"개발된다고 해서 대출 받아 산 땅... 소개자 사기죄로 처벌할 수 있나요"

▲앵커= ‘알쏭달쏭 법률 YES or NO’ 시작해보도록 하겠습니다. 이번에는 전화상담입니다. 안녕하세요. 어떤 궁금증이 있어서 전화주셨나요?

▲사연자= 안녕하세요. 제가 땅을 좀 샀는데요. '개발부동산'이라는 곳에서 3년 후면 개발된다고 해서 샀어요. 그런데 3년이 지나도 아무런 개발 기미가 없어요. 또 그 땅을 제게 권한 사람이 아주 친한 친구인데, 그 친구가 개발부동산에 근무를 하고 있었음에도 불구하고 저한테 그 사실을 말하지 않았어요.

주변인에게도 저한테는 근무사실을 절대 말하지 말라고 당부해 약 4년간이나 알지 못하고 있다가 제가 지난 12월에 그 사실을 알게 되었습니다. 저는 대출을 받아서 땅을 구매할 것을 권유받았기 때문에 그 대출이자도 한달에 90만원 넘게 나가고 있어요. 또 땅이 너무 좋다며 지인들을 소개해달라고 해서... 자꾸 하게끔 심리를 이용하고 부추기고 개발될 것처럼 해서 제가 지인들도 많이 소개를 해 줬어요.

그래서 일반 가격보다 3~4배가 높은 금액으로 분양받았고, 땅값만 12~13억 되요. 그 중 제 개인대출이 2억6천 있고, 관련해서 이자가 90만원이 나가고 있고요. 또 저 말고 3사람이 어울려 사면서 제 이름으로 대출을 받도록 권유를 해서 제 이름으로 대출을 받았습니다. 그게 6억이 되고 6억 속에 2억6천이 포함되어 있고요.

어울려서 같이 산 대출이자는 같이 산 친구들과 함께 내고 있는데 그 심적 부담과 3년 후면 개발된다고 했는데 아무런 조치도 없어요. 저는 그 친구만 믿었는데요. 그런데 그 친구가 땅을 50평 팔고, 100평 팔고 하면 수당을 엄청 많이 받는가봐요. 저는 그 돈이 욕심이 나는 것이 아니고, 50평에 600만원 100평에 1천200만원가량 수당을 받으면서 저한테는 부동산과 아무런 직접적인 관여가 없다는 식으로 말을 했거든요.

저는 친구 말만 믿었는데 그 친구는 제 심리를 이용해서 계획적으로 다가왔고 그것을 제가 지난 12월에 알게 되었습니다. 그래서 3년 후면 개발된다고 했는데 아무런 개발 기미가 없으니까 사기로 고소가 될까 해서요. 어떻게 벌을 좀 받게끔 하고 싶거든요.

▲앵커= 알겠습니다. 제가 쭉 들어봤는데 기획부동산에 꽤 큰 금액을 투자하시고 수익은커녕 지금 손해를 꽤 많이 보고 계시네요. 대출이자만 해도 90만원씩 나가고 있고. 무엇보다 지인에게 괘씸한 생각이 많이 드시나봐요. 제가 조동휘 변호사님 연결해 드리겠습니다. 자세한 상담 받아보시기 바랍니다.

▲조동휘 변호사(서우 법률사무소)= 안녕하세요 조동휘 변호사입니다. 제가 몇가지만 여쭤볼게요. 지금 구매하신 땅의 개발 계획이 원래 있었는데 무산된 것인가요, 전혀 없었는데 있었던 것처럼 거짓말을 한 것인가요?

▲사연자= 전혀 없었어요. 개발부동산이라는 곳이 아직 있긴 있지만 거기에서 개발된다 된다 하면서 부추긴 것이죠. 그런데 구청이나 시청 관련부서 및 주변 부동산에 알아봤더니 개발 계획이 없다고 하더라고요. 현재 전혀 개발 기미가 없고, 개발 계획이 있었던 것도 아니더라고요. 부동산 회사에서만 그것을 계획을 잡아서 언제쯤 개발될 것이라고 하면서 자기네들 처분하려고 그렇게 한 거지, 시나 도나 계획 부서에 알아보면 아주 계획이 없었던 것이더라고요.

▲조동휘 변호사= 선생님 그러면 매매계약 체결시에 매매계약서에 혹시 특약사항으로 향후 개발 예정이다. 이런 내용들이 계약에 포함됐나요?

▲사연자= 제가 이렇게 전화 연결이 될 줄 몰라서 확인을 못했어요.

▲조동휘 변호사= 선생님이 계약서 내용을 잘 숙지를 못하고 계신 거네요.

▲사연자= 네, 네.

