 지에 따라 달라질 겁니다. 그런데 주택임대차보호법에 보면 세입자가 계약 만료 전에 소유자 또는 중개인한테 집을 보여줄 의무가 있다고 규정되어 있지 않습니다. 그렇기 때문에 보여줄 의무가 세입자한테는 없습니다. 그런데 지금 실무상 많이 세입자가 보여주고 있죠. 이건 세입자가 자신이 양해해서 이런 실무가 형성된 것이지 법적으로 의무가 있는 것은 아닙니다. 이렇게 법적으로 의무가 없음에도 불구하고 세입자가 보여준 이유는 보통 다른 세입자, 제3의 세입자가 들어와야 자신의 보증금을 받고 나갈 수가 있기 때문에 이렇게 양해를 해주는 거지 법적으로는 의무가 있다고 보기 어렵습니다.

▲MC= 네, 그러면 마지막으로 우리 상담자분께 조언을 해주신다면 어떤 게 있을까요?

▲김기윤 변호사= 네, 지금 같은 사안에서는 소유자가 명백하게 위법한 행위입니다. 그래서 주거침입죄의 명백하게 해당됩니다. 그리고 많은 건물 소유주께서 착각하시는 것이 여기 내 건물이니까 세입자가 월세를 안 냈는데 내가 왜 못 들어 가냐, 그리고 임대차 기간이 만료됐는데 내가 왜 못 들어가냐, 라고 해서 무단으로 들어가는 경우가 상당히 많이 있고 그에 대한 형사처벌도 많이 이뤄지고 있기 때문에 꼭 건물주께서도 세입자 방에는 임대차 계약이 종료가 됐어도 월세가 미납됐어도 세입자의 동의 없이 마음대로 들어갈 경우에는 형사처벌 된다는 걸 주의하시기 바라겠습니다.

▲MC= 네, 변호사님께서 말씀해주신 사항들 잘 참고하시면 좋겠습니다.