"보증금 반환 의무와 명도 의무는 '동시이행 관계'... 짐 놔둔 건 정당한 권리 행사"
# 전세계약이 만료됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 짐의 일부를 놔두고 이사를 했습니다. 그 기간이 무려 6개월인데요. 얼마 전 그 집에 새로운 세입자가 들어오기로 하면서 전세 보증금을 돌려받을 수 있게 됐는데요. 집주인이 6개월간 짐을 맡아준 것에 대한 관리비와 청소비를 빼고 보증금을 주겠다는 것입니다. 말도 안 되는 이야기를 하며 보증금을 모두 줄 수 없다고 나오는데 이 상황을 어떻게 해야 할까요.
▲앵커= 보증금을 계약만료 후에도 돌려주지 않은 집주인에게 오히려 책임이 있는 거 같은데 적반하장으로 지금 나오고 있는 상황 같습니다. 이 변호사님, 보증금을 돌려받지 못해서 짐의 일부를 놓고 이사를 간 것 자체가 법적으로 문제가 될 수 있나요.
▲이인환 변호사(법무법인 제하)= 짐을 다 빼고 이사를 간다는 게 법적인 용어로 '명도' 해준다는 뜻이거든요. 그런데 건물을 명도해줄 의무하고 보증금을 반환해줄 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 누가 먼저 하는 게 아니라 동시에 딱 이뤄지는 일이에요. 그런데 지금 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 분위기고 실제로도 돈을 돌려주지 않았다면 명도하실 의무도 없는 것이거든요.
그래서 지금 일부분 남겨놓으신 것은 명도를 안 한 것은 맞지만 보증금이 돌아오지 않았기 때문에 동시이행 관계에서는 잘못하신 것이 아니다, 오히려 잘하신 것이라고 말씀드리고 싶네요.
▲앵커= 계약만료 6개월 뒤에 보증금을 주면서 '6개월간 짐을 맡아준 것에 대한 비용을 빼준다'라고 했다고 하는데 상식적으로 이해가 가지 않거든요. 이 짐 보관비, 집주인에게 줘야 할 의무가 있는 건가요.
▲김지진 변호사(리버티 법률사무소)= 조금 전에 변호사님 말씀 잘 해주셨지만 어쨌든 집 임대차 계약기간이 끝나고 명도할 의무하고 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있거든요. 집주인이 먼저 보증금 반환을 안 한 것이잖아요. 임차인으로서도 그 짐을 빼는 게 더 이상한 상황인 것이고, 거기를 일정부분 점유를 하면서 명도를 안 하고 유지를 하는 게 맞는 상황이고, 그런 상황은 당연히 불법점유가 되기는 어려워요.
예를 들어 남의 집을 불법으로 점유한다면 일정부분 손해배상을 해줘야겠지만 이 경우는 정당한 권리행사에 해당하기 때문에 여기에 해당하는 비용을 지급할 의무는 없다고 보여집니다.
▲앵커= 정당한 권리행사를 하고 계신다는 게 키포인트인 것 같습니다. 그것만 염두에 두셔도 크게 걱정 안 하셔도 될 것 같다는 생각이 드는데, 일단 집주인은 청소비용도 언급했다고 하거든요. 계약이 만료된 후에 이사를 나간 세입자가 청소비용을 책임져야 할 의무가 있나요.
▲이인환 변호사= 법적으로 '원상회복 의무'라는 게 있으니까 청소도 해주고 나가는 것이 맞습니다. 그런데 과연 청소 수준이 어느 정도일지 이 상황에서는 그런 의문이 듭니다. 청소 수준과 정당한 청소비용에 대해서 입증의무가 또 임대인에게 있기 때문에 과한 비용이라고 하시면 당연히 안 주셔도 될 것 같습니다.
▲앵커= 그런데 오히려 6개월간 보증금을 주지 않은 집주인을 상대로 사연자분이 그간 받지못한 보증금도 그렇고 마음고생도 하셨을 것 같고요. 이자 등을 청구할 수 있을까요.
▲김지진 변호사= 여기서 이자라고 예시를 들어주셨는데 원칙적으로 아까 서두에 설명 드렸듯이 집주인 같은 경우 보증금 반환 의무라는 게 있거든요. 법상 어떤 의무를 이행하지 않을 때 채무불이행으로 손해배상 대상이 됩니다. 이 사실관계를 조금 더 살펴봐야 할 것 같아요.
집주인이 나는 이러이러한 사정이니까 한참 전부터 보증금 못줘요, 이렇게 얘기를 했는지 이런 상황들을 살펴는 봐야겠지만 일단 집주인이 나는 보증금을 반환하지 못하겠다, 이것은 일종의 이행거절이거든요. 그렇게 되면 당연히 집주인은 채무를 불이행한 게 되고 손해배상을 해야 할 책임이 생기겠죠.
손해배상의 형태는 이자가 될 수도 있고 일정한 손해금이 될 수도 있고 하는 것인데 어쨌든 집주인이 보증금 반환 안 한 것에 대해서는 어떤 형식으로라도 손해배상을 해야 할 것으로 보입니다.
▲앵커- 정황을 봤을 때는 집주인에게 청구가 충분한 사례로 보시는 군요. 그게 이자가 됐든 손해금이 됐든 어떤 식으로든 청구를 할 수는 있을 것으로 보인다고 하셨는데, 보증금을 전부 다 제대로 돌려받기 위해서는 어떤 조치를 취해야 할까요.
▲이인환 변호사= 제가 볼 때는 지금 상담자분께서 제일 잘 하신 거 같고요. 법적인 얘기를 꺼내면 보증금 반환 청구권을 근거로 해서 지급명령 신청을 해서 소송을 걸고 집을 경매한다, 이렇게까지 말씀을 드리면 되는데요. 일반적인 상식선에서는 지금 이 사안처럼 동시이행을 하셔서 적정하게 큰 노력 들이지 않으시고 받으시는 게 가장 합리적으로 보입니다.
