"집에 물이 차고 곰팡이가 피는데 집주인이 수리를 안 해줍니다"

#2019년 6월 친형이 반지하 전세를 계약했습니다. 이후 형이 사정상 일본으로 유학을 가게 돼 형 친구가 4개월간 그 집에서 살았고 이후에는 동생인 제가 그 집에 들어가 살게 되었는데요. 악취가 너무 심해 원인을 찾던 중 장판을 들춰보니 시멘트가 다 젖어있었고 심한 곳은 물까지 고여 있었습니다.

집주인에게 수리를 해달라고 말했더니 처음 집을 계약할 때 반지하이기 때문에 환기는 필수고 가끔 보일러도 가동해야 한다고 주의를 줬다며 수리를 해줄 수 없다고 하는데요. 아직 계약이 1년 가까이 남아 있는 상황이라 난감합니다. 계약을 해지하거나 집주인에게 수리를 요구할 수 있을까요?

▲앵커= 반지하에 사시다 보니 요즘 장마가 계속되면서 이렇게 곰팡이도 피고 여러 가지 피해를 입으신 것 같아요. 물까지 고여있는 상황이라고 하니까 심각한 것 아닌가 싶은데요. 이런 경우에 집주인이 당연히 수리해줘야 하는 것 아닌가요.

▲강문혁 변호사(법무법인 안심)= 네 맞습니다. 일단 법적 근거가 중요한데요. 민법에는 임대인의 의무가 규정되어 있습니다. 임대차 계약에 따라서 임차인이 주택에 거주하잖아요. 임대인은 그 임대차 계약의 목적에 맞게 주택을 관리보존 할 의무가 있어요. 그래서 임차인이 임대목적에 맞게 주택에 거주하기 힘들다면 주인에게 수리를 요청할 수 있습니다.

그래서 이 사안에서 악취가 심하고 장판이 다 젖어있다면 잠을 제대로 자기 힘들겠죠. 그렇기 때문에 이런 경우 이런 하자가 임차인의 고의 과실로 발생한 것이 아니라면 임대인은 수리를 해줘야 합니다.

▲앵커= 그런데 이럼에도 불구하고 집주인이 계속 수리해주지 않을 경우, 계약기간이 1년이나 남아있는데 중도해지를 요구할 수 있을까요.

▲이인환 변호사(법무법인 제하)= 법률적으로 임대인의 채무불이행을 이유로 계약해지를 요구해야 할 것입니다. 채무불이행 시점은 집을 수리해서 정상적으로 거주할 수 있게 해 줄 의미가 있는 것인데요, 아무리 봐도 사람이 살 수 있는 집이 아니라면 계약해지가 가능합니다.

다만 실제로 이런 수리 미이행을 이유로 계약을 해지하려면 사람이 살 수 없는 집이라는 것을 채무자가 입증해야 하기 때문에 그 입증 과정이 까다로울 수 있습니다.

▲앵커= 네, 살 수 없을 정도라는 것을 입증한다면 채무불이행으로 중도해지가 가능하나 입증이 쉽지는 않을 것이라는 말씀입니다.

만약 정말 집주인 말처럼 환기도 전혀 안 시키고 보일러도 한 번도 틀지 않는 등 세입자도 전혀 집관리를 하지 않았다면 세입자에게도 책임이 인정될까요.

▲강문혁 변호사= 만약 정말 이런 손해 발생에 임대인의 책임도 있고 임차인의 책임도 경합한다면 손해를 분담해야 할 것입니다. 그런데 실무에서 까다로운 문제는 임차인이 어떤 잘못을 했는지 임대인이 입증하기가 쉽지 않아요. 환기를 시키지 않았고 보일러도 틀지 않았다는 것을 어떻게 입증을 하겠어요.

그래서 실제로 임대차분쟁이 생각보다 어려운 이유가 각자가 할 말은 많은데 각자가 입증하기가 쉽지 않아서예요. 그래서 손해 분담으로 합의하는 경우가 임대차 분쟁에서는 많습니다. 어쨌든 집이 망가진 데 임차인의 잘못이 있다면 손해를 분담해야 합니다.

▲앵커= 계약 후 4개월간 실제 계약자가 아닌 친구가 살았다고 하는데요. 이처럼 다른 사람이 집주인의 동의 없이 산 경우 집주인이 이 부분을 문제 삼을 수 있을까요.

▲이인환 변호사= 맞습니다. 전대차가 성립하려면 임대인 동의가 필수입니다. 만약 임대인 동의를 받지 않고 전대차를 놓은 경우 민법 629조에서 해지사유로 규정돼 있습니다. 이런 경우는 외려 임대인 쪽에서 먼저 계약해지를 주장할 수도 있습니다.

▲앵커= 형이 아니라 동생이 남은 전세기간 동안 살게 될 경우 계약서를 다시 작성해야 하는지도 궁금합니다. 전대차의 경우 임대인의 동의를 받아야 가능하다고 하셨잖아요. 그리고 임대기간 만료시 동생이 형의 임대차 보증금을 대신 수령할 수 있는지도 궁금합니다.

▲강문혁 변호사= 임대인이 동의하면 전대차는 얼마든지 가능하고요. 보증금 수령도 당사자가 동의하면 제3자에게 보증금을 수령할 수 있게 하는 것도 얼마든지 가능합니다. 임대인이 설령 동의하지 않더라도 임차인인 형이 동생에게 보증금반환채권을 양도할 수 있습니다. 내가 보증금 채권을 갖고 있는 이상 그 채권을 얼마든지 양도할 수 있는 것이죠.

다만 이 경우 채권양도를 금지시키는 특약이 가능합니다. 임대인과 임차인 사이에. 우리 보증금 채권은 제3자에게 양도할 수 없다는 특약을 맺을 수 있습니다. 이런 채권양도금지특약이 있을 경우 채권양도는 무효입니다.

다만 민법상 예외규정이 있으면 유효인 경우도 있지만 매우 예외적이라 그런 경우까지 생각할 필요는 없으실 것 같습니다.

▲앵커= 두 분 말씀 모두 들어봤는데요. 이 사안에서는 두 분 원만하게 합의하시는 것이 최선이 아닐까 싶네요. 그렇게 정리하겠습니다.