"상가겸용주택 세금폭탄 피하려면 '이렇게' 하세요"... 2022년 바뀌는 경제정책들
"상가겸용주택 세금폭탄 피하려면 '이렇게' 하세요"... 2022년 바뀌는 경제정책들
  • 신새아 앵커, 차상진 변호사, 김철현 세무사
  • 승인 2021.12.31 16:10
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▲신새아 앵커= 변호사, 세무사가 말해주는 ‘돈 되는 법’, 이번 주에는 내년부터 바뀌는 세법 및 경제 정책들에 대해 이야기해보겠습니다. 안녕하십니까.

▲차상진 변호사(차앤권 법률사무소), 김철현 세무사(뱅가드 세무법인)= 안녕하십니까.

▲앵커= 이제 2022년도가 시작됩니다. 새로운 한 해가 되면서 세법뿐만 아니라 바뀌는 경제 정책들 중에서 많은 분들이 꼭 알고 계셔야 될 것들이 있을 것 같아요. 구체적으로 어떤 것들이 있을까요.

▲차상진 변호사= 네. 새해가 되면서 여러 가지 바뀌는 제도들이 많은데 그 중에서 보시는 분들에게 가장 도움이 될 만한 내용들을 정리해 봤습니다.

2022년도 소비 회복과 관련된 혜택부터 알려드리겠습니다. 만약 내년에 전통시장에서 올해보다 카드를 5% 이상 사용하시면 100만원 한도 내에서 최대 20%의 소득공제를 받을 수 있게 됩니다. 

저희가 연말정산에 대해서는 따로 말씀드리겠지만, 만약 올해 신용카드 사용금액이 작년에 비해서 5% 이상 증가했다면 추가로 100만원을 신용카드 공제해줍니다. 

전체 카드 사용금액이 작년보다 올해 5% 이상 증가했다면 100만원 한도 내에서 추가 공제를 또 해주고, 내년도 전통시장에서 올해보다 5% 이상 사용한다면 추가 공제가 가능하다는 것입니다.

그리고 면세점 구매 한도 금액이 폐지되었습니다. 이게 43년 전에 만들어진 법 규정대로 내국인은 5000달러, 즉 한화로 약 600만원 정도가 면세점에서 구입할 수 있는 한도였는데 이게 드디어 없어지게 되는 겁니다.

▲앵커= 그렇군요. 그리고 지난번 개정 세법 때 말씀드린 것 외에 부동산 세법 관련해서 내년도도 바뀌는 내용들이 뭐가 있을까요.

▲김철현 세무사= 네 그때 방송 이후 개별적으로 문의 주셨던 내용들이 많아서 저희가 정리해서 한 번에 알려드리겠습니다.

먼저 1세대 1주택 비과세 관련된 규정이 바뀌는 게 크게 2가지가 있거든요.

첫 번째로 고가 상가주택의 양도소득세 비과세 규정이 대폭 변경됐습니다. 저희 고객분들 중에선 올해가 끝나기 전에 상가주택에 대한 정보를 미리 들으시고 매도하신 분들이 굉장히 많으셨는데요,

이렇게 1세대 1주택을 보유하신 분들 중에서 만약 내가 갖고 있는 부동산이 9억원을 초과하는 상가 겸용 주택이라면 내년부터는 전혀 다른 세법규정을 적용받게 됩니다.

좀 더 구체적으로 설명 드리면 저희가 상가주택이라고도 표현을 하는 건데, 보통 1층에 상가가 있고 2,3층을 주택으로 쓰는 곳을 상가주택이라고 부르고요.

상가주택 중에서도 9억원 기준으로, 비과세 기준 금액이 9억이었기 때문에. 9억원을 기준으로 해서 만약 주택 부분을 양도하신다고 하면 기존에는 주택과 상가부분을 전부 다 합쳐서 1세대 1주택 비과세 기준으로 적용받았었는데 그게 바뀌면서 이제는 주택은 주택에 대한 규정만 적용받고, 나머지 상가는 상가에 대한 규정만 적용받으시기 때문에 저희가 실제로 여기에 대해서 양도가 한 15억 정도 되고 취득금액이 6억원 정도 되는 상가주택을 계산해봤는데 보유기간 등에 따라서 수천만원 세금이 왔다갔다하는 것으로 판단되거든요.

그래서 만약 내년도 이런 상가주택을 갖고 계신다고 한다면 꼭 한 번 참고해보시면 좋을 것 같고요. 다만 1세대 1주택 고가주택 기준이 9억에서 12억원으로 변경됐잖아요. 아마 이 기준도 역시 12억을 기준으로 판단하는 게 맞는 것으로 저희가 해석하고 있습니다.

▲앵커= 세무사님 말씀 들어보니까 부동산 세금이 점점 더 가중되는 것 같아요. 이것 외에 부동산 관련해서 바뀌는 게 또 어떤 것이 있을까요.

