"전세계약 한달 뒤 불법건축물 고지... 계약 해지할 수 있나요"
"전세계약 한달 뒤 불법건축물 고지... 계약 해지할 수 있나요"
  • 하서정 변호사, 최신영 변호사
  • 승인 2020.11.25 16:52
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"불법건축물 사유로 임대차계약 해지 어려워... 전세금은 돌려받을 수 있어"

▲상담자= 2018년 7월 중순에 전세계약을 했고, 8월 중순에 불법 건축물 고지가 됐습니다. 계약 시에 미리 고지 받지 못했던 내용이었고, 너무 당황스러워 일단은 집주인에게 해당 고지 내용을 카톡을 통해서 전달했습니다. 계약 만료 시기가 다가와 2020년 4월 중순에 집주인에게 전세계약을 종료한다는 의사를 전달했는데요. 집주인은 다음 세입자가 들어오기 전에는 전세금 반환이 불가능하다는 답변을 했습니다.

▲앵커= 집주인이 불법 건축물인 걸 알고 전세를 내놓은 것 같은데요. 책임져야 하는 것 아닌가요.

▲최신영 변호사(최신영 법률사무소)= 어떤 책임을 물을 지가 문제가 될 것 같은데요. 전세계약을 한다고 한다면 해당 목적물에 대해 내가 임차인으로서 들어가서 살 수 있는 권리가 주어진다고 쉽게 이해하시면 되는데요. 사실상 위법한 건축물이라도 임대차 계약서에 기한 그런 권리가 보장이 안 되는 건 아니거든요. 전입신고도 가능하고 확정일자도 받을 수 있고요.

따라서 동일한 임대차 계약이라고 생각하시면 될 것 같고, 임대차 계약이 종료되면 이에 따라서 전세 보증금의 반환을 요청할 수 있는 권리가 당연히 생기게 되고요. 이에 따라서 법적 보호도 받게 될 것이고요. 다만 여기서 문제 되는 건 전세 보증금 반환을 거부했기 때문인 거 같은데요. 동일하게 다른 사항과 같다 라고 해석을 하시면 될 것 같아요.

다시 말씀드리면 단순히 불법 건축물이라는 내용을 고지 받지 않았고 모른 채 계약을 했다라고 해서 이에 따라 임대차 계약을 중도해지 하겠다고 주장한다면 이게 받아들여지지 않을 가능성이 높고요. 또 이런 주장이 받아들여져야 한다는 근거도 없고요.

따라서 현행법상 임차인에게는 정해진 임대차 기간이 있다고 한다면 이 기간을 지켜야될 의무가 있습니다. 이 경우엔 문제가 안 되지만 만약에 임대차 계약을 채우지 못하고 이사를 가게 된다면 통상적으로 누가 관련된 수수료를 부담할 것인가, 그런 부분에 대한 건 관행일 뿐이고요. 불법 건축물을 이유로 임대차 계약을 해지하거나 이에 따른 손해배상금 청구는 조금 어렵지 않을까 생각됩니다.

본인의 임차인의 권리를 행사할 수 있을지언정 다른 권리는 위법사실을 토대로 해서 할 뿐이지 행정적인 그런 부분과 민법적으로 계약되는 부분은 별개로 봐야 되지 않을까 라는 의견 드려봅니다.

▲앵커= 전세금 반환 내용증명도 반송이 되는 상황이라고 하는데요. 나홀로 소송을 진행하고 싶으신 것 같거든요. 방법이 어떻게 되나요.

▲하서정 변호사(홈즈 법률사무소)= 먼저 등기부등본을 확인해보시면 임대인, 집주인을 특정할 수 있는 주소는 나올 수 있어요. 그 주소를 특정해서 일단 소를 제기하시고요. 법원의 도움을 받아서 그 사람이 어디에 거주하고 있는지 소장을 송달하는 방법이 있거든요. 그렇게 진행하시되 끝까지 송달이 안 되면 공시송달의 방법으로 재판은 진행될 수 있어요.

또 준비해야 하는 서류에 대해 질문을 하신다면 임대차 계약서를 준비하시고요. 둘째로 임대차 보증금을 입금하셨던 기록은 분명히 있으실 거예요. 그 기록을 확보해 두시고요. 세 번째로는 계약기간 만료에 따라서 통지를 하셨다고 했는데, 계약갱신 거절 통지를 했던 그 부분을 분명하게 확인하시고 준비를 하셔서 그 내용들을 재판부에 제출하면 주장하는 바를 충분히 인정해줄 거예요.

다만 아쉬운 점은 임대인이 연락이 안 되고 소재를 찾을 수 없다면 집행의 문제거든요. 전세금에 대해서. 또 만약에 이 부동산이 불법 건축물이고 하다 보니 가치가 없다면 이것을 집행을 하더라도 돌려받을 수 없다. 그렇다면 다른 부동산이나 다른 재산을 찾아서 집행해야 하는데 혹시 그 임대인과 관련해서 다른 수입 등을 확인할 수 있으면 그런 정보까지 확인해 두시면 좋을 것 같아요.

▲앵커= 집주인분이 좀 매너가 없는 게 아닌가 싶은데, 세입자의 경우는 어느 정도 기간을 남기고 계약종료를 알려야 하는 건가요.

▲최신영 변호사= 사연자분은 충분한 기간을 남기고 계약을 해지하겠다는 종료 의사를 밝히신 것 같고요. 통상적으로 이건 주택임대차보호법에 따르게 되고 해당 법 제6조 계약갱신 조항에 의거하게 됩니다. 이 조항에 따르면 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절 통지를 임대인에게 할 수 있고요.

마찬가지로 임대인도 계약이 끝나기 1개월 전까지 통지를 할 수 있기 때문에 충분한 기간을 두고 말씀을 드리면 될 것 같습니다.

▲앵커= 이 집을 매매를 했었다면, 불법 건축물이니까 더 큰 문제가 될 것 같은데 나중에 이 사실을 알게 되면 계약 파기도 가능한가요.

▲하서정 변호사= 네. 그럴 수 있어요. 기간이 다소 문제가 되긴 하지만 민법상 착오취소나 사기취소가 가능합니다. 실제로 매매하려던 건축물이 불법 건축물일 경우에 철거된 운명에 처해있다는 사정은 사실 매도인이라면 당연히 알려야 될 부분이고 매수인이라면 이를 알았더라면 이 매매계약을 체결할리 없는 계약상 매우 중요한 내용이라고 할 수 있거든요.

이 부분은 착오에 이르러서 계약을 체결하게 된 경우 그 착오를 이유로 취소할 수 있고요. 매도인은 이 사실을 알고 있었잖아요. 그러니까 당연히 매수하려는 사람에게 이 중요한 내용은 알려야 되는 고지 의무가 있는데 이를 알고도, 알려야 되는 의무가 있음에도 숨겼다는 것은 사실상 기망이라고도 볼 수 있어서요. 사기를 이유로 역시 취소 가능합니다.

▲앵커= 궁금해하신 부분들에 대해 답변 이렇게 드리겠습니다.

 

하서정 변호사, 최신영 변호사 webmaster@ltn.kr



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