# 1996년부터 소유하고 자경하시던 아버지의 토지를 10년 전에 3남매가 분할 상속 받았습니다. 상속받을 때는 남매들이 함께 농사를 지었지만 주소는 모두 다른 지역에 있었습니다. 이 토지를 매매하려고 하는 상황인데, 양도세가 많이 나온대서 주소를 이 토지의 소재지로 옮기려고 하는데 주소를 옮기고 나서 몇 년이 지나야 자경 사실을 인정해 주는지 궁금합니다.

또 상속 받은 토지는 상속 받은 사람이 1년 이상 재촌 자경하면 피상속인의 자경기간까지 포함해서 감면이 된다고 하는데 이게 맞나요. 그리고 10년 전에 낸 상속세를 이번에 매매하면서 비용 처리 할 수 있을까요.

▲임주혜 변호사(법률사무소 유어스)= 이런 사연이 접수가 됐군요. 우리가 얘기했던 내용과 유사한 사건인 것 같은데 세무사님 먼저 사연 어떻게 보셨어요.

▲박수빈 세무사(세무회계 아임)=8년 자경 감면의 경우에는 보통 시골에 계신 부모님께서 농사를 지으시다가 자녀분들에게 상속해 해당 감면을 적용하려는 케이스가 많습니다. 보통 시골에 계신 부모님들께서 농사 짓던 토지를 매도하지 않고 그대로 상속이 이뤄지기 때문입니다.

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 이런 경우 상속하는 경우 이럴 때가 많이 일어날 수 있겠다는 생각이 드는데 주소 이전한 이후 그리고 자경 인정까지 소요기간은 어느 정도 될까요.

▲박수빈 세무사= 일반적인 경우 자경 감면은 8년간 농지 소재지에 거주하며 해당 토지를 경작할 것을 요구합니다. 다만 상속받은 농지의 경우 상속일로부터 1년간 계속해서 자경 재촌한다는 전제 하에 피상속인의 경작 기간을 통산하여 계산합니다. 따라서 최소 1년 간은 계속 실제 농지 소재지에서 재촌 자경하며 해당 요건을 충족해야 합니다.

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 일단 요건을 충족해야 되는 게 선행돼야 하는군요. 그렇다면 세무사님 상속받은 사람이 1년 이상 재촌 자경하면 피상속인의 자경기간까지 포함해서 감면받을 수 있는 거죠.

▲박수빈 세무사= 네 그렇습니다. 세법에서는 상속받은 농지를 상속인이 1년 이상 계속해서 경작하는 경우에는 피상속인의 경작기간까지 통산해 계산하게 되는데 이 때 유의할 것은 1년 이상 계속 자경할 것을 요구하기 때문에 예를 들어 6개월 동안 자경을 한 뒤에 일정 기간이 지난 뒤 잔여 6개월을 자경한다면 이 경우에는 계속해서 1년간 자경한 요건을 충족하지 못하게 돼 결국 8년 자경 감면을 받지 못하게 됩니다.

또한 상속받은 농지의 경우 상속 개시일로부터 3년 이내에 해당 농지를 양도하는 경우에도 피상속인의 자경 기간을 합산해 8년의 자경 기간을 계산하게 되므로 참고하시기 바랍니다.

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 그렇다면 세무사님 10년 전에 낸 상속세, 토지매매 시 비용 처리할 수 있나요.

▲박수빈 세무사= 상속세 같은 경우 돌아가신 피상속인 일신에 속해있는 재산에 대해 부과되는 세금으로서 이번 양도세 계산과는 무관합니다. 다만 10년 전 상속 신고 시 상속 재산 금액으로 해당 토지가 일정 금액이 잡혀있을 텐데 해당 금액이 양도 소득세의 취득가액으로 비용 처리가 되는 것이고 또한 상속 개시 당시 토지를 취득했을 때 부담한 취득세 등도 토지의 취득원가를 구성해 비용 처리가 되는 것입니다.

