"이중계약은 들어올 세입자 문제... 계약기간 다 안 채우고 나가면 월세 지급해야"
#저는 셰어하우스에 살고 있습니다. 초반에 6개월 계약했고 이후 3개월 계약 연장을 했는데, 제 방을 호시탐탐 노리는 사람이 있었나 봅니다. 제 계약 기간이 남았는데 셰어하우스 매니저가 제 방에 다른 사람을 또 계약한 겁니다. 저는 계약 기간이 남았으니 계속 머물렀고, 매니저는 본인의 과실이라며 그쪽에 커피 무료쿠폰 등을 제공했다고 하더라고요.
하지만 이후 제 방에 들어오기로 한 사람과 미묘한 마찰이 있어서 저는 여길 나간다고 했습니다. 보증금을 그대로 돌려달라고 하니 연장한 3개월은 다 채워야 보증금을 줄 수 있다고 하는데요. 먼저 문제를 제공한 것은 중복 계약을 한 셰어하우스 측 아닌가요. 저는 하여튼 어제 짐 뺐습니다.
그런데 왜 말을 안하고 나가냐고 무단 퇴실로 간주하겠다면서 보증금 환불은 안되고, 기간이 남은 월세 두 달 치를 내고 나가라네요. 이거 다 지불해야 하는 건가요.
▲앵커= 이중계약 때문에 문제가 생긴것 같은데요. 이 글을 봤을때는 계약을 잘못한 매니저가 져야 하는 것 아닌가 싶은데요.
▲박진우 변호사(법률사무소 참벗)= 매니저가 이중계약을 한 것은 과실이 맞습니다. 그런데 셰어하우스 계약은 본질적으로 임대차 계약이고 임차인이 차임을 지급하면 임대인이 사용을 하게 해주는 계약이거든요. 그런데 이 사람이 계약을 이중으로 했다고 물건을 사용하지 못한 것은 아니거든요.
오히려 들어오기로 한 사람이 셰어하우스측 관리자에게 책임을 물어야지, 사연인은 사용이 가능한 상태였기 때문에 사연인이 과실을 묻기는 조금 어려운 상황인것 같습니다.
▲앵커= 애매하네요. 일단은 셰어하우스 매니저가 잘못을 해서 이런 상황이 벌어졌고요. 거주하기 불편한 상황이 생겨서 나가겠다고 했더니 계약기간이 3개월이 남아있는 상황이잖아요. 그 남은 월세를 모두 내야 보증금을 돌려주겠다고 했다는데요. 이것도 조금 너무한것 아닌가요.
▲조동휘 변호사(서우 법률사무소)= 이것도 사안을 구체적으로 들여다봐야 되는데요. 사연인은 들어오기로 한 사람과의 미묘한 마찰 때문에 사연인께서 나가겠다고 말씀하신것 같아요. 그런데 이런 미묘한 마찰이 계약의 본질적인 부분을 침해했는지에 따라서 결론이 달라질것 같습니다.
가령 매니저가 사연자분께 지금 사용하는 부동산을 인도하라고 했다면 이것은 계약 이행을 본인이 거절한 것이기 때문에 계약을 해제할 수 있겠는데요. 그것이 아닌 단순한 불편함, 마찰 정도라면 계약기간은 준수돼야 하고 그 기간 동안 차임지급 의무는 있습니다. 따라서 모든 차임을 지급하고 난 뒤에 보증금 반환을 요구할 수 있는 것이거든요.
그렇기 때문에 임대차 기간이 남아 있는 동안 차임을 지급해야 하고 매니저의 이런 행동이 부당하다고 보기는 힘들것 같습니다.
▲앵커= 아 그렇군요. 사연인분께 계속 불리한 얘기를 들려드리게 돼서 마음이 편하지는 않은데요.
보통 전세자금 같은 경우 돌려받지 못한 경우 짐을 빼지 말고 일단 있어야 한다. 짐을 놓고 점유를 해야 한다고 하잖아요. 그런데 이런 단기 임대 하우스인 셰어하우스에도 이런 법리가 똑같이 적용되나요.
▲박진우 변호사= 네, 전월세 구분없이 이런 것들은 본질적으로 임대차 관계이고요. 점유 이런것들이 대항력과 우선변제권의 문제인데요. 대항력이라는 것은 임차권을 제3자에게 주장할 수 있는 힘인데요. 대항력을 가지려면 물건의 경우 점유하고 있으면 되고 주택의 경우 주민등록을 하면 됩니다. 주택의 경우 확정일자를 받게 되면 우선변제권을 갖게 되고요.
그런데 임차인이 짐을 빼는 것은 점유를 상실하는 것이고, 그렇게 되면 점유를 상실하게 되고, 우선변제권까지 상실하게 되요. 그렇게 되면 당사자간에 내가 돈을 받을 권한이 있다고 주장하는 것은 가능하지만, 제3자 등 이해관계인에게는 주장하지 못하게 되요. 그래서 이런 대항력을 유지시키는 수단으로 임차권등기명령제도가 마련돼 있는 것이죠.
따라서 부득이하게 짐을 빼야 한다면 계약 만료후에 임차권등기명령을 진행하시는 것이 좋고요. 경우의 수가 많기 때문에 어쨌든 짐을 빼시는 것은 신중하셔야 하고요. 법조인의 조언을 들어서 진행하시는 것을 권해드립니다.
▲앵커= 이미 짐을 빼셨다고 하셨는데, 기간이 남아 있잖아요. 월세를 내라고 하니 다시 들어가는 것은 괜찮을까요.
▲박진우 변호사= 그 이후 다른 점유가 설정됐다면 매우 복잡한 관계가 생기게 될 것 같습니다.
▲앵커= 아이고. 미리 상담을 하시고 짐을 빼셨으면 좋았을 것 같은데. 일단 여기까지 말씀 드리고요. 셰어하우스 같은 경우 그 안에 규정들이 굉장히 많을 것 같아요. 해서 안되는 행위 등이 있다면 벌금을 내는 규정들이 있을 텐데요.
이런 것을 자신들이 지키지 못해 벌금을 냈을때 그 벌금이 셰어하우스 운영에 쓰이지 않고 운영자들의 뒷주머니로 들어갔을 수도 있잖아요. 그렇다면 입주민이 그런 사실을 추후에 알게 될 경우 소액 민사청구를 해서 돌려받고 싶을 것 같은데요.
▲조동휘 변호사= '벌금'은 형법상 형벌의 한 종류이고요. 이 경우 정확한 용어는 '약정금'이 될 것 같아요. 일정한 위반행위를 할 경우 일정한 돈을 지급한다는 약정금에 해당하겠죠. 임대차 계약에서 약정금이라면 임차인이 임대인에게 지급하는 돈이 되겠죠.
그런데 만약 임대인측의 근로자인 매니저가 약정금을 착복했다면, 이것은 임대인과 매니저간의 횡령 문제로 봐야 하고 원칙적으로 당연히 받아야 되지 않아야 될 사람이 받았으니까 임차인 입장에서는 부당이득반환청구가 가능하겠지만. 굳이 그렇게 하지 않아도 임차인이 최종적인 책임을 지지 않을 것이기 때문에 소송을 할수는 있으나 굳이 할 필요까지는 없다는 것이 정답일 것 같습니다.
▲앵커= 오늘따라 답변이 사연자분에게 만족스럽지 못할 것 같은데. 이 부분에 관련해서 매니저분과 다시 한번 대화해 보시기를 권해드립니다.