▲차상진 변호사= 납세자에게 유리하게 개정되는 내용들도 있습니다. 최근 상속세에 관한 문의도 굉장히 많은데, 동거주택에 대한 상속공제 적용대상이 확대됩니다.

피상속인 즉 돌아가신 분과 재산을 받게 되는 상속인, 보통은 배우자와 자녀분들인데요. 이런 분들이 10년 이상 계속해서 하나의 주택에서 같이 생활한 경우 상속주택 가액을 전부를 공제받는 제도를 '동거주택상속공제'라고 합니다. ///

현재는 동거주택상속공제를 받을 수 있는 대상자를 직계비속, 즉 자녀들이죠. 자녀들로 한정했던 것을, 직계비속이 사망했을 때 자녀의 자녀의 손주들, 그 손주의 배우자 등 이렇게 대습상속이 이뤄지는데, 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있도록 동거주택 상속공제의 범위가 확대됐습니다. 

또한 얼마 전에 외국인 임대사업자에 대한 관리부실 뉴스가 많았습니다. 왜냐하면 외국인이 임대사업을 할 때 실제로 이분들에 대한 정보를 확인하기가 어렵다, 외국인들이 임대업하면서 받은 소득에 대해서 과세가 적절하게 이뤄지지 못한다는 비판이 있었는데요.

그래서 내년 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위한 요건이 까다롭게 변경되었습니다. 아무래도 세수 같은 경우 징수가 원활해지고 어떻게 보면 내국인들이 먼저 세 부담을 상대적으로 많이 하고 있었던 것 아닌가에 대한 의문이 드셨을 텐데 이 부분도 좀 해소가 될 것 같아요. 

그리고 임대사업자 신고서와 출입국관리법에 따른 외국인 등록 사실증명서를 제출해야만 임대사업등록이 가능하게 변경이 되는데요. 이때 외국인등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등을 반드시 기재해야만 임대사업이 가능하게 됐습니다. 

▲앵커= 이렇게 부동산 관련해서 바뀌는 정책들에 대해 알아봤습니다. 이것 외에도 내년부터 바뀌는 제도들이 있을까요.

▲김철현 세무사= 사업하시는 분들이 세금보다 더 부담스러워하는 게 어떤 것인지 아시나요. 바로 4대 보험료 입니다. 특히 근로자분들도 가장 신경을 많이 쓰시는 것 중 하나일 건데, 그중에서 건강보험료 부담액이 가중되는 이슈가 있습니다. 내년 7월 이후부터는 건강보험료 부담액이 증가되도록 변경됐는데요.

가장 먼저 직장가입자의 보수 외 소득, 저희가 소득월액이라고 표현을 하는데요. 부과기준이 하향되었습니다. 현재 직장가입자분들이 다른 소득이 3400만원을 초과해야지만 소득월액에 대한 추가 건강보험료가 부과되었는데 이 기준 금액이 2000만원으로 내려가게 됐습니다. 

세부적으로 설명드리면 여기서의 기준금액인 소득금액이란 수입에서 비용을 차감한 금액을 말합니다. 그래서 이런 분들은 단순하게 연말정산만으로 끝나는 것이 아니라 5월 달에 종합소득세 신고를 하시니까 종합소득세 신고하셨을 때 내가 이 사업에 대한 소득금액을 얼만큼 신고하는지가 중요한 기준점이 된다 이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같아요.

예를 들어 요즘 직장에서 근무하면서 유튜브 등으로 투잡을 하시는 분들 많으시잖아요. 이런 분들은 직장에서 받는 금액 이외의 소득을 2000만원 이상으로 신고하시는 경우에는 추가로 건강보험료를 부담하셔야 합니다.

또 한 가지 피부양자의 요건도 까다롭게 바뀌었습니다. 건강보험제도 중에서 피부양자라고 해서 별도로 건강보험료를 납부하지 않으시는 분들이 있는데요.

첫째로 연 소득금액이 2000만원을 넘지 않도록 변경됐습니다. 아까 말씀드린 2000만원과 동일한 기준점으로 바뀌었는데요. 그래서 내가 부양가족으로 있는 경우에서 근로소득이 2000만원이 넘는 경우에는 추가적으로 내는 제도를 말씀드린 거고, 나의 부양가족이 소득금액이 일정금액을 넘어간다고 한다면 건강보험에서 피부양자가 아니라 그분도 건강보험료 부과대상으로 바뀌게 되는 거고요.

둘째는 재산요건도 낮아졌습니다. 재산세 과세표준금이 3억6000만원을 초과하면서 9억원 이하이고 소득금액이 연간 1000만원 이하여야 합니다. 또는 재산세 과세표준이 3억6000만원 이하인 경우에는 소득금액이 전혀 없게끔 변경이 됐습니다.

