"전세 사는 집이 경매에 넘어갔는데 어떻게 해야 하나요"

▲앵커= 무슨일로 전화 주셨나요.

▲상담자= 제가 전세에 들어가 있는데요. 전세보증금을 반환받고 싶어서요.

▲앵커= 전세보증금을 반환을 못받고 계신 상황이시군요. 자세한 것은 조동휘 변호사님 연결해드릴게요.

▲조동휘 변호사(서우 법률사무소)= 일단 보증금이 얼마나 되세요.

▲상담자= 4천500만원입니다. 지역은 경기도이고요.

▲조동휘 변호사= 전세보증금으로 4천500만원이면 원룸 내지는 다세대 주택이시겠네요.

▲상담자= 투룸인데요. 건물은 2층 건물인데 1층 투룸에 들어가 있습니다.

▲조동휘 변호사= 전입신고 하셨나요. 확정일자 받으시고요.

▲상담자= 어느 날 집에 들어가니까 건물에서 공문이 하나 붙었는데 그것을 읽어봤더니 법원에 신고를 하라 그래서요.

▲조동휘 변호사= 그 집이 경매에 넘어갔나요.

▲상담자= 경매에 넘어갔다가 2번 유찰되고 끝난 것으로 알고 있어요.

▲조동휘 변호사= 배당요구를 하라고 선생님께 문에 공문을 붙여 논 것 같거든요.

▲상담자= 네 맞아요. 배당요구 신청서였어요. 경매가 유찰 됐는데요. 가족 중에 형제 간에 전세보증금을 빌려줘서 얘기는 된 것 같아요. 그런데 이제 다른 문제가 좀 남아 있어서요.

▲조동휘 변호사= 몇 가지 더 여쭤 볼게요. 전입신고 하시고 확정일자는 받으신건데요. 확정일자 받으실 때 쯤 부동산에 근저당이나 가압류라든지 이런 게 기재돼 있는 등기부 확인하셨나요.

▲상담자= 등기부 확인을 안했다가 요근래 이런 일이 있고나서 확인을 했더니 근저당 설정이 되어 있더라고요. 제가 들어가기 전에요.

▲조동휘 변호사= 공인중개사 끼고 계약하신 것 아니세요.

▲상담자= 아니요. 이게 집주인이랑 직접 했어요. 문제가 없다고 해서 계약을 한 건데요. 이런 일이 생겨버렸어요. 2016년도에 근저당이 되어 있더라고요.

▲조동휘 변호사= 지금 그 집에 살고 계신 거죠.

▲상담자= 잠시 비어놓고 나와 있는 상태에요. 짐은 집에 있어요.

▲조동휘 변호사= 일단은 짐을 빼거나 이러시면 안 됩니다. 집주인분이 혹시 보증금을 못준다는 이유는 뭔가요. 새로운 세입자 구해지면 주겠다 이런 말을 하는 건가요.

▲상담자= 그런 얘기는 딱히 없었고요. 내가 이사를 가야 되니까 보증금을 달라고 했더니 4천500만원 이라는 돈이 바로 나올 데가 없습니다 이러더라고요.

집주인 하는 얘기가 다가구주택이 집주인 앞으로 2개가 있어요. 용도변경 가능한 방도 하나 있고 자기 주택하고 별개 땅도 따로 있고 이런데 한 개를 매각을 해서 그 돈으로 내 보증금을 해주겠다고 답변을 하더라고요.

▲조동휘 변호사= 그 때 경매에서 배당요구를 하셨나요.

▲상담자= 서류보고 가서 하긴 했어요.

▲조동휘 변호사= 인근 부동산에 물어보시면 대답을 들으실 수 있을 것 같은데, 그 집이 만약 경매에 넘어가서 경락이 되면 선생님 앞에 있는 근저당 빼고 선생님이 받을만큼 그집이 담보가치가 나오는지 혹시 그런 건 알아보셨나요.

▲상담자= 그것도 알아봤는데요. 주인이 매각을 해가지고 저한테 보증금을 해주겠다는 그 건물이 제2금융권에서 4억을 대출받고 대출받은 건물을 다시 이렇게 채권을 설정을 했는데 7억 5천에 설정을 했거든요.

