깊어가는 1주택자의 '종부세 폭탄' 부담... 종합부동산세 세액 공제 총정리

▲신새아 앵커= 변호사와 세무사가 말해주는 ‘돈 되는 법’, 이번 주엔 최근 가장 주목받고 있는 ‘주택 종합부동산세’에 대해 이야기 해보겠습니다.

▲차상진 변호사(차앤권 법률사무소), 김철현 세무사(뱅가드 세무법인) =안녕하십니까.

▲앵커= 요즘 종합부동산세 대해 정말 많이 언급되고 있는데 세무사님도 관련된 상담을 많이 받으시겠어요.

▲김철현 세무사= 네 맞습니다. 과거에는 종합부동산세라는 것 자체가 소수의 몇몇 사람들만 부담하는 주목받지 못하는 세금이었는데, 게다가 뒤에서도 설명드리겠지만 종부세가 정부에서 고지되는 세목이거든요. 그렇기 때문에 많은 분들이 종부세에 많이 관심이 없으셨는데, 최근 한 3년 전부터 주택 가격이 많이 상승되고 법률이 개정되면서 종부세가 큰 이슈로 많이 주목받게 됐습니다.

그래서 예전에는 부동산을 취득하신 분들이 가장 크게 고민하셨던 게 양도소득세, 즉 8대 세금이었는데 이제는 아예 처음에 사실 때 취득세부터 종부세 같은 보유세, 양도세까지 같이 고민하시는 컨설팅을 받고 계시는 분들이 많습니다.

▲앵커= 그래서 이번 주엔 종합부동산에 개념과 향후 예상, 그리고 가장 중요한 종합부동산세를 줄일 수 있는 절세 꿀팁도 같이 알려드리려고 하는데요. 많은 분들이 궁금해 하실 것 같은 부분이죠. 재산세와 종합부동산세 차이점이 뭐냐 이런 부분들 일 것 같은데, 종합부동산세는 어떤 세금인지 변호사님께서 설명 좀 해주시죠.

▲차상진 변호사= 네 제가 간략히 설명 드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면 종합부동산세는 부과되는 보유세입니다.

종합소득세 등은 납세자가 신고하는 것으로 세액이 확정되지만, 종합부동산세는 과세관청에서 결정해서 납세자에게 전달하므로 납세자분들께서 이번 방송을 들으시고 부과된 세액을 한번쯤 확인해보시면 좋겠습니다.

우리나라에는 보유세가 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 매년 6월 1일자로 주택을 보유하는 경우에 납부하게 되는 세금입니다. 그래서 만약 주택을 매수·매도하려고 한다면 6월 1일을 좀 반드시 기억하시기 바랍니다. 그 날짜로 보유하고 계신분이 보유세를 납부하게 됩니다.

재산세와 종합부동산세의 차이점은 재산세는 가지고 있는 모든 주택에 대해서 부과되지만 종합부동산세의 경우에는 일정금액을 초과한 주택을 보유한 경우에만 부과 되는 세금이라는 점에서 차이가 있습니다. 그리하여 종합부동산세는 납부하시는 대상자가 정해져 있는 것이라고 볼 수 있습니다.

▲앵커= 그러면 주택을 보유하신 분들 중에서 종합부동산세를 납부하시는 분들은 재산세와 종합부동산세를 모두 납부하시게 되는 거잖아요. 그래서 이건 “이중 과세 아니냐”라는 말씀을 하시던데 이게 이중과세 인건가요.

▲김철현 세무사= 네. 최근에 종부세가 이슈가 되면서 이중과세가 아니냐는 의견이 굉장히 많으시거든요. 그래서 일부 분들은 여기에 대해서 본인들만의 의견을 피력하시기도 하는데요. 결론적으로 말씀드리면 현재 재산세와 종부세가 이중과세는 아닙니다.

그렇게 생각하는 가장 큰 이유가 종부세가 부과될 때는 재산세가 부과된 부분은 차감하고 나머지 부분만 부과되거든요. 그렇기 때문에 똑같은 부분에 대해서 세금을 낸다고 하더라도 재산세 부분은 차감이 되기 때문에 이중과세가 아니라고 하는 의견이 훨씬 많습니다.

▲앵커= 네 그렇군요. 그렇다면 종합부동산세는 왜 이렇게 급격히 세액이 증가되고 있는 건가요.

▲차상진 변호사= 네 제가 종합부동산세 계산방법을 표로 보여드리면서 간단히 설명드리겠습니다.

보시는 것처럼 주택분의 공시가격을 전부 다 합쳐서 계산하게 되어 있습니다. 그리하여 지금처럼 주택 가격이 상승한다면 종합부동산에 대한 부담은 점점 증가될 것으로 예상됩니다.

게다가 지금까지는 주택의 시세와 공시가격의 차이가 꽤 많이 발생했었습니다. 그리하여 얼마 전부터 정부가 공시가격 현실화라는 지침을 통해 주택의 공시가격을 최대한 시세와 일치하게 하다 보니 공시가격이 증가하고 있습니다.

