[대중문화 속의 산하Law] 화제의 영화와 드라마, 사회적 관심이 집중되는 인물 및 사건 등과 관련한 법적 쟁점에 대해 '법무법인 산하' 변호사들이 칼럼으로 이해하기 쉽게 설명합니다. /편집자 주
넷플릭스 드라마 D.P.가 장안의 화제였습니다. 전체적인 완성도 측면에서 ‘완벽하다’고 하기에는 조금 부족한 느낌이지만, 확실히 재미는 보장된다 할 수 있습니다. 군대 다녀온 군필자들에게는 소름끼치는 추억의 강제 되새김질이 이루어진다는 점 참고해 주시기 바랍니다.
4화(몬티홀 문제)에서는 재개발현장과 관련한 내용이 다루어집니다. 배경이 2014년인데 어김없이 각목을 든 용역 깡패들이 재개발현장에서 어슬렁거리면서 주민들을 위협하고 해머로 담벼락을 부수는 장면이 나옵니다.
이런 행위는 이미 오래 전에 근절되었으며, 오히려 최근에는 아무런 법적 근거 없이 저항하는 경우에도 이렇게 물리력을 행사하여 끌어내는 것이 불가하다는 것을 이용하여 막대한 보상금을 요구하며 버티는 사람들이 있다는 사실을 여러분들은 아시는지 모르겠습니다.
기실 최근 재개발현장의 분위기는 과거와 많이 달라졌습니다. 실제로 가족들과 함께 거주하거나 장사를 하는 분들 대비, 분양권을 획득하기 위해 사업구역 내 건물 또는 토지를 매입한 ‘투자자’들의 비율이 날이 갈수록 증가한 것이 여기에 일조하였다고 보여집니다.
도시 및 주거환경정비법은 투기세력의 유입으로 인하여 정비사업 본연의 의미가 퇴색되는 것을 방지하기 위하여 여러 가지 장치를 마련하고 있기는 하지만, 보다 원론적인 측면에서 소유자들의 자유의지에 기한 재산권의 행사는 보장되어야 하는 것이기에 이들의 부동산을 매입하는 투자자들은 엄밀히, 근절의 대상과는 유리된 개념에 해당한다 할 수 있을 것입니다.
그러면 재개발 투자는 과연 어떤 방식으로 이루어지는 것일까요. 온전히 하나의 건물을 구입하거나 한 필지의 땅을 구입하는 것 외에, ‘합치기’라는 것이 있습니다. 서울특별시의 경우 소유한 토지 면적이 90㎡ 이상인 경우에 분양권을 획득할 수 있는데, 드래곤볼 모으듯이 땅 조각을 모으고 모아서 90㎡를 만드는 방식을 의미합니다. 물론 여기에는 한 필지의 땅을 권리산정기준일 이후 분할하거나 지분으로 쪼개어 획득하면 인정해주지 않는 것과 같은 많은 제한들이 존재하기 때문에, 결코 만만한 작업이라고 보기는 어렵습니다.
이와 달리 ‘쪼개기’는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 쪼개기에는 여러 가지 종류가 있는데, 위에서 언급한 것과 같이 한 필지의 토지를 분할하거나 지분으로 나누는 방식, 다가구주택을 각 세대별로 분리하는 방식, 여러 부동산을 가지고 있는 한 사람이 그 일부를 양도하는 방식이 그 대표적인 예라고 할 수 있을 것입니다. 만약 이러한 쪼개기가 허용된다면 하나의 땅에서 여러 명의 분양권자가 나오게 되고, 이렇게 되면 일반분양분이 줄어들게 되어 사업성은 뚝뚝 떨어질 수밖에 없을 것입니다.
‘기’, ‘승’까지만 하고 멈춘 느낌이지만, 아무튼 결론은 최근의 재개발현장은 D.P.에서 보시는 것처럼 험악하고 무력이 판치는 그런 세상이 아니라는 것입니다. 대신에 철저한 계산과 영혼을 담은 노력, 그리고 베팅이 이루어지는 투자처로 서서히 탈바꿈하고 있다고 볼 수 있지요. 아마 부동산과 재개발 투자에 문외한이신 분들도 이제는 드라마나 영화 속 이러한 진부한 묘사를 보시면서 어딘가 모르게 어색하다는 것을 느끼고 있을 것이라 생각됩니다. 세상은 많이 변했고 우리가 숨쉬는 공기도 달라졌기에, 알지 못해도 느낄 수 있게 되는 것입니다.