또한 해당 토지의 자산 가치를 증가시키는 자본 지출, 예를 들어 조경 공사비나 토지 조성비 등이 들어간 경우가 있다면 해당 금액도 토지의 취득 원가를 구성하게 되고 또한 토지 매매에 소유된 공인중개 수수료 혹은 세무 비용 모두 기타 비용으로 양도소득세 필요 경비로 인정이 됩니다.

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 상속세는 이번에 양도 소득세와는 관련이 없다고 볼 수 있겠네요. 그걸로 비용 처리를 하거나 하는 게 아니라 이후 다른 걸 처리하는 과정에서 비용 처리를 할 수 있으니까 이 점도 참고하시면 도움이 될 것 같아요. 그렇다면 세무사님, 결국 상담자님께서는 이걸 가장 궁금해하실 것 같아요. 현 상황에서 상담자님이 취할 수 있는 절세 팁이랄 게 있을까요.

▲박수빈 세무사= 네. 먼저 해당 토지가 상속 받은 농지임이 분명하므로 상속 개시일로부터 현재 3년이 경과한 상황입니다. 따라서 상속인께서는 농지 소재지에 직접 거주하며 1년 간은 계속해서 자경을 할 것을 권유드립니다. 또한 피상속인의 자경 기간이 8년은 충족하지만 혹시라도 피상속인께서 다른 소득 등이 있어 해당 8년 기간에 배제되는 기간이 있는지 따져보는 것이 중요합니다.

먼저 말씀드린 것처럼 사업 소득 그리고 총 급여액 등의 금액이 3700만원을 초과하거나 일정 업종 별로 법률에 정해놓은 금액을 초과하는 경우에는 해당 기간은 8년 자경 기간에서 배제되니 유의하셔야 됩니다. 또한 양도소득세 감면은 각 농지를 소유하고 있는 각 개인에게 적용되는 것이기 때문에 상속인들께서 모두 자격 요건을 충족한다면 상속인 3인 모두가 각각 8년 자경 감면으로 인한 혜택을 받을 수 있을 것이라고 생각됩니다.

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 상담자님께서는 최대한 절세할 수 있는 방안들을 모두 동원해보시는 게 탈세가 아니니까요. 어쨌든 적법한 범위 내에서 비용을 줄이기 위한 방식이니까 고려해보시는 게 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 마지막으로 상담자님과 같은 사연을 갖고 계신 분들 많이 계실 것 같거든요. 이런 분들이 취할 수 있는 세무 관련 팁이 있다면 정리 차원에서 정해주시죠.

▲박수빈 세무사= 먼저 농지의 상속은 보통 시골에 계신 부모님들께서 자녀들에게 상속하는 경우가 대부분이며 자녀들은 보통 농사를 짓지 못하는 경우가 많습니다. 따라서 먼저 상속 개시일로부터 3년 이내에 해당 농지를 매각하는 경우에는 피상속인의 자경 기간이 합산될 수 있으므로 해당 방법을 고려해보시는 것이 좋습니다.

혹시라도 예를 들어 상속 개시일로부터 3년 이후에 매각이 가능할 것으로 판단된다면 최소한 1년 간은 농지 소재지에 거주하며 직접 자경해 8년 자경 감면을 받아보는 것도 좋은 방법입니다. 혹시라도 위 요건이 모두 충족하지 못할 것으로 보인다면 상속 이전에 해당 농지에 대해서 별도로 감정평가를 받아 해당 농지의 취득가액을 많이 높여놓은 뒤 양도소득세를 절세하는 방법도 한 가지 방법이 될 수 있습니다.

▲임주혜 변호사= 그렇군요. 여러 가지 좋은 말씀 주셨어요. 각각에게 제일 맞는 방식이 다를 테니까요. 그리고 아무래도 사건마다 상황이 다르니까 정확한 내용은 세무사님과 함께 구체적인 상담진행하시면서 업무를 처리하시는 게 가장 효과적일 것 같다는 생각이 듭니다.

 

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