둘째는 표에서 보시는 것처럼 올해부터 세율도 증가하게 되었습니다. 일반세율과 달리 조정대상 지역에 2주택 이상을 보유하신 경우에 부과되던 세율이 일반세율의 약 2배 정도입니다. 그래서 중과세율을 적용받으시는 분들의 세 부담이 급격히 증가되었습니다.

셋째는 세 부담 상한도 변경되었습니다. 기존에는 세 부담 상한이 150%였는데 이제부터는 변경되어 300%가 세 부담 상한이 됐습니다. 

한 예로 설명 드리면 기존에 1000만원을 납부하시던 분은 세 부담 상한을 적용받으면 1500만원 정도까지 였는데, 이제는 3000만원까지 부담할 수 있게 변경된 것입니다. 앞으로 이런 상황이라면 주택분 종합부동산세의 부담은 점점 증가될 수밖에 없어보입니다.

▲앵커= 말씀해주신 3가지 요인으로 종합부동산세가 이렇게 급증하게 되었군요. 종합부동산세와 관련해서 은퇴 후 1주택을 보유하신 분들이 걱정이 많으실 것 같아요. 뭐 정해지거나 확정된 소득은 따로 없지만 주택 가격이 상승해서 부담해야할 세금이 급격히 증가하게 되신 분들인데 이런 분들을 고민을 해결해줄 방법이 있을까요.

▲차상진 변호사= 물론 있습니다. 이런 분들을 위한 부부 공동명의 1주택자 과세특례제도를 알려드리겠습니다.

만약 6월 1일에 현재 부부가 1주택만을 공동으로 소유하고 있고 그 주택의 다른 소유자가 없고 부부도 역시 다른 부동산을 가지지 않은 경우에는 특례제도를 신청하실 수 있습니다. 각각 부담하던 종합부동산세를 한분이서 부담할 수 있게 되고 특히 연령 및 보유기간에 따라 세액공제를 적용받을 수 있습니다. 

이에 따라서 최대 80% 정도 까지 적용 받으실 수도 있으니 이건 굉장히 큰 특례라고 생각합니다.

다만 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 적용받을 수 없으므로 반드시 확인해보셔야 합니다. 그리고 공동명의 1주택자 신청을 한 경우에는 매년마다 따로 신청하실 필요 없이 계속 해서 적용받으실 수 있습니다. 1세대 1주택만 소유하신 경우에는 특례가 유리하실 수 있으니 반드시 특례제도를 검토해보시는 게 좋습니다.

▲앵커= 그러면 이분들 외에 이미 종합부동산세 고지를 받으신 분들은 종합부동산세를 줄일 수 있는 방법이 없는 건가요.

▲김철현 세무사= 물론 종부세를 감면하실 수 있는 방법이 있습니다. 결론적으로 말씀드리면 저희가 그런 경우를 이의신청 제도, 합산배제 신청이라고 말씀드리는데요.

처음에 말씀드린 것처럼 종합부동산세가 정부에서 고지하는 세목이잖아요. ‘얼마를 납부해라‘라는 고지서가 발송되는데, 고지서를 받으신 후부터 90일 이내에 해당 세금에 대해서 내가 ’아 고지된 세액에 대해서 한 번 점검해 보고 싶다‘ 아니면 ’다른 세금을 신고하고 싶다‘ 하는 경우에 신청 가능한 게 이의신청 제도거든요.

이의신청 제도를 통해서 합산배제 신고를 좀 많이 하시는 거고 합산배제 신고가 여러 가지 제도가 있겠지만 그 중에 가장 일반적으로 많이 신청하는 게 매입 임대주택에 대한 합산배제 신고거든요. 매입 임대주택이라고 하는 경우에는 말씀드린 것처럼 합산비례, 즉 종부세가 부과될 때 모든 부동산을 다 합치는 게 아니라 ‘해당 부동산은 합치지 말아줘, 말 그대로 합산에서 빼줘’라는 신청을 하시는 거고.

세법에서 말 그대로 혜택을 주는 거기 때문에 명확하게 기준이 있습니다.

크게 4가지가 있는데요.

첫 번째는 구청에 임대사업에 대한 등록을 하셔야 되고, 세무서에서 반드시 사업자 등록을 하셔야 되는 부분이 있고요. 두 번째는 임대가 개시되는 시점에 주택의 공시가격이 6억원이 넘지 않아야 하는 부분, 세 번째는 임대기간이 5년 이상이셔야 되고, 네 번째는 임대료 증가율 자체도 5%를 반드시 지키셔야 됩니다.

혹시나 내가 합산배제 신고를 놓치셨다고 한다면 고지서를 받으신 후에 90일 이내에 신청을 하실 수 있거든요. 그래서 합산배제 신고나 아까 차 변호사님이 설명해주셨던 것처럼 특례제도를 신청하신다고 한다면 고지된 세액에 대해서 조금 더 절감할 수 있는 방법을 찾으실 수 있으실 겁니다.

▲앵커= 네 오늘은 요즘 가장 이슈인 종합부동산세에 대해 얘기를 나눠봤습니다. 다음 주에는 더욱 재미있고 유익한 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 감사합니다.