"허위·과장광고 등 기망행위 인정되면 돌려받을 수 있어"
# 길을 지나가다가 아줌마들 영업에 따라가서 모델하우스를 구경하게 됐는데요. 학생인 아들이 살아도 좋고 투자를 해봐도 좋겠다는 생각에 분양권을 받고 싶어서 지역주택조합에 가입을 하게 됐습니다. 그런데 조금 더 알아보니 여러 가지 부실한 점이 많은 것 같아 실망을 했는데요. 조합에 가입한 지 7일 정도 됐는데 탈퇴와 함께 계약금도 반환받을 수 있을까요.
▲임주혜 변호사(법률사무소 유어스)= 저도 사실 법률방송 걸어오다 보면 강남역에서 '왔다 가라'고 하시면서 홍보물 나눠주시는 분들 많아요. 홍보하시는 분들 많은데 사연 보신 소감, 어떠신가요.
▲송득범 변호사(법무법인 주한)= 지역주택조합과 관련해서는 최초 가입계약을 하셨다가 그 이후에 실제로 진행이 되지 않는 경우가 있거나, 가입 후에 생각이 바뀌어서 입회금 돌려달라고 하면서 지역주택조합과 소송이 벌어진 경우가 생각보다 많은 편이거든요. 사연자분의 경우도 그런 케이스인 것 같아서 안타깝습니다.
▲임주혜 변호사= 실제로 모델하우스나 홍보 브로셔에 나온 것과 실제는 전혀 다른 경우, 다른 집인 경우, 이런 경우 종종 볼 수 있잖아요. 실제와 많은 차이가 있는 모델하우스를 공개하거나 브로셔를 제작한 경우 위법성은 없는 걸까요.
▲송득범 변호사= 일단 모델하우스나 말씀하신 브로셔 같은 경우들은 일종의 광고와 유사하게 보는데요.
대법원에서는 상품의 선전이나 광고에 있어서 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반상거래 관행과 신의칙 등에 비춰서 시인될 수 있는 경우는 기망성이 결여된다고 보고 다만 거래에 있어서 매우 중요한 사안에 관해서 구체적 사실을 신의성실 의무에 비춰서 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지했다면 기망행위가 인정된다고 판시한 바 있거든요.
그러니까 모델하우스에서 알렸던 평형과 크게 차이가 난다든지 그런 부분까지 인정된다면 그것은 위법성까지 인정될 수도 있을 걸로 보입니다.
▲임주혜 변호사= 변호사님 말씀처럼 광고의 내용이 계약조건이나 이런 부분에서 얼마나 중요도를 차지하는지에 따라서 기망행위에 해당할지가 달라질 수 있을 것 같네요. 지금 주택조합에 가입하신지 일주일밖에 되지 않은 상담자시거든요. 이 경우 바로 탈퇴하는 것은 가능한가요.
▲송득범 변호사= 이게 분쟁이 많은 사례인데요. 지역주택조합 가입계약의 경우는 가입계약서와 약관을 반드시 확인하셔야 합니다.
왜냐하면 통상적인 지역주택조합의 경우 가입계약을 받을 때 각서를 여러 개 받는 경우도 있고요. 해당 각서들에 뭐라고 기재가 돼 있냐면 탈퇴 요건을 엄격하게 정하고 있거나 '이러이러한 경우에는 뭘 공지하고 반환한다' 이런 반환 시기 등에 대해서도 정해놓은 경우가 있어서 일단 일주일 등 기간보다는 해당 가입계약서의 내용과 약관의 내용을 꼼꼼히 먼저 확인하셔야 할 것 같습니다.
▲임주혜 변호사= 변호사님, 그러면 일단 계약금 내셨어요. 계약금은 돌려받을 수 있을까요. 이게 정말 중요할 것 같은데요.
▲송득범 변호사= 이게 하급심 판례에서도 조금 엇갈리고 있는 부분이긴 하거든요. 지역주택조합의 경우 탈퇴 시에도 통상의 지역주택조합 가입 약관을 보면 업무대행비 등을 공제하도록 정하고 있는 경우가 많거든요.
업무대행비라는 게 모델하우스에 가게 되면서 만나는 홍보요원들을 고용한 업무대행 업체가 있고 지역주택조합이 직접 홍보활동을 하는 게 아니라 업무대행사와 업무대행 계약을 체결하고 분양 절차라든지 그런 것을 진행하다 보니까 업무대행비를 공지한 후에 계약금을 반환해주도록 정한 경우들이 있거든요.
그래서 일부 판례들에서는 계약금 전액을 돌려받지 못하고 약관에 정해져 있는 업무대행비를 공제한 후에 일부 금액만 돌려주도록 판시한 하급심 판례들도 있고 그 내용이 과도한 기망에 해당하거나 혹은 기타 취소 사유들이 인정된다고 봐서 전액을 인정한 판례도 있고요. 그래서 하급심 판례들에서 엇갈리고 있기 때문에 구체적인 사실관계를 조금 더 봐야할 것 같습니다.
▲임주혜 변호사= 사실 지역주택조합 같은 경우에는 실제 건축까지 어려움을 겪는 경우 굉장히 많잖아요. 법적으로 안전장치 마련돼 있는 게 있을까요.
▲송득범 변호사= 일단 지역주택조합 같은 경우는 토지 확보율, 토지사용 동의율 등과 관련해서 사업진행에 필요한 만큼의 권한을 확보하지 않은 채 조합원 모집에 나서는 경우가 있어서 이게 지금 사회적으로 물의를 일으키고 있는 것이거든요. 도심 및 주거환경법에 따른 재건축, 재개발 조합 같은 경우는 해당 구역 내에 있는 토지 소유자만이 조합원이 될 수 있습니다.
그래서 소유권을 확보한 상태에서 사업이 진행되는 반면에 주택법 규율을 받는 지역주택조합 같은 경우는 주택법 규율 대상이고 또 토지의 사용권을 별도로 조합이 확보하도록 돼 있기 때문에 이런 면에서 차이점이 있어서 위험성이 높고 최근에는 지역주택조합이 파산했다고 하는 기사까지 최근 보도된 바 있어서 이 부분이 법령이라든지 이런 것의 정비 필요성이 있어 보이기는 합니다.
▲임주혜 변호사= 마지막으로 변호사님, 지역주택조합 가입할 때 주의사항 짚어주세요.
▲송득범 변호사= 방금 전 설명드린 것처럼 도심 및 주거환경법에 따른 재건축, 재개발 조합원은 해당 구역 내에 있는 토지 등 소유자만 해당하는 반면에 지역주택조합은 조합이 직접 토지의 사용권한을 확보하고 조합원을 모집하는 방식으로 이뤄지거든요. 다만 조합원 가입자격으로 무주택자일 것을 요구한다든지 그런 부분만 있을 것이고요.
따라서 조합이 실제로 토지의 사용권한을 확보하지 않은 채 과장광고만을 하면서 조합원을 모집한 거라면 그 경우는 가입계약이 취소도 가능한 부분이기 때문에 그렇게 된 사업 같은 경우 실제 사업의 진행 여부도 불투명하고 시간도 상당기간 소요하는 경우가 많아서, 지역주택조합을 가입하시기를 원하신다면 가입하시기 전에 이처럼 토지 동의 확보율 등 필수적인 자료들에 대해서 꼼꼼히 먼저 확인하신 후에 가입을 진행하시는 게 좋을 것으로 보입니다.