▲앵커= 아 투잡인 근로소득자 중에 내년 7월 이후에는 건강보험료 부담액이 늘어나게 되겠군요. 마지막으로 변호사님께서 오늘 주제와 관련된 대법원 판례를 한 개 소개해주신다고 하던데 어떤 건가요.

▲차상진 변호사= 이 판례에 대해서는 김 세무사님과 한번 말씀을 나눈 적이 있는데, 재미있는 판례이기도 하고 결국 납세자가 패소했다는 점에서 조금 아쉬운 판결이긴 한데요.

다름이 아니라 1세대 1주택 비과세 중에서 다가구, 옥탑방에 대한 이슈가 실제 굉장히 많습니다. 건물이 있으면 그 위에 옥탑방을 설치하시는 분들이 있는데요. 이것과 관련해서 올해 4월에 대법원 판례가 있어서 소개해드리려고 합니다.

다가구 옥탑여부에 따라서 약 18배의 세금이 고지된 사례입니다. A씨가 3층짜리 주택을 신축하고 약 10년 후에 옥탑을 추가 증축했습니다. 이에 구청에서는 적법한 절차없이 증축사용한 것으로 보아 위반건축물이라 표시했고, A씨는 해당 다가구를 2015년에 양도하고 1세대 1주택 비과세로 신고하였습니다.

약 3년 후 세무서 내부업무감사 결과 옥탑을 포함하여 4층이므로 다가구 아닌 다세대로 보아 자진신고한 세액의 18배를 고지를 한 겁니다. 그러니까 건물 하나를 양도한 게 아니라 여러개 양도한 것처럼 된 것이죠.

결국 대법원까지 다투게 됐는데요. 대법원에서는 옥탑에 전기시설이 따로 있었고, 다른 사람이 전입한 내역도 있었으므로 다가구주택이 아니라 다세대로 보아야 한다고 해서 과세관청의 손을 들어 주었습니다.

A씨는 결국 3심 모두 과세과청에서 패소하게 됐습니다.

많은 분들이 이건 아파트처럼 동 호수도 없는데 왜 공동주택(다세대)이냐 이해하지 못하시고 또 전입신고 이력도 있는데 ‘창고로 쓴 것이다’라고 주장하는 경우도 많은데요.

제 생각에는 만약 이분의 옥탑이 불법건축물이 아니었더라도 동일한 결과가 나왔을 것으로 예상이 되기 때문에 양도소득세 같은 경우는 특이하게 다가구에 대한 판단 기준은 건축법상 기준에 따라서 판단하게 됐다고 이해하시면 될 것 같습니다.

▲김철현 변호사= 변호사님께서 굉장히 중요한 판례를 가지고 설명을 잘해주셨네요. 정말 이런 상담을 많이 하게 되는데 제가 추가로 말씀드리고 싶은 건 딱 2가지 포인트입니다.

첫째는 이것도 보시면 아시겠지만 우리가, 내가 세금을 신고한 후에 대법원까지 가서 약 9년 동안 결국 과세관청에서 이슈가 되고 행정소송까지 가서 9년이란 시간이 경과가 돼서 세금이 확정된 거거든요.

특히 이번 건 같은 경우엔 세무서 내부감사 결과로 신고된 지 한 3년 후에 드러난 경우인 건데.

많은 분들이 ‘내가 신고하고 1~2년 뒤에도 문제가 없더라’ 해서 이거 괜찮은 것 아니냐, 누가 괜찮다고 하더라 이렇게 오해하시는 분들 많아요. 제가 이 사례에서 말씀드린 것처럼, 아까 말씀드린 것처럼 9년이라는 긴 싸움의 결과가 이렇게 끌어왔다 라고 말씀드리고 싶은 부분이고요.

둘째로 말씀드리고 싶은 건 세금을 미리 납부하시고 이런 불복절차를 진행하시는 게 금전적으로 훨씬 더 도움이 되시는 부분들이 있을 거예요. 9년이란 시간동안 가산세, 가산금 물론 한도는 다 있긴 하겠지만 그런 금액들이 붙다보면 내가 내야할 세금보다 점점 더 많아지는 거거든요.

당초 고지된 세액이 신고 된 세액의 18배라고 했는데 9년 동안 계속 가산세, 가산금이 붙으면 더 큰 세금이 될 수 있는 거니까 만약에 내가 세금에 대해서 과세관청과 한번 좀 세무적인 불복절차를 하고 싶다면 세금을 미리 납부하시고 절차를 진행하시는 게 도움이 되겠다는 말씀 드리고 싶습니다.

▲앵커= 네 오늘은 2022년부터 바뀌는 세법 및 경제정책에 대해 얘기를 나눠봤습니다. 다음 주에는 더욱 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다.

 

신새아 앵커, 차상진 변호사, 김철현 세무사 webmaster@ltn.kr


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