"별도 약정 없는 한 임대차 계약 시점 이후 것만 원상회복 의무"
# 지방의 작은 상가 건물에서 휴대폰 매장을 2년 정도 운영했습니다. 10년 전쯤 휴대폰 회사에서 사용하면서 인테리어를 했다고 합니다. 저는 거기를 그대로 인수받아서 사용했고, 계약을 해지하고 나오려고 합니다. 그런데 건물주가 매장 인테리어를 원상복구 해달라고 합니다. 10년 전 인테리어로 똑같이 복구하라고 하는데, 그때 어떤 모습이었는지도 모르고 제가 그걸 원상복구 해줘야 하는 건지도 모르겠습니다. 복구하지 않으면 보증금을 줄 수 없다고 하는데, 이럴 때는 어떻게 해야 하는 건가요. 원상복구 자료를 달라고 해도 주지 않고 그냥 전에는 수도가 있었으니 수도를 만들어라 분전반을 만들어라 이런저런 요구만 하고 있습니다.
▲양지민 변호사(법무법인 이보)= 굉장히 힘드실 것 같아요. 10년 전의 상태로 원상복구 하라는 요구를 받고 계신 상태인데, 10년 전의 인테리어로 원상복구 하라는 주인의 말, 그대로 다 들어줘야 할까요.
▲최승호 변호사(법무법인 온담)= 정말 어이가 없는 요구죠. 원상복구에 대한 개념이 서로 달라서 발생하는 문제인 것 같습니다. 그런데 제가 임대차 사건들을 하다보면 이런 경우가 상당히 많아요. 상당히 저도 이해가 안 되는데 왜 원상복구의 의무 내가 계약한 시점이 아니라 그 이전 시점의 원상복구를 요구할 수 있는지 임대인들 중에 상당히 그런 분들이 꽤 있더라고요.
▲양지민 변호사= 변호사님께서도 언급을 사실 해주셨지만 우리가 원상복구, 이런 말 쉽게 하기는 하는데 어떤 상태로 해줘야 맞는 걸까요.
▲최승호 변호사= 대법원 판결을 보시면 유의미할 것 같아요. 1990년 10월 30일날 선고된 판결인데, 판결 내용을 소개드리자면 이미 시설이 돼 있던 점포를 임차해서 내부시설을 개조한 임차인의 임대차 종료로 인해서 원상회복 채무의 범위를 봤을 때 별도의 약정이 없는 한 임차인이 개조한 범위 내의 것으로써 임차인이 그가 임차 받았을 때 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복 할 의무는 없다고 판시한 사안이 있거든요.
이 판시 사안만 보더라도 이게 상식에 부합하죠. 그렇기 때문에 자신이 임차한 시점에서부터 당연히 별도의 약정이 있어서 과거의 것까지 내가 원상회복 하겠다고 계약하고 들어간 것까지는 아까 말씀드린 것처럼 '사적자치의 원칙'상 민법상 어쨌든 계약이 있으면 그 계약을 따라야 하는 것이 있어서 특약이 있으면 따라야 하겠지만 특약이 없는 상황에서는 당연히 계약이 들어간 시점에서부터 원상회복 의무를 진다고 봐야죠.
▲양지민 변호사= 그렇다면 상담자분의 상황에서 어떠한 법적 조치를 취해야 할까요, 라고 질문을 주셨는데 어떤 게 있을까요.
▲최승호 변호사= 2년 전의 상태로 원상회복 하면 되죠. 그리고 임차보증금 요구하고 신규 임차인에게 권리금 회수하면 되고요. 당연히 임차보증금 요구했을 때 안 주면 소송하셔야 하는 부분이고 그 다음에 당연히 등기명령 받고요.
그 다음에 권리금을 만약에 회수하는 것을 막았다고 하면 권리금 회수 방해를 했기 때문에 또 권리금 회수 방해로 상가임대차보호법상 그런 부분을 손해배상 청구하고 추후에 경매신청까지도 해야 할 것입니다.
▲양지민 변호사= 상담자분과 같은 상황에 계신 분들이 참 많으실 것 같은데 마지막으로 이런 분들에게 법률적인 조언을 드린다면 어떤 게 있을까요.
▲최승호 변호사= 첫 번째도 계약서, 두 번째도 계약서입니다. 사적 자치의 원칙상 민법이고 사법이 관할하는 부분이기 때문에 계약서 조항이 무조건 법률규정보다 우선합니다. 당연히 강행법규 위반 관련된 부분 빼고는요. 그렇기 때문에 신의성실의 원칙상 우리들이 어떻게 계약을 맺었느냐가 가장 중요하기 때문에 그 계약서 조항이 우선 첫 번째로 가장 중요하고요.
그 계약서를 뒷받침 할 수 있는 증거들이 가장 그 다음으로 중요한데, 그 증거들 중에는 지금 같은 원상회복 의무를 만약 가지고 다툰다고 한다면 계약 시점 그리고 점유인도 시점, 들어간 시점의 상태를 사진과 동영상으로 촬영하고 그것을 나중에 증거로 쓰시는 게 가장 중요하다고 봐야겠죠.
▲양지민 변호사= 네, 그렇습니다. 변호사님께서 말씀해주신 대로 상담자분의 경우 10년 전의 인테리어가 있었고 공사 이후 쭉 그대로 인수받아서 사용을 해오신 상황이기 때문에 상담자분 같은 경우에는 2년 전에 계약할 때 당시 내가 인수받은 그대로의 상황대로 해서 원상회복 의무를 다했다고 볼 수가 있을 것 같고요.
내가 알지도 못하는 그 수도라든지 분전반이라든지 위치 어딘지도 모르는데 이것을 다 원상회복 해야 한다고 하는 것은 주인분의 무리한 요구라고 보시면 되겠습니다.
