"2005년 증여받은 땅... 매도했는데 양도세 감면 받을 수 있나요"
"2005년 증여받은 땅... 매도했는데 양도세 감면 받을 수 있나요"
  • 박유리 세무사, 임주혜 변호사
  • 승인 2021.06.11 18:28
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"8년 이상 경작하고 소득 등 다른 조건 충족해야 비과세 대상"

# 안녕하세요. 제가 2005년 당시 이혼 조정을 하면서 장모님에게 받은 300평 정도의 땅을 올해 2월에 매도했습니다. 법무사나 공인중개사 없이 개인 간 거래로 진행했고, 약 1억 5천만원 정도에 매도했습니다. 문제는 너무 오래 전에 받은 땅이라서 이 땅의 가치를 정확히 알지 못하고 시세차익을 봤는지 손해를 봤는지도 알지 못하는 상황입니다. 2005년에 증여받은 후에는 별도의 경작이나 임대를 준적은 없는 상황입니다. 제가 손해를 본 걸지도 모르는 상황인데, 이럴 경우에는 어떻게 가치를 측정하고 양도소득세를 내야 하는 건가요. 제가 양도소득세 면제를 받을 수도 있을까요.

▲임주혜 변호사(법무법인 유어스)= 세무사님 사연 보신 소감, 어떠신가요.

▲박유리 세무사(이촌플러스 세무법인)= 이러한 경우가 사실은 상당히 많이 있는데요. 지금 사연자분이 굉장히 막막해 하시는 것처럼 보이는데 사실 굉장히 간단합니다.

▲임주혜 변호사= 간단하다고 하니 저도 기대가 되는데요. 2005년에 증여받으시고 올해 매도를 하신 땅인데 정확한 가치 측정을 해야 하는 상황이잖아요. 어떻게 알아 볼 수 있을까요.

▲박유리 세무사= 토지는 참 어렵습니다. 아파트 같은 경우는 시세가 있죠. 얼마에 팔렸다, 이런 게 있는데 땅 같은 경우는 똑같은 땅이 없거든요. 그러다 보니까 시세라고 판단하기가 측정하기 어려운데요. 지금 제가 봤을 때 사연자분 같은 경우 가치를 측정한다는 것에 대해서 사실 큰 의미는 없으실 것 같아요.

왜냐하면 가치를 측정한다는 것은 '내가 이거 이상은 받아야지' 이런 건데, 지금 매매계약을 하신 상황이시다 보니까 지금 같은 경우에는 매매하신 그 금액이 가치라고 보는 게 사실 맞는 얘기 같습니다.

▲임주혜 변호사= 상담자님의 사연 상황에서 양도소득세를 면제받는 것도 가능한가요.

▲박유리 세무사= 안타깝게도 면제가 가능한 것은 자경일 때 가능합니다. 자경이라는 건 본인이 직접 농작, 경작을 해서 그런데 그것도 기간 제한이 있어요. 8년 이상 경작을 하고 그 주변 몇km 반경 이내 거주를 하고 또 타 소득은 일정 미만 돼야 하고 여러 가지 요건이 있을 때 양도소득세 비과세가 됩니다. 

토지 같은 경우는 감면이 되는데요. 사연자분 같은 경우는 자경을 하지 않으셨고 경작을 하시지도 않았고 감면을 받기는 힘드실 것 같습니다.

▲임주혜 변호사= 그러면 말씀주신 것처럼 양도소득세를 감면받거나 면제받기 위해서는 어떤 것들을 준비해야 하는지 어떤 조건을 충족해야 하는지 설명해주셔도 도움이 될 것 같거든요.

▲박유리 세무사= 예를 들어서 조금 전에 말씀드린 자경으로 감면을 받는다고 하면 내가 직접 경작을 했다는 농지원부들이 있습니다. 그리고 비료나 농기계 구입 같은 기록 또는 마을 이장님들의 인우보증서, 이런 것들을 챙기셔서 '나는 실제 자경을 했다'라는 것을 입증하시면 감면이 가능합니다.

토지보상 같이 이뤄져서 '내가 어쩔 수 없이 수용을 당했다' 이런 경우에도 수용된 확인서 같은 것을 제출하면 일부 감면을 받으실 수 있습니다.

▲임주혜 변호사= 양도소득세를 계산하는 기준이 되는 취득가액, 그것은 어떻게 되는 거죠.

▲박유리 세무사= 취득가액 같은 경우는 일반적으로는 내가 샀다고 하면 그 가액이 있거든요. 그런데 지금 사연자분 같은 경우는 증여를 받으신 것이기 때문에 당시 증여세 신고를 하셨다면 그 가액으로 취득가액이 됩니다.

그런데 만약 당시 증여를 받으셨을 때 신고를 안 하셨다, 이러면 증여 시점의 기준시가로 취득가액이 결정되는데요. 8년 이기준시가 자체가 사실 시세보다 굉장히 많이 낮거든요. 취득가가 낮다는 것은 사실 차익이 늘어난다는 얘기거든요. 그 당시 증여세 신고를 안 하셨다면 조금 이번에 세금이 많이 나오지 않으실까, 싶습니다.

 

박유리 세무사, 임주혜 변호사 webmaster@ltn.kr


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