▲조동휘 변호사= 일단 그 부분이 조금 중요하긴 하거든요. 제 추측이긴 한데 관련 내용이 기재되 있지 않을 가능성이 높을 것 같아요. 왜냐하면 기획부동산은 선생님처럼 부동산을 잘 모르는 일반인들을 상대로 자신들에게 유리한 계약을 주로 체결하기 때문에 그런 개발 내용을 보장하는 어떤 내용의 계약서는 아마 작성하지 않았을 것으로 예상합니다.

그렇다면 선생님 혹시 이 땅이 향후 개발될 것이라는 얘기를 선생님 친구분하고 회사 관계자분이?

▲사연자= 네, 친구의 팀의 부장님이였죠. 회사 관계자분.

▲조동휘 변호사= 그 분이 설명을 할때 개발 계획도라든지, 개발 계획이 담겨있는 어떤 설명문을 받으신 것이 없으신가요?

▲사연자= 없습니다. 친구가 오라고 해서 그냥 가본다고 했더니 브리핑을 한다고 하고. 또 영상으로 찍은 것을 실시간으로 보여주고. 저는 거기서 친구가 땅이 좋다고 좋다고 하길래, 그런데 거기서 근무한다는 말을 한 마디도 안하고요.

그래서 난 돈이 없다. 돈도 없고 땅이라는것은 내가 팔고 싶을 때 못팔고 팔려고 내놔도 얼른 사는 사람이 없다, 그래서 못한다고 했더니 팔아주겠다, 3년 후면 개발된다 이렇게까지 말을 했거든요

▲조동휘 변호사= 설명받은 자료도 받으신 것이 없고. 브리핑때 본 동영상 자료도 없으시다는 것이죠?

▲사연자= 그런 것은 없고 제가 땅을 여기저기 샀거든요. 장소를 한 5~6군데 샀는데. 한곳에만 그 계획도 사진이 하나 있어요. 제가 산 물건에 대한 도면이 있는 것은 아니고요. 한 필지 전체에 대한 도면이 하나 있거든요.

▲조동휘 변호사= 단순히 도면만 있으시지 구체적인 개발 계획이라든지 호재가 있다든지 어떤 시설이 들어온다 어떤 건조물이나 구조물이 들어온다 이런 것은 없으시다는 것이죠?

▲사연자= 그런 것은 말로만요. 답사 간다고 갔는데 다른 곳에는 개발한다고 완전히 무법천지로 돼있는데 제가 땅 산 것과 상관없이 그곳을 구경시켜 줬고. 그러면서 제가 땅을 산 주변에는 '뭐가 들어온다', '뭐가 들어올 것이다'라고 말을 했어요.

▲조동휘 변호사= 그 말 안한 것에 대해 녹음이나 카톡, 전화통화 내용 등은 없으시고요?

▲사연자= 없습니다. 또 있어도 핸드폰을 바꾸는 바람에, 지난 10월쯤 바꿨어요. 그래서 자료가 없어요.

▲조동휘 변호사= 알겠습니다. 말씀 잘 들었고요. 선생님께서 고소 방향이 사기죄인 것 같은데 방향 자체는 맞아요. 친구분에게 어떤 형사처벌을 한다고 하면 사기죄를 적용시킬 수 있을 것 같기도 해요. 그런데 사기죄는 내가 원하는 대로 말하는 대로 되지 않았다고 사기죄가 되는 것은 아니예요.

법적인 용어로 기망, 즉 거짓말인데요. 거짓말에 내가 속아서 어떤 행위를 하고 그로 인해서 우리는 손해 그쪽 혹은 제3자는 이익, 이런 경우를 사기라고 하거든요. 기획부동산에 대한 고소는 많이 이루어지는 반면에 사실 처벌되는 경우는 그렇게 많지 않아요.

▲사연자= 자기들 말로는 기획부동산이 아니고 주식회사로 개발부동산이라고 포장을 했었거든요.

▲조동휘 변호사= 명칭에 상관없이 일반적으로 보기에 기획부동산이면 기획부동산인 것이고요. 일단 판례에서는 그런 거래행위에서 서로 지켜야 할 신의성실 의무를 이행하지 않았을 경우 그것을 보통 기망행위라고 표현을 해요. 선생님 사건에서는 결국 포인트가 무었이냐면요 저쪽에서 신의성실 의무를 위반했다고 볼 포인트가 무엇이냐면요, 처음부터 개발 행위가 불가능했다라는 점이에요.

개발될 수도 있었는데 안됐거나, 아니면 지금도 개발이 될까말까 하는데 아직 결정이 나지 않았다거나 하는 경우에는 사기는 되지 않습니다. 하지만 그 사람들이 선생님께 땅을 팔 당시에 그 상황, 개발이 될 수도 있는 상황 자체가 없었다는 말씀이시잖아요. 그렇다면 기망에 해당합니다.

하지만 문제는 증거입니다. 기획부동산이라고 하면 사기다 나를 속였다라는 느낌을 받지만, 실제적으로는 처벌이 어렵기 때문에 지금도 기승을 부리는 것이거든요. 왜냐면 일단 증거가 없어요. 사기가 되려면 가장 좋은 것은 그 개발 내용, 그 부분이 계약서에 편입이 돼있는 것이 가장 좋습니다. 계약서 특약에 그런 개발 내용이 들어가 있으면 좋아요.

