"집주인이 개인회생 신청... 전세금을 다 못 받을까봐 걱정됩니다"
"집주인이 개인회생 신청... 전세금을 다 못 받을까봐 걱정됩니다"
  • 송혜미 변호사, 김서암 변호사
  • 승인 2020.07.31 17:42
  • 댓글 0
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"대항력 있는 임차인의 경우 전세금 전액 반환받을 수 있어"

# 전세 계약이 1년 정도 남아 있는데 집주인이 개인회생 신청을 했고, 개시 결정이 되었다는 통지서를 받았습니다. 채권자 목록에 제가 올라가 있고, 채권 총합계 중 절반 이상이 제 전세금인 상황입니다.

법원 통지서 부속서류들 중에 '별제권부 채권 및 이에 준하는 채권의 내역' 목록에 제 전세금이 올라가 있고, 환가 예상액으로 70%가 책정되어 있습니다. 하지만 통지서를 읽어도 이게 뭘 의미하는지 잘 모르겠습니다.

제가 궁금한 건 전세 계약 종료 후 전세금을 모두 돌려받을 수 있는지, 전세금의 70% 정도는 은행 대출금인데 은행에 이 사실을 알려야 하는지 입니다. 그리고 통지서에 채권자 계좌번호 신고서가 있던데 작성해서 제출해야 하는 건지도 궁금합니다.

▲앵커= 많이 답답하신 상황같습니다. 변호사님과 하나하나 짚어 보겠습니다. 송 변호사님 먼저 개인회생이 무엇인지 부터 알려주시겠어요.

▲송혜미 변호사(법률사무소 오페스)= 개인회생이라는 것은 재정적으로 어려움을 겪고 있어서 파탄에 직면해 있는 개인채무자 중 계속적 혹은 반복적인 수입이 있는 자로서 채무를 갚을 수 있는 사람들에 대해서 시행되는 제도입니다.

채무 범위는 무담보 채권의 경우 5억원까지 담보부 채권의 경우 10억원 이하의 채무를 가지고 있는 자들까지 대상이 되고요. 반드시 일정한 수입이 있는 급여소득자나 영업소득자여야 합니다. 일정 비율은 갚아야 하는 사람들인 것이죠.

▲앵커= 일정 비율을 갚아야 한다는 점에서 파산과는 다르군요. '별제권부 채권 및 이에 준하는 채권'의 내역이라는 것은 무엇인가요. 그리고 환가 예상액으로 70%가 책정되어 있다는 것은 무슨 의미인가요.

▲김서암 변호사(법무법이 에이블)= 별제권부 채권이라는 것은 담보부 채권이라는 뜻입니다. '별제권 부채권'이 아니고요. '별제권부 채권'입니다. 저당권부 채권, 질권부 채권과 비슷한 것입니다. 저당권이 붙어있는 채권, 질권이 붙어있는 채권이라는 뜻입니다. 

별제권부 채권이란 유치권 질권 저당권 전세권 등으로 담보가 되는 담보부 채권을 의미합니다. 이런 채권자의 경우에는 개인회생 절차와 관계가 없습니다. 일반채권자들은 개인회생 절차를 통해 변제계획이 나오면 채권이 확 깎이죠. 그렇게 확 깎인 금액을 몇년에 걸쳐서 받아야 되는 그런 분들을 회생채권자라고 합니다.

별제권부 채권자들은 개인회생절차상 변제 계획에 따를 필요가 없어요. 언제든지 자기 권리를 행사하면 되는데요. 중요한 것은 이분들이 막 경매신청 하고 그러면 회생절차가 방해를 받으니까 개인회생절차의 변제계획인가결정이라는 것이 있습니다.

채무자가 깎인 변제 금액을 언제까지 매달 얼마씩 어떻게 갚겠습니다라는 계획을 스스로 작성하고 그걸 법원으로부터 인가를 받으면 그때부터 회생채권자들에게 그대로 변제를 하면 되는 거예요.

그 인가 결정이 나오고 난 이후에는 별제권자들은 알아서 행사를 하면 됩니다. 저당권부 채권자라면 저당권을 실행해서 임의경매 신청하면 되고 전세권부 채권자도 마찬가지로 전세권을 실행해서 경매 신청하면 진행하면 되는 겁니다.

그 외 특수한 채권자들이 있는데 이 분이 거기에 해당되실 것 같아요. 임대차보증금반환채권인데 이 채권은 주택임대차보호법에 의해서 담보권에 준하는 취급을 받기 때문에 우선변제권이 있습니다. 다만 경매절차에 참여할 수는 있지만 본인이 경매를 신청할 수는 없어요. 일반채권자나 담보권자들이 경매를 신청할 경우에만 참여가 가능한것이죠.

