"들어주면 안돼... 집주인이 담보대출 받은 다음에 다시 임대차 계약, 대항력 상실"

▲상담자= 2019년 8월경 신축 아파트에 전세로 들어와 살고 있습니다. 현재 사실혼 관계이며 아내와는 청약 및 주택 문제로 혼인신고는 안 하고 있습니다. 제 명의로 된 분양권이 2021년 8월경 입주 예정이어서 전세계약 만료 시점에 전세금을 받아 잔금을 지불하고 입주할 예정인데요.

며칠 전 임대인 부부 중 여자분께 연락이 와서 들어보니, 이혼을 생각하고 있으며 현재 본인이 거주 중인 집 매도 후 그 돈으로 전세금을 미리 줄테니 담보대출을 위해 다른 주소지로 잠시 전입해 달라고 하더라고요. 대출이 완료되면 다시 전입해서 전세계약 만료시까지는 거주해도 된다고 했습니다. 임대인이 거주하는 집과 제가 거주 중인 집 두 채 다 여자분 명의로 돼 있는데요. 주소지를 빼지 않고 대출에 협조해주지 않으면 추후 이혼소송 등으로 제 전세금을 받지 못하지 않을까요.

▲앵커= 이럴 경우 사연자분이 임대인 부인 측에 협조를 해줘야 할 의무는 없는 것 아닌가요.

▲최종인 변호사(법무법인 해랑)= 네. 의무도 일단 없고요, 결론적으로 협조해주면 안 될 것 같아요.

왜냐하면 사안의 내용을 들어보면 임대인은 일단 보증금을 돌려주고 나서 상담자분이 나가면 그 부동산을 이용해서 담보대출을 받은 다음에 다시 임대차 계약을 체결해서 들어오라고 얘기를 하고 있는 것 같아요.

그런데 주택임대차보호법에선 임차인을 보호하기 위해서 전입신고를 하고 주택을 인도받고 하면 대항력이라는 것을 부여하고 있거든요. 대항력이라는 것은 그 부동산이 어떠한 이유로 경매 같은 게 돼서 다른 사람에게 넘어가거나 했을 때 임대차 지위를 양수인한테도 주장할 수 있는 그런 내용이다 라고 생각하시면 제일 쉽게 이해하실 수 있을 것 같은데요.

일단 전입, 이 주택을 넘겨주고 자기는 나가는 거잖아요. 나간 다음에 앞에 담보대출을 하고 나면 저당권이나 근저당권이 설정되겠죠. 그 다음에 들어오라는 건데 그럼 어떻게 될까요. 전입신고가 선순위 저당권보다 늦게 되는 문제가 발생하겠죠. 그럼 당연히 그 저당권으로 인해서 발생하는 문제에 있어선 본인이 가지고 있는 대항력이 우선되지 않는다 라는 거죠. 그래서 이 사안에 따라선 협조해주지 않는 게 좋을 것 같아요.

▲앵커= 만약 협조를 해준 다음에 남편 측이 해코지를 할 수도 있잖아요. 이런 걸 미연에 방지할 방법은 없나요.

▲황미옥 변호사(황미옥 법률사무소)= 당연히 형사적 해코지는 하면 안 되는 것이고요. 일단 건물의 공유자로 돼 있는 상황일 수도 있을 것 같은데요. 그럴 경우 건물을 공동으로 임대하고 보증금을 수령한 경우에는 임대인 공동공유자들 사이에는 그 보증금 반환 채무를 같이 갚아줘야 할 의무가 있단 말이에요. 그러니까 민사적으로 특별히 걱정하실 건 아닌 것 같고요. 임차인 입장에선 둘 중의 한 사람에게 청구하시면 될 것 같아요.

▲앵커= 이미 이런 일을 겪으신 분들도 있을 것 같은데요. 임대인 부부가 이혼해서 재산분할을 하게 됐는데 이 과정에서 전세자에게 집을 빼라고 하면 어떻게 되나요.

▲최종인 변호사= 일단 강요한다고 해서 나갈 이유는 없겠죠. 임대차 계약이라는 건 계약기간이라는 게 계약서상에 분명히 명시돼 있기 때문에요.

재산분할을 하게 돼서 소유권의 변동이 있을 수 있잖아요. 그렇다고 하더라도 제가 아까 말씀드린 대항력이 이미 발생을 하고 있는 상황이기 때문에, 배우자 상호 간에 소유권 변동이 발생해서 다른 배우자에게 소유권이 넘어간다고 하더라도 결국 대항력으로 인해서 내 임대차 관계를 새로운 소유자에게 주장할 수 있어요. 그러니 큰 문제는 없을 것 같아요.

▲앵커= 계약기간이 만료되지도 않은 상태에서 전세금을 빼달라는 요구는 말도 안 되는 거죠.

▲황미옥 변호사= 맞습니다. 이런 상황이 상당히 많이 발생하는데 계약기간을 채워야죠. 임차인 입장에서도 임차인 부부가 설령 신분상 이유로 이혼을 한다고 하더라도 임대인 입장에선 만기까지 계약을 유지하도록 주장할 수 있는 것이 충분한 거고요. 빼줘야 하는 것은 아닙니다.

▲앵커= 처음에 미심쩍다 싶으면 계약을 아예 체결하지 않는 게 가장 현명하지 않나 이런 생각을 해보게 되네요.

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