그런데 계약서에는 기재가 돼 있는데, 그런 것은 전혀 없었다면 서류상 명백하기 때문에 입증이 쉽습니다. 문제는 선생님이 계약서 내용조차 잘 숙지를 못할 정도로, 물론 일반분들이 대부분 그러신 것은 충분히 이해하는데요. 그 사람들은 그런 것을 이용합니다. 선생님이 계약서를 대충 살펴볼 것이라는 것을 그 사람들은 알고 있거든요.

선생님이 계약을 하시면서 사실 제일 중요시하셨을 내용은 개발 호재일텐데, 그 내용을 계약서에서 쏙 빼버렸죠. 선생님은 본인 계약서 내용도 잘 모를 정도로 신경을 안 쓰셨고. 상대방은 아마 그것을 이용했을 것으로 보여요. 그래서 아마 계약서에는 그런 내용이 없을 것으로 보여요.

그렇다면 그 다음으로는 선생님이 토지를 매입한 동기가, 저쪽에서 얘기한 부동산 개발 호재라는 것을 입증하는 수밖에 없어요. 계약서 이외의 방법으로요.

그래서 이런 기획부동산 사기의 경우 판례를 보면요, 아까 제가 유인물이나 영상물 여쭤봤잖아요. 그런 것들이 있었는데도 불구하고 개발 계획이 전혀 없었다면 또 명백한 증거가 있는 것이 돼요. 상대방이 선생님이 부동산을 매수하게 만든 강력한 동기를 속였다는 것이죠.

▲사연자= 그 친구가 저한테 땅을 팔아서 수당 받은것이 7천만원에 달해요. 그러니 저한테 그렇게 손해를 끼치고 본인은 그런 이득을 챙기면 그것은 명백히 사기는 아닌가요?

▲조동휘 변호사= 사기라는 것은 저쪽이 이익 보고 내가 손해 본다고 사기가 아니고요. 저쪽이 기망을 했고, 그로 인해서 내가 처분행위를 하고, 그 결과로 상대방이 이익을 보고 내가 손해를 봐야 하거든요. 선생님의 손해와 그쪽의 이익은 충분히 입증이 될 것 같은데 문제는 그 기망과 처분행위 사이의 인과관계의 입증이 지금 현재는 쉽지 않아 보여요.

그래서 제가 추천을 드릴게요. 지금 현재로는 쉬운 사건이 아니에요. 하지만 증거는 지금이라도 수집하면 되는 것이니까요. 제가 진행하는 사건에서 증거가 없는 경우 추천 드리는 방법인데요. 일단 선생님이 친구분이랑 그냥 통화를 하시고, 그 내용을 녹음하세요. '친구야, 내가 그때 어디어디 부동산 살 때 너가 여기여기 분명히 개발되고 있다고 했잖아'라고요. 그렇다면 친구분은 부인 안 하시겠죠.

본인이 그런 말 했으니까요. 굳이 '이 부동산 개발 안 된다며'라는 얘기는 굳이 하지 마시고요. 친구분이 선생님께 그 부동산을 판매할 때 그런 얘기를 했다라는 것, 개발 호재가 있었고 존재하고 있고 진행 중이라는 것을 얘기했다는 사실, 그리고 너가 그렇게 강력하게 얘기하는 바람에 내가 어쩔수 없이 샀잖아, 원래는 자금 여력이 없어서 안 사려고 했는데 무리해서 샀잖아 이런 얘기를 좀 반복해서 하시고요.

두 번째는 그분이 기망 포인트 중 하나가 그분이 개발 호재를 속인 것도 있지만 기획부동산 직원인 것을 속인 것도 주된 포인트는 아니지만 부수적인 포인트는 돼요. 기망 의사를 추단할 수 있는 직접 증거는 아니라도 간접증거는 될 수 있을 것 같거든요.

▲사연자= 제가 그것을 직접 들은 것은 아니에요.

▲조동휘 변호사= 그래서 선생님이 한번 물어보세요. 너 거기 근무하냐고. 아니라고 해도 상관없어요. 어차피 수사 과정에서 밝혀집니다. 거짓말 하면 더 좋아요. 그 녹음 파일을 확보하신 뒤, 그 녹음 파일을 증거로 해서 고소하세요. 지금 이 상태에서 고소하시면 선생님 사건은 허무하게 끝날 가능성이 있거든요.

제 생각에 이 정도 녹취파일을 갖고 선생님이 녹취록을 내고 고소하시면요 충분히 결과를 얻으실 수 있을 만한 사건이라고 봅니다.

▲앵커= 네, 입증할 만한 그런 증거를 확보하셔서 고소하는 것이 훨씬 유리하다고 하니 참고 되셨으면 좋겠습니다.