집주인이 매각을 해서 저한테 준다는 건물, 매각 당시 가격이 9억인데 팔려고 내놓은 가격은 8억이랍니다. 제2금융권에 8억 중에 7억 5천이 설정이 되어 있는 것이고요. 8억이라는 건물에 주택가구가 16가구이거든요.

그곳에 전세보증금이라든지 각종 추산해보면 저한테 들어올 돈이 없는 거죠.

▲조동휘 변호사= 지금 말씀하신 건물은 선생님 살고 계신 건물 말고 다른 건물 얘기하고 계신 것 같은데 선생님이 현재 살고 계시는 건물이요.

▲상담자= 아 지금 현재 제가 살고 있는 건물은 저한테 들어올 돈은 있는데 제가 금액을 얼마나 받을지 불확실한 상황인거죠.

▲조동휘 변호사= 내가 지금 선생님이 좀 불안정한 상태로 보입니다. 안타깝지만 선생님이 계약을 잘못하신 건 아시고 계시죠.

이것은 차라리 공인중개사분을 끼고 했으면 중개사가 확인 설명 안 해준 것에 대해서 우리가 손해배상 청구라도 할 수 있겠지만 지금은 선생님이 직접 하셨기 때문에 이로 인한 손해는 전부 선생님 책임으로 돌아가요.

솔직히 말씀드리면 지금은 우리가 주택임대차 보호법에서 전입신고하고 확정일자 받고 점유를 하면 대항력이라는 것을 유지해주고 이런 제도를 마련한 이유는 선생님이 살고 계신 그 집을 통해서 무슨 일이 생기면 보증금을 받아가라는 취지인 거예요.

그런데 우리가 받아가려면 우리가 들어갈 당시에 그 집이 담보가치가 있어야 할 것 아니에요. 그런데 선생님이 그 담보가치를 확인을 안 하고 들어가셨기 때문에 이 문제가 발단이 시작된 거긴 해요.

그래도 일단은 금액이 좀 나올 것 같으니까 배당요구를 하셨잖아요. 낙찰받고 얼마 받으실 지는 선생님이 기다리셔야 할 상황이고요.

계약기간은 만료되셨으니까 빨리 임대차보증금 반환소송을 청구하셔서 판결문을 받으셔야 할 것 같아요.

민사사건 중에서는 간단한 사건에 속하는 편이라 소장 쓰기는 간단해요. 조금만 공부하면 소장 작성은 가능하신데 힘드시면 법률구조공단 같은 곳에 무료로도 가능하시고요.

왜냐하면 채권추심은 시간싸움이기 때문에 빨리 일단 판결문, 판결문이 뭐냐면 집행권원이에요. 집행권원이 뭐냐면 상대방 명의로 돼있는 재산을 우리가 압류할 수 있는 힘을 집행권원이라고 이해하시면 편하실 거예요.

빨리 집행권원을 확보하셔야 해요. 지금은 선생님께서 집주인분의 양심적인 이행만을 우리가 기대할 수밖에 없잖아요. 그게 얼마나 불안해요 지금.

선생님 판단하기에도 다른 건물에서도 뭔가 나올 것 같진 않으시잖아요.

그러니까 그분 명의로 되어 있는 다른 부동산이나 예금, 급여채권이라든지, 아니면 집 안에 있는 동산 같은 것을 압류하려면 선생님께서 빨리 판결문 받는 게 우선이세요.

빨리 소송 제기해서 판결문부터 받으시고요. 배당요구를 하셨기 때문에 받는 금액이 나올 것이고 모자란 금액도 나올 것인데, 만약 모자라지 않고 다 받으시게 되면 상관은 없는데 만약 다 받지 못하시면 모자란 금액 만큼은 판결문을 통해서 집주인 재산을 압류해서 집행을 하셔야 해요.

담보가치가 있는지 없는지는 아무도 몰라도. 얼마에 낙찰될지는 모르기 때문에 어느 누구도 모릅니다.

최선의 방법은 소 제기를 하셔서 집주인분의 재산을 압류하는 것이 가장 효과적인 방법으로 보입니다.

▲앵커= 네. 좋은 팁 알려주셨습니다.