별제권부 채권의 경우 회생절차와 관계없이 자기 권리를 행사할 수 있되 변제계획 인가결정 전까지는 잠시 기다리셔야 하는 것입니다.

▲앵커= 이분이 계약 종료후에 전세금을 모두 반환받을 수 있을지 궁금한데요.

▲송혜미 변호사= 대항력 있는 임차인의 경우 별제권에 준하는 보호를 받을 수 있습니다. 채권자가 채무자에게 채권자의 의지대로 권리를 행사할 수 있다는 얘기거든요. 개인회생 절차에서 변제기에 변제 대상이 되는 회생 채권이라고 하더라도 우선변제권으로 인정되는 부분은 책임재산으로 인정되지 않기 때문에 면책 결정의 효력이 없습니다.

따라서 이분이 그런것들을 모두 소명하신다면 전부 반환받으실 수 있을 것 같습니다.

▲앵커= 소명을 좀 잘 하셨으면 좋겠네요. 그런데 전세자금 대출을 받으신것 같아요. 그런데 이런 상황을 대출받은 은행에 직접 알려야 할 필요가 있을까요.

▲김서암 변호사= 법률에 따른 통지 의무는 없어요. 하지만 대출시 작성한 대출 약관을 꼼꼼히 살펴보시면 아마 있을 확률이 높습니다. 그래서 꼭 한번 약관을 살펴보시고 이런 상황에 발생했을 때 은행에 통지하라는 조항이 있을 경우 통지하셔야 합니다.

그리고 보증서 같은 것도 아마 작성이 됐을 거예요. 주택도시보증공사에서 발생한 보증서 등을 꼼꼼히 읽어보시면 이런 상황에서 통지를 해야할 의무가 있을 수가 있어요.

이런 상황에서 통지를 안하시게 되면 통지의무 해태로 기한의 이익이 상실되고 바로 갚아야 되고 그런 상황이 발생할 수 있기 때문에 꼭 대출 약관을 읽어보시길 바랍니다.

▲앵커= 사실 그 약관 같은 것들을 읽어보지 않는 분들이 많으신데 이런 것들을 꼼꼼하게 다시 살펴보실 필요가 있네요. 그렇다면 그 통지서에 있는 채권자 계좌번호 같은 경우 작성해서 제출해야 하는 것인가요.

▲송혜미 변호사= 네, 일정한 기간내에 신고서를 작성해서 계좌번호를 제출하도록 하고 있습니다. 전자소송 홈페이지나 이메일에 첨부하는 방법 등으로 제출할 수 있는데요.

이 기한 내에 신고하지 않아서 법원이 채권자의 계좌번호를 모를 경우 법원이 직권공탁을 할 수가 있습니다. 때문에 그런 번거로움을 방지하기 위해서는 기한 내에 신고하시는 것이 좋습니다.

▲앵커= 네, 알겠습니다. 그렇다면 상담자가 집 주인으로부터 매달 일정 금액을 변제받게 되는 것인가요.

▲김서암 변호사= 아니요. 그렇지 않습니다. 별제권부 채권은 개인회생 변제계획과는 관련이 없습니다. 개인회생 변제 금액을 매달 얼마씩 갚는 것은 회생채권자들에 의한 변제계획상 문제고요. 별제권부 채권 같은 경우는 자기가 알아서 행사하면 됩니다.

다만 진정한 의미의 물권으로서 전세권 같은 경우는 바로 경매를 신청하실 수 있는데요. 그것은 아닐 것 같고요. 보통 전세권 설정 등기를 하지는 않거든요. 주택임대차 보호법상 임대차라면 일단 임대차 보증금 반환 소송을 제기하셔야 합니다. 그리고 판결을 받아야 해요. 그래야 경매 신청을 할 수 있습니다.

그런데 대부분의 경우 자기 말고 담보권자들이 있을 거예요. 그러면 담보권자들이 경매 신청을 하기 때문에 그 경매 절차에서 통지가 옵니다. 임차인이 있고 하니까 채권신고 하라는 통지가 오면 채권신고 하시고 배당신청 하시면 됩니다. 

그런데 집을 매각을 했는데도 변제를 다 못 받으실 수가 있어요. 경매가 1~2번 유찰되고 선순위 채권자들이 몫을 가져가고 나면 전부 변제받지 못할 수가 있거든요. 그런 경우를 대비해서 임대차보증금 반환소송을 제기하시는 것이 좋습니다. 그렇게 판결을 받으셔서 별도로 권리를 행사하시는 것이 좋습니다.

▲앵커= 알겠습니다. 이렇게 두 변호사님이 어떻게 대처해야 할지 알려주셨으니 마음 복잡하시겠지만 잘 추스르시고 대처하는 데 참고하셨으면 좋겠습니다.

 

 

송혜미 변호사, 김서암 변호사 ltn@lawtv.kr


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