장기 임대 주택 경우 '10년 의무' 기간 충족해야... 세무서 등에 사업자등록도 필수
#저는 현재 주택을 3채 소유하고 있습니다. 그 중 하나를 올해 6월에 매도했는데, 다른 주택 하나 역시 매도를 고민 중에 있습니다. 2번째 주택을 내년 2월쯤 매도하고 다른 주택을 매수할 예정인데 이때 해도 양도세 비과세가 가능할까요. 현재 2번째 주택에 거주하고 있고, 취득한지는 5년 정도 됩니다. 다른 주택도 5년 정도 전에 취득했고, 장기 8년 등록해서 임대 중에 있습니다. 비과세가 만약에 안 된다고 하면 좀 줄일 수 있는 방법 같은 건 없나요.
▲양지민 변호사(법무법인 이보)= 일단 현재 주택을 3채 소유하고 계시고, 그 중 한 곳에 본인이 거주하고 계시고, 다른 주택도 추가로 매수할 계획이 있을 경우에 관련해서 질문이 있으신 것 같아요. 세무사님은 이 사연 어떻게 보셨나요.
▲조무석 세무사= 주택이 하나씩 늘어날 때마다 검토해야 할 게 늘어나기 때문에 이번 사례도 굉장히 쉽지 않을 것 같고 장기임대주택이 껴 있는 경우에는 더욱 더 검토할 내용이 많아지기 때문에 살펴볼 내용이 많을 것 같습니다.
▲양지민 변호사= 이번 사연 같은 경우에도 복잡한 사연이 얽혀있는 것 같은데 일단 거주 주택 양도세, 비과세에 대한 적용 기간과 그리고 또 기준을 좀 설명해 주시죠.
▲조무석 세무사= 앞서도 설명 드리긴 했는데 다시 한 번 설명 드리면 장기임대주택은 10년 의무 임대기간 요건을 충족하셔야 하고요. 세무서와 구청에 사업자등록 및 임대사업자등록을 해주셔야 하고요.
그리고 의무 임대 기간 동안 임대료 상환 요건인 5%를 넘지 않으셔야 하고, 취득한 주택을 임대 당시에 기준 시가 기준으로 수도권은 6억, 그 외 지방은 3억 이하 요건을 충족해주셔야 합니다. 그리고 이 임대주택 요건을 충족하시고, 거주주택은 2년 거주 요건만 층족시켜주시면 됩니다.
▲양지민 변호사= 그렇다면 상담자분의 상황에서 두 번째 주택을 매도하실 계획이 조금 있으신 거 같아요. 그러면 두 번째 주택을 매도하실 때 비과세 적용이 가능할까요.
▲조무석 세무사= 제가 이 사례에서 취득일자나 양도일자, 세부적인 날짜가 없기 때문에 먼저 대략적으로만 말씀드리면 현재 첫 번째 주택을 양도하시고 두 번째 주택과 임대 주택을 보유하고 계신 상황이기 때문에 임대주택 요건을 충족하신다면 임대주택 외 거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있을 것 같고요.
다만 임대주택 요건을 검토하시고, 거주주택은 2년 이상 거주하셔야 하고요. 그리고 법률용어 중에 직전거주주택이라는 용어가 있는데요. 혹시 첫 번째 거주주택이 거주주택 비과세 혜택을 받았던 직전 거주주택에 해당한다면 해당 첫 번째 주택 양도일 이후에 대한 양도차액만 비과세 될 수 있다는 점 유의하셔야 할 것 같습니다.
▲양지민 변호사= 그렇다면 양도세를 줄일 수 있는 팁이 있다면 어떤 게 있을까요.
▲조무석 세무사= 아무래도 근래 취득한 주택 같은 경우에는 비과세 혜택이 많이 빠지는 경우가 있기 때문에 힘든 부분이 많은데, 상담자분께서는 5년 이상 보유하신 주택이 많고, 그리고 임대주택이 이미 하나 있는 상황이기 때문에 비과세 부분을 적용할 수 있는 게 있을 것 같고요.
다만 주의하실 점은 첫 번째 주택을 양도하실 때 어떤 혜택을 받으셨는지, 혹은 받지 못하셨다면 두 번째 주택을 비과세를조금 더 받을 수 있는지. 그리고 지금 가지고 있는 주택의 시세나 지역 요건을 검토해보시면 조금 더 나은 조건으로 비과세를 검토해볼 수 있지 않을까 그렇게 생각합니다.
▲양지민 변호사= 그러면 상담자분과 같이 다주택자가 알아야 하나ᅟᅳᆫ 양도세 세무 정보가 있다면 어떤 게 있을까요.
▲조무석 세무사= 다주택자 같은 경우에는 세무사들도 상담을 굉장히 어려워하고 있거든요. 이런 경우에는 서류를 충분히 챙기시고 본인의 주택 현황을 충분히 파악을 하시고, 지금 문제가 되는 경우엔 다주택자의 경우엔 보유세나 양도세가 자꾸 오르는 상황이라서 시세가 어느 정도 오르는 게 아니라면 이런 보유세와 양도세가 부담하기 힘드실 거예요.
그래서 주택을 증여로 생각하시는 분도 많고, 혹은 거래자체가 아예 되지 않기 때문에 이런 시세차익을 고려하시되 보유 또는 양도하면서 세금을 부담할 수 있는 여력이 어느 정도 되는지, 그리고 가족들과 취득이나 양도 계획을 세우고 있다면 증여까지도 고려하셔서 증여세를 납부할 여력이 되는지 생각하시는 게 좋을 것 같습니다.
▲양지민 변호사= 그만큼 사실 다주택자 분들은 챙기셔야 하는 게 많은 것 